2016年房地产估价师《理论与方法》复习提纲(八)

2016年房地产估价师《理论与方法》复习提纲(八),理论与实务,房地产估价师考试真题,房地产估价师考试试题,

　　第八章　收益法

　　第一节　收益法概述

　　一、收益法含义，收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法又分为直接资本化法和报酬资本化法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。求得的价格称为收益价格。

　　二、收益法的理论依据，收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低;②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低;③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

　　三、收益法适用的对象和条件，收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。

　　四、收益法的操作步骤，运用收益法估价一般分为下列4个步骤：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料;②预测估价对象的未来收益(如净收益);③求取报酬率或资本化率、收益乘数;④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。

　　第二节　报酬资本化法的公式

　　一、报酬资本化法最一般公式，

　　V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)]，酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。例如，净收益发生在年初为A初，则将其转换为发生在年末的公式为：

　　A末=A初(1+Y)

　　二、净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。收益年限为有限年的公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]，收益年限为无限年的公式 ：V=A/Y

　　净收益每年不变公式的作用，净收益每年不变的公式除了可以用于计算价格，还有许多其他作用：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下简称不同年限)价格之间的换算，若已知V50，求V∞、V40如下：V=V50/K50，V50=V∞*V50，V40=V50*K40/K50;②用于比较不同年限价格的高低，要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相同年限下(如年限为∞的)价格;③用于市场法中因年限不同进行的价格调整。对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的年限不同而需要对价格进行调整是特别有用的。在市场法中，可比实例房地产的年限可能与估价对象房地产的年限不同，因此需要对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同年限下的价格，公式就是如V45=V50*K45/K50，意思是把50年基准地价转换为45年的基准地价。

　　三、净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。

　　1、普遍公式

　　2、净收益按一定数额递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。收益年限为有限年的公式：V=(A/Y+b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]-b/Y*n/(1+Y)n 收益年限为无限年的公式：V=A/Y+b/Y2 。净收益按一定数额递减的公式只有有限年一种，公式为：V=(A/Y-b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]+b/Y*n/(1+Y)n，不存在有限年公式因为当收益小于0时，任何一个经济人就不会再经营下去，年限公式为：A-(n-1)b=0得出n=A/b+1.

　　3、净收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。收益年限为有限年的公式：V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}。收益年限为无限年的公式：V=A/(Y-g)。净收益按一定比率递减的公式，收益年限为有限年的公式： V=A/(Y+g)*{1-[(1-g)/(1+Y)]n}。收益年限为无限年的公式：V=A/(Y+g)。

　　净收益为有效毛收入减运营费用。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价格。

　　4、预知未来若干年后的价格的公式，V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]+Vt/(1+Y)n ,Vt是预知的未来若干年后的价格，公式的作用一是适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下;二是对于收益年限较长的房地产，有时不是按其收益年限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折算为现值。

　　第三节　净收益的求取

　　运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有4种：①潜在毛收入②有效毛收入③净运营收益④税前现金流量。税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。

　　一、净收益测算的基本原理，收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益二是基于营业收入测算净收益前一种情况下的收益法被称为投资法，后一种情况下的收益法被称为利润法。租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。

　　基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用=有效毛收入一运营费用。运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。对于寿命比整体建筑物经济寿命短的构件设备装饰装修等的折旧费应包含在运营费用中，会计上的折旧额是指建筑物折旧和土地取得费用的摊销。房地产改扩建费用如果能大大提高房地产的价值，则属于假设开发法估价的范围。收益法估价是假设房地产改扩建费用与其所带来的房地产价值增加额相当，两者相抵消，因此不将它作为运营费用的一部分。

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　　运营费用与有效毛收入相比得到的是运营费用率。净收益率是指净收益占有效毛收入的比率。两者关系互补，净收益率=1-运营费用率。

　　基于营业收入测算净收益，有些收益性房地产通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，如旅馆、 娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有如下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。

　　二、几种收益类型房地产净收益的求取

　　1、出租的房地产净收益求取，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。出租人负担的费用是(例如表6—1所列的费用中)出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。出租的房地产求取净收益需要扣除的费用。

　　2、营业的房地产净收益求取，营业的房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。(1)商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。(2)工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。(3)农地净收益的测算，是由农地平均年产值(全年农产品的产量乘以单价)扣 除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息、农业利润等。

　　3、自用或尚未使用的房地产净收益求取，自用或尚未使用的房地产、可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。

　　4、混合的房地产净收益求取，对于现实中包含上述多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列方式之一求取：一是把费用分为固定费用和变动费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。二是先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，然后将两者相减。三是把它看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别求取各自的净收益，然后予以加总。

　　三、求取净收益应注意的问题

　　1、房地产的收益可分为有形收益和无形收益。有形收益是由房地产带来的直接货币收益，无形收益是指房地产带来的间接利益，在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。同时值得注意的是，如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。

　　2、实际收益和客观收益，房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金(简称租约租金，又叫称为实际租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。

　　收益法的一种变通形式是“成本节约法”。当一种权益或资产并不产生收入，可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，就可以采用这种方法评估其价值。该方法的实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值。承租人权益的价值评估是这种方法的一种典型。承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差异经折现后的现值。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有价值;反之，如果租约租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。

