2016《房地产估价理论与方法》模拟试题四及答案

　　1、投资利息的计算基数包括( )。
　　A、土地取得成本
　　B、开发成本
　　C、管理费用
　　D、开发利润
　　2、路线价法的理论依据为( )。
　　A、预期原理
　　B、区位原理
　　C、替代原理
　　D、供需原理
　　3、建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入等于其运营费用时的持续年数。( )
　　A、对
　　B、错
　　4、在下列的几种提法中，属于正确的提法应该是(.)。
　　A、交易实例一定是可比实例
　　B、交易实例不一定是可比实例
　　C、可比实例一定是交易实例
　　D、可比实例不一定是交易实例
　　5、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的未来价格。
　　A、数学曲线拟合法
　　B、平均增减量法
　　C、平均发展速度法
　　D、移动平均法
　　6、某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
　　A、43.2%
　　B、50%
　　C、56.8%
　　D、70%
　　7、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2 (基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为( )元/m2。
　　A、782.94
　　B、817.06
　　C、792.85
　　D、768.06
　　8、假设开发法最基本的公式为：
　　待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费。( )
　　A、对
　　B、错
　　9、影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有( )。
　　A、房地产制度、房地产价格政策、特殊政策
　　B、行政隶属变更、城市发展战略
　　C、城市规划、土地利用规划
　　D、税收政策、交通管制
　　10、对于报酬资本化法最一般的公式，下列说法正确的有( )。
　　A、是收益还原法的原理公式，主要用于理论分析
　　B、实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变
　　C、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末
　　D、净收益、报酬率、收益期限的单位要一致，通常为年，也可以是月、季等
　　11、明确估价对象包括( )。
　　A、明确估价对象的实物
　　B、明确估价对象的权益
　　C、明确估价对象的区位状况
　　D、明确估价对象的基础设施情况
　　12、在应用指数修匀法进行估价时，要进行修匀常数a的试算，用哪个常数a修正的预测值与实际值的相对误差最小，就以这个常数来修正最合适。( )
　　A、对
　　B、错
　　13、土地使用权的形式有( )等。
　　A、出让土地使用权
　　B、划拨土地使用权
　　C、转让土地使用权
　　D、土地承包经营权
　　14、运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度要相等，否则就不适宜采用这种方法。( )
　　A、对
　　B、错
　　15、假设开发法类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。( )
　　A、对
　　B、错
　　16、对于同一估价对象，宜选用两种以上(含两种)的估价方法进行估价。( ) A、对
　　B、错
　　17、由于估价时点选取的特点，采用假设开发法进行估价时，没必要要考虑资金的时间价值。( )
　　A、对
　　B、错
　　18、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为O，按直线法确定其成新率为( )%。
　　A、60
　　B、70
　　C、80
　　D、90
　　19、国有土地使用权出让的拍卖价格、招标价格和协议价格三者之间价格的高低，在一般比较正常的情况下应该是( )。
　　A、拍卖价格>招标价格>协议价格
　　B、拍卖价格<招标价格<协议价格
　　C、三种价格应该都一样
　　D、三种价格大小都无任何规律
　　20、通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有( )。
　　A、写字楼
　　B、电影院
　　C、教学楼
　　D、停车场
　　21、某块土地总面积为200 m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为( )m2。
　　A、1200
　　B、120
　　C、3333
　　D、333.3
　　22、重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估计时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。( ) A、对
　　B、错
　　23、结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为( )。
　　A、钢结构
　　B、混凝土结构
　　C、砖木结构
　　D、砖混结构
　　24、总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是( )。
　　A、正相关和正相关
　　B、正相关和负相关
　　C、负相关和正相关
　　D、负相关和负相关
　　25、( )，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
　　A、2003年1月1日
　　B、2004年1月1日
　　C、2004年12月1日
　　D、2003年12月1日
　　26、在路线法中，临接一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其( )。
　　A、临街深度
　　B、临街状况
　　C、土地形状
　　D、临街宽度
　　27、在进行城市基准地价评估时要明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度及( )等。
　　A、权利性质
　　B、使用年限
　　C、用途
　　D、容积率
　　28、资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与价格的比率，并不明确的表示获利能力;后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。( )
　　A、对
　　B、错
　　29、关于收益法适用的对象，下列最佳表述为( )。 A、临街房地产
　　B、城市房地产
　　C、有收益或有潜在收益的房地产
　　D、出租或销售用途的房地产
　　30、某宗房地产2000年1月15日的价格为900美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均上涨0.3%，则其2000年10月15日的价格为( )元人民币/m2。2000年10月15日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。
　　A、7665
　　B、7262
　　C、7637
　　D、7412

