2016年估价师《房地产基本制度与政策》模拟试题一

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　　一、单选[共20，每1分，总计20分]

　　1、城市规划区的建设工程，建设单位应当在竣工验收( )个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。

　　A.1 B.2 C.3 D.6

　　2、以划拨方式取得的国有土地使用权作抵押的地价评估，由( )进行。

　　A.抵押权人

　　B.具有土地估价资格的中介机构

　　C.抵押人委托具有土地估价资格的中介机构

　　D.抵押权人委托具有土地估价资格的中介机构

　　3、处分抵押房地产所得金额，应首先( )。

　　A.扣除土地出让金 B.支付处分抵押房地产的费用

　　C.偿还抵押权人债权 D.扣除抵押房地产应缴纳的税款

　　4、房屋建筑按高度分类，4-6层定为( )建筑。

　　A.低层 B.中高层 C.多层 D.超高层

　　5、房屋内的大厅、门厅面积均按( )计算。

　　A.1层 B.2层 C.3层 D.房屋自然层

　　6、新成立的房地产价格评估机构，其资质等级从临时资格开始，从业( )后，再评定正式房地产评估资质。

　　A.一年 B.一年半 C.两年 D.三年

　　7、( )是属于加重纳税人负担的措施。

　　A.附加和加成 B.强制性 C.无偿性 D.固定性

　　8、出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。

　　A.15% B.20% C.25% D.30%

　　9、以单纯土地使用权抵押的，也就是地面上尚未建成建筑物或者其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权，其前提条件为( )。

　　A.土地为出让方式取得 B.土地为划拨方式取得 C.两种方式均可 D.有土地使用权证

　　10、下列不属于房地产开发企业营业外收入的是( )

　　A.捐赠收入 B.处置固定资产净收入 C.罚款收入 D.商品房销售收入

　　.

 

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　　11、按照住宅质量保证书约定，在保修期内( )单位应当承担商品房保修责任。

　　A.物业管理 B.房屋施工 C.房屋工程监理 D.房地产开发

　　12、统计总体必须是( )。

　　A.性质不同的众多个体所组成的集合体 B.性质相同的众多个体所组成的集合体

　　C.至少有一个主要性质相同的众多个体所组成的集合体 D.至少有一个主要性质不同的众多个体所组成的集合体

　　13、按照《房地产法》规定，采取协议出让的土地使用权出让金( )。

　　A.不得低于评估价格的50% B.由专业人员评估确定 C.由政府决定

　　D.不得低于按照国家规定所确定的最低价 E.不得高于评估价格的50%

　　14、《拆迁条例》规定，当拆迁入与被拆迁入达不成协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起( )内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起( )内向人民法院起诉。

　　A.30日内;二个月 B.两个月;半年 C.60日内;三个月 D.30日内;三个月

　　15、因主体不合格给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任，其中( )。

　　A.既包括直接损失，又包含精神损失等间接损失 B.不包括直接损失，只包含精神损失

　　C.不包括直接损失，也不包括精神损失 D.只应包含直接损失，不应含精神损失等间接损失

　　16、按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当面积误差比绝对值超过3%时的，处置方法有( )。

　　A.买受人有权退房 B.据实结算房价款 C.卖方强制买受人买房 D.提供超额售后服务

　　17、建设工程施工和施工管理的最后环节是( )。

　　A.绘出蓝图 B.招购房者 C.竣工验收 D.确定保修内容

　　18、一个城市原则上应设( )担保公司，以( )为服务对象。

　　A.二个行政区内的城镇个人 B.二个行政区的城镇及郊区个人

　　C.一个行政区的城镇个人 D.一个行政区的城镇及周边郊区个人

　　19、权属登记管理的根本利益和出发点是( )。

　　A.保护房地产使用人的合法权益 B.保护房屋租赁人的合法权益

　　C.保护房地产权利人的合法权益 D.保护房地产权利人和租赁人的合法权益

　　20、房地产测绘包括( )和( )两种。

　　A.房地产基础测绘;房地产设施测绘 B.房地产基础测绘;房地产项目测绘

　　C.房地产环境测绘;房地产项目测绘 D.房地产环境测绘;房地产设施测绘

　　.

 

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　　二、判断[共20，每1分，总计20分]

　　21、所谓无偿无期限使用，是指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土地使用费。同时国家在将土地划拨给这些使用者时，也没有规定具体明确的土地使用期限。即使遇到国家新的建设需要使用该块土地，土地使用者也可以无限期的占用下去。( )

　　22、拆除设有抵押权的房屋，实行作价补偿的，抵押权人与抵押人要重新设立抵押权，或在抵押人清偿债务后先偿还抵押人欠抵押权人的款项后，方可对抵押人补偿。( )

　　23、《城市房地产开发经营管理条例》二条规定、“房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售商品房的行为”。( )

　　24、工程勘察设计单位连续两年质量检查均不合格的，颁发证书部门可以对其降级或吊销其资质证书。( )

　　25、《房地产管理法》规定、“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上人民政府规定的部门如实申报成交价格，不得瞒报或作不实的申报”。( )

　　26、房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法形式将其房地产转移给他人的行为。( )

　　27、阳台的建筑面积为其水平投影面积的一半。( )

　　28、住房公积金属于职工，因此其所有权是完全所有权。( )

　　29、房地产抵押未经登记的，抵押权人不能对抗三人，对抵押物不具有优先受偿权。( )

　　30、目前我国的股份制商业银行有交通银行、中信实业银行和农业发展银行等。( )

　　31、房地产图的测绘均应按照“先控制后碎部”的原则进行。( )

　　32、房地产价格评估机构资格等级实行一级、二级、三级制度。申请房地产价格评估机构资格等级应依法逐级上升，不得越级。( )

　　33、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，只要于届满前一年申请续期，应当予以批准。( )

　　34、土地使用税的征税对象不包括城镇的集体土地。( )

　　35、不论房屋出典与否，房屋产权人均为房产税的纳税人。( )

　　36、投保人既可以是被保险人，也可以不是被保险人。( )

　　37、公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利非生产性事业，公益事业多为营利的社会事业。( )

　　38、购买的房屋出现质量责任，应当由购买者承担责任。( )

　　39、城市建设用地规划管理的基本内容是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济合理地使用土地。( )

　　40、独立使用的地下室属于分摊的共有建筑面积。( )

　　.

 

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　　三、多选[共25，每2分，总计50分]

　　41、中国房地产法律包括( )。

　　A.《城市公有房屋管理规定》 B.《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　C.《城市规划法》 D.《中华人民共和国土地管理法》

　　42、投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，对投资者来说，可以( )。

　　A.按照出资比例依法享有所有者权益 B.可以转让出资

　　C.和项目法人承担这些资金的利息和债务 D.必要时抽回

　　43、建设工程必须进行招标的有( )。

　　A.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目

　　B.全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目

　　C.使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目

　　D.法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的

　　44、房地产权属登记是( )制度的总称，是房地产行政管理重要的基础性工作。

　　A.土地使用权登记发证 B.房屋权属登记发证 C.土地所有登记发证 D.他项权利登记

　　45、房地产行政主管部门作为房地产中介服务的行业主管部门，从( )三个方面对房地产中介服务实施行业监督管理。

　　A.中介服务人员管理 B.行政主管部门人员管理 C.中介服务机构管理 D.中介业务活动管理

　　46、房地产中介服务机构的业务管理主要包括( )。

　　A.行业市场管理 B.承办业务管理 C.中介服务行为管理 D.财务管理

　　47、企业所得税中，准予扣除的项目有( )。

　　A.与纳税人取得收人有关的成本 B.生产、经营期间向金融机构借款的利息支出

　　C.支付给职工的工资 D.已发生的经营亏损和投资亏损

　　48、在金融市场上，利率是货币资金商品的“价格”，其高低主要由( )决定。

　　A.社会平均利润率 B.平均利润 C.利息 D.资金供求关系

　　49、《住房公积金管理条例》规定，职工提取和使用住房公积金必须遵循( )的原则。

　　A.定向使用 B.自愿 C.安全运作 D.严格时限的效率

　　50、( )总体规划需报省、自治区人民政府审批。

　　A.县人民政府所在地 B.市辖县人民政府所在地 C.城市人口 50万以上的城市

　　D.省、自治区人民政府所在地 E.城市人口小于100万的一般城市

　　.