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　　31、某宗房地产土地面积300 m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。 A、62500
　　B、62000
　　C、61000
　　D、61500
　　32、土地的位置、面积、形状、地质属于影响房地产价格的区域因素。( )
　　A、对
　　B、错
　　33、如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。( )
　　A、对
　　B、错
　　34、对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。 A、建筑面积
　　B、原容积率
　　C、土地总面积
　　D、增加后的容积率
　　35、某宗地面积为5000 m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，推准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价( )万元。
　　A、1250
　　B、1750
　　C、2050
　　D、2150
　　36、估价目的是由委托人提出的，但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的，并可能不懂得如何表达其估价目的，因此一般估价目的都是由估价人员自己来确定。( )
　　A、对
　　B、错
　　37、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为( )万元。
　　A、6.19
　　B、6.42
　　C、7.20
　　D、9.58
　　38、应用现金流量法进行测算时，要注意做到( )。
　　A、尽可能准确估计开发经营期长短
　　B、尽可能准确估计出各项支出、收入的发生时间
　　C、各项支出发生时发生的数额要尽可能估计准确
　　D、各项支出发生时的银行利息要尽可能估计准确
　　39、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
　　A、33.3
　　B、12
　　C、20
　　D、60%
　　40、房地产的收益可以分为有形收益和无形收益，由于无形收益难以货币化，因而在计算净收益时，不必考虑。( )
　　A、对
　　B、错
　　41、假设开发法在被用于投资分析目的时，可以为房地产开发商的投资决策提供依据，具体说可以提供( )数据。
　　A、确定开发场地的最高价格
　　B、确定开发项目的预期利润
　　C、确定开发中可能出理的最高费用
　　D、确定项目建成后的最佳利润
　　42、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在( )。
　　A、期初
　　B、期中
　　C、期末
　　D、年末
　　43、( )要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。
　　A、合法原则
　　B、公平原则
　　C、替代原则
　　D、估价时点原则
　　44、数学曲线拟合法主要有：( )
　　A、直线趋势法
　　B、指数平滑法
　　C、指数曲线趋势法
　　D、二次抛物线趋势法
　　45、房地产价格的特征主要有( )。
　　A、房地产价格是在长期考虑下形成的
　　B、房地产价格是在市场上形成的
　　C、房地产价格的实质是房地产权益的价格
　　D、房地产价格通常是个别形成的
　　46、在评估一宗房地产的价格时，一般要求同时采用( )方法。
　　A、一种或一种以上的
　　B、两种或两种以上的
　　C、三种或三种以上的
　　D、四种或四种以上的
　　47、市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易状况调整和权益状况调整。( )
　　A、对
　　B、错
　　48、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括( )。 A、土地取得成本
　　B、开发成本
　　C、管理费用
　　D、销售费用
　　49、某大厦总建筑面积10000 m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地分额为( )。
　　A、2.4%
　　B、3.0%
　　C、3.8%
　　D、7.2%
　　50、8年前建成交付使用的某建筑物，建筑面积是120 m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。
　　A、76880
　　B、79104
　　C、77952
　　D、81562

　　参考答案

　　1、A B C 2、C 3、B 4、B C 5、B C6、C 7、A 8、A 9、A B C D 10、A B C D
　　11、A B C 12、B 13、A B D 14、B 15、A16、A 17、B 18、C 19、A 20、A B D
　　21、A 22、B 23、A B 24、C 25、D26、A B C D 27、A B C D 28、A 29、C 30、C
　　31、A 32、B 33、B 34、B 35、B36、B 37、A 38、A B C 39、B 40、B
　　41、A B C 42、C 43、B 44、A C D 45、A B D46、B 47、B 48、A B 49、C 50、B

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