 

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　　51、建制镇近期建设规划的期限可以为( )年。

　　A.2 B.3 C.5 D.10 E.20

　　52、需要拆除已抵押的房地产时，抵押人可以( )。

　　A.用安置房作抵押 B.用产权调换的房屋作抵押 C.用补偿费还费 D.用新购房屋抵押 E.由抵押担保人还债

　　53、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为交纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可( )。

　　A.向房地产行政主管部门申请复核 B.向人民法院起诉 C.向房地产仲裁机构申请仲裁

　　D.由交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估 E.由价格管理部门确定

　　54、属于房屋产权变更登记的情形有( )。

　　A.买卖 B.赠与 C.继承 D.翻建 E.扩建

　　55、控制性详细规划中的规定性地块控制指标包括( )。

　　A.用地性质 B.容积率 C.人口密度 D.绿地率 E.市政公用设施

　　56、“三改”是指改革计划经济体制下的福利性的旧体制，包括( )。

　　A.改变市场经济体制下的由国家、单位、个人三者负担住房建设投资为国家、单位统包的体制

　　B.改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制

　　C.改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制

　　D.改变住房实物福利分配的方式为以按劳务分配为主的货币工资分配方式

　　E.改变住房按劳分配的方式为按需分配的方式

　　57、拆迁的实施方式有( )。

　　A.自行拆迁 B.自行拆迁和搬迁 C.委托拆迁 D.委托拍卖 E.代理拆迁

　　58、各资质等级的房地产开发企业必须具备完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行( )。

　　A.《住宅质量保证书》制度 B.《住宅使用说明书》制度 C.《住宅装修说明书》制度

　　D.《住宅售后服务保证书》制度 E.《住宅修缮说明书》制度

　　59、新设立的房地产开发企业，应持一定文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，该文件应包括( )。

　　A.营业执照伪造件 B.企业章程 C.验资证明

　　D.企业法定代表人的身份证明及专业技术人员的资格证书和聘用合同 E.企业启动资金

　　60、《开发经营条例》规定有些情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。下列叙述中属于其类别的有( )。

　　A.地震造成开工延期 B.发现地下文物 C.政府干扰而不能如期开工

　　D.产权问与另外企业发生纠纷 E.由于资金周转不到位引起的延期开工

　　.

 

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　　61、核发建设用地规划许可证的目的在于( )。

　　A.确保土地利用不污染环境 B.确保土地利用符合城市规划 C.维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益

　　D.为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据 E.建设项目位置和范围符合城市规划的保证

　　62、按房屋所有权的性质、房屋租赁分为( )。

　　A.公有房屋的租赁 B.有偿租赁 C.无偿使用 D.私有房屋的租赁 E.住宅用房的租赁

　　63、作为国家一级的管理机构，下列对于国务院内部分工的介绍，正确的是( )。

　　A.国家建设部负责全国土地使用权的确权、登记、发证管理工作

　　B.国土资源部负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作

　　C.国家建设部负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作

　　D.国土资源部负责全国土地使用权的确权、登记、发证管理工作

　　E.国土资源部负责全国土地所有权及房屋所有权的确权、登记工作

　　64、申请房地产权属登记应同时具备( )条件。

　　A.申请人或代理人具有法人资格 B.有明确具体的要求

　　C.申请登记的房地产产权来源清楚、合法，证件齐全，没有纠纷，且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋

　　D.属受理登记的登记机关管理 E.应在房屋竣工后1个月内向登记机关提出申请

　　65、住房公积金的提取和使用原则是( )。

　　A.安全使用和不定向使用的原则 B.定向使用的原则 C.定向分配的原则

　　D.严格时限的效率原则 E.安全运作的原则

　　四、综合分析[共5，每2分，总计10分]

　　66、某大型上市房地产开发企业在市中心商业区内，准备投资开发大型综合物业，该物业由甲级写字楼、高档公寓、购物中心和五星级酒店构成。开发初期该公司为弥补建设资金的不足，以其合法拥有的其他不动产作抵押向银行贷款，银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投保。该公司在具备预售条件、办理预售许可证后。开始预售写字楼和公寓。当工程全部竣工前写字楼和公寓基本预售完毕，而购物中心和酒店却没有买家，而不能营业，购物中心和酒店的空置严重影响了该公司的开发利润。

　　若该公司贷款期限到期，而没有能力偿还贷款本息，则( )。

　　A.银行可向该地区法律机关申请拍卖抵押物，进行强制还款付息

　　B.银行可以向保险公司要求赔偿

　　C.银行将抵押物直接拍卖，拍卖所得作为还贷

　　D.银行向政府主管部门申请办理抵押物的过户手续。

　　67、某市新兴房地产开发公司(以下简称新兴公司)拟开发一住宅小区项目，已通过出让方式取得城区内某土地使用权。在该地块内有一建筑物需要拆迁，经评估价值70万元，其产权属于市糖酒集团所有，且糖酒集团以其设定抵押向银行贷款50万元，尚未清偿。在项目建设过程中，由于资金不足，新兴公司欲转让该项目。甲通过住房公积金贷款购买了新兴公司预售的商品住宅一套，价值30万元。

　　新兴公司对市糖酒集团的建筑物拆迁补偿方案可以是( )。

　　A.新兴公司对糖酒集团补偿200m2商品房，糖酒集团与银行抵押协议废止。

　　B.新兴公司对糖酒集团补偿200m2商品房，糖酒集团与银行重新签定抵押协议。

　　C.新兴公司对糖酒集团补偿70万元，糖酒集团提前偿还银行贷款。

　　D.新兴公司对糖酒集团补偿20万元，同时为糖酒集团偿还银行贷款50万元。

　　68、某房地产公司(以下简称A公司)现场拍卖获得某城市100000m2土地(含代征道路、绿化用地10000m2)70年使用权，拟开发为商品住宅。经初步规划和可行性研究，计划建造5栋楼，每栋均为5个单元，均为7层，每层均为一梯两户，每户建筑面积为120m2。

　　开发商在建设工程完成前三栋后发现办公需求较大，欲将未建土地建成办公楼两栋，开发商如何才能变更土地性质?( )

　　A.该公司由单位出面，提出申请报城市规划主管部门

　　B.规划主管部门依据城市规划和相关法律审查批准，报市政府备案

　　C.如有必要须报市政府审批

　　D.如果影响城市总体规划，需报规划的原审批部门审批

　　69、古桥房地产开发公司开发了一个占地3万m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲人住后发现自己所购住房面积仅95m2并非售房合同中注明的100m2，要求解除合同。

　　对甲的要求，古桥公司应( )。

　　A.以各套的面积相同为由拒绝其要求

　　B.退还5m2的房价款

　　C.退还7m2差额的房价款

　　D.退还10m2差额的房价款

　　70、某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场;委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设资金不足;在商场投入使用时，W公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业一年，W公司由于还贷，将商场整体出售给S公司。

　　W公司如何才能合法占用该小区的土地( )。

　　A.向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，再经项目所在地市政府办理农用地转用及征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权划拨手续。

　　B.向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，办理农用地转用审批，并向项目所在地省人民政府办理征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续。

　　C.向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，办理农用地转用审批，并经国务院办理征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续。

　　D.规划管理部门批准建设用地规划申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权划拨手续。

　　答案、

　　1、D 2、C 3 、A 4 、C 5、A 6、A 7、A 8、B 9、A 10、D

　　11、D 12、C 13、D 14、D 15、D 16、A 17、C 18、C 19、C 20、B

　　21、错误 试解析、 除非遇到国家新的建设需要使用该块用地，否则土地使用者可以无限期地占用下去。

　　22、正确 23、正确 24、正确 25、正确 26、正确 27、错误 试解析、 未封闭的阳台计算按一半计算面积。

　　28、错误 试解析、 是限制所有权。

　　29、正确 30、错误 31、正确 32、正确 33、错误 34、错误 35、错误 36、正确

　　37、错误 试解析、 公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性非生产性事业，公益事业多为非营利的社会福利事业。

　　38、错误 试解析、 应由开发企业承担对购房者的责任。

　　39、正确

　　40、错误 试解析、 独立使用的地下室、车棚、车库;作为人防工程的地下室、避难室(房);用于公共休憩、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积等都属于不应分摊的共有建筑面积。

　　41、BCD 42、AB 43 、ABCD 44 、AB 45 、ACD

　　46 、BCD 47 、ABCD 48 、AD 49 、ACD 50 、AE

　　51 、BC 52 、BCDE 53 、ABC 54 、DE 55 、ABD

　　56 、BCD 57 、AC 58 、AB 59 、BCD 60 、ABC

　　61 、BCD 62 、AD 63 、CD 64 、BCD 65 、BDE

　　66 、AB 67 、BCD 68 、ABCD 69 、C 70 、D

　　.

 

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