　　同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值一承租人权益的价值

　　3、乐观估计、保守估计和最可能估计。估价师应当要求估价师同时给出净收益的三种估计，除了评估房地产抵押价值应采用保守估计值外，其他目的的估价都应采用最可能估计。

　　四、收益期限和收益流模式的确定

　　1、收益期限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的时间。它应根据建筑物的剩余经济寿命和土地使用权的剩余期限来确定。对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地剩余使用年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。如果是建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，分为土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期的。对于未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。对于已约定不可续期的，按土地使用权剩余期限为房地产收益期限计算房地产的价值。对于求取承租人权益的价值的，则收益期限为剩余租赁期限。

　　2、未来净收益流属于下列哪种类型，就选用相应的报酬资本化法公式进行计算：①每年基本上固定不变;②每年基本上按某个固定的数额递增或递减;③每年基本上按某个固定的比率递增或递减;④其他有规则变动的情形。在实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式，其净收益A的求取方法有下列几种：(1)“过去数据简单算术平均法”(过去3-5年)(2)“未来数据简单算术平均法”(过去3-5年)(3)“未来数据资本化公式法”。通过调查、预测估价对象未来若干年的净收益，一般是3-5年的净收益，然后利用报酬资本化法演变出公式求取不变的净收益。

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　　第四节　报酬率的求取

　　一、报酬率的实质，投资回收是指所投入的资本的回收，即保本;投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。投资回报中是不包含投资回收的，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。即：报酬率=投资回报/所投入的资本。从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。认识到了报酬率与投资风险的关系，实际上就在观念上把握住了求取报酬率的方法，即所应选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的报酬率。在不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型的房地产的不同权益、不同收益类型，由于风险不同，所以其报酬率也不相同，因此在估价中并不存在一个统一不变的报酬率。

　　二、报酬率的求取方法。

　　1、累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险补偿率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加、累加法的一个基本公式为：

　　报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠

　　无风险报酬率一般是选取国债利率或银行存款利率。无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，一般是名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。

　　2、市场提取法，市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。(1)在V=A/Y的情况下，是通过Y=A/V来求取Y，(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]时，通过A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0来求取Y，不过要用试错法和线性内插法。市场提取法求取的报酬率是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各项收益风险的可靠指针。

　　3、投资报酬率排序插入法，报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以，可通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。报酬率排序插入法的操作步骤和内容如下：(1)调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料，如各种类型的银行存款的利率、政府债券的利率、公司债券的利率、股票的报酬率及其他投资的报酬率等。(2)将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列，制成图表。(3)将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。(4)根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的报酬率，从而就确定出了所要求取的报酬率。确定报酬率时都含有主观性。

　　第五节　直接资本化法

　　一、直接资本化法概述

　　1、直接资本化法的概念和基本公式，直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。

　　未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的，其种类有毛租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：资本化率=年收益/价格，利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法，常用的是下列公式：价格=年收益/资本化率。利用市场提取法求取资本化率的公式为：资本化率=年收益/价格。收益乘数是房地产价格除以其某种年收益所得的倍数，即收益乘数=价格/年收益。则房地产价值=年收益X收益乘数。

　　2、几种收益乘数，对应着不同种类的年收益，收益乘数具体有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

　　毛租金乘数法有下列优点：①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料;②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值;③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。毛租金乘数法的缺点如下：①忽略了房地产租金以外的收入;②忽略了不同房地产的空置率和运营费用的差异。毛租金乘数法的用途：该方法一般用于土地或出租型住宅(特别是公寓)的估价。但由于它的计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个部分。

　　与毛租金乘数法相比，潜在毛收入乘数法相对全面一些，它考虑了房地产租金以外的收入，但同样没有考虑房地产的空置率和运营费用的差异。该方法也比较粗糙，适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。

　　有效毛收入乘数法的优点是，不仅考虑了房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。因此，当估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。因为投资者在估算房地产价值时，是会考虑空置率的差异的。该方法的缺点是没有考虑运营费用的差异，因而也只用于做粗略的估价。

　　净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。

　　二、资本化率和收益乘数的求取方法，资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式(包括净收益的变化、收益年限的长短)等相同的许多类似房地产的有关资料(由这些资料可求得年收益和价格)求取。

　　综合资本化率(Ro)还可以通过净收益率(NIR)与有效毛收入乘数(EGIM)之比、资本化率与报酬率的关系(见后面“资本化率与报酬率的区别和关系”)及投资组合技术求取。通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：

　　综合资本化率=净收益率/有效毛收入乘数

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　　三、资本化率与报酬率的区别和关系，资本化率R和报酬率Y都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者是有很大区别的。资本化率是在直接资本化法中采用的，是直接将房地产的净收益转换为价值的比率;报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率。资本化率是房地产某一年的净收益与房地产价值的比率(通常用未来第一年的净收益除以价值来计算)，仅仅表示从净收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力;报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。在报酬资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计算公式就有所不同。例

　　如，在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

　　V=A/Y 其中 　　　　　　资本化率R=Y

　　在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

　　V=A/Y*[1/(1+Y)n] 　　　　资本化率R=Y/[1-1/(1+Y)n]

　　在净收益每年按一定比率递增且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

　　V=A/(Y-G) 　　　　　　　　　资本化率R=Y-G

　　在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：

　　V=A/{Y-△*Y/[(1+Y)t-1]} 资本化率R= Y-△*Y/[(1+Y)t-1]

　　由以上公式可知，报酬率与净收益本身的变化、与获得净收益的期限的长短等无直接关系。而资本化率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系。

　　四、直接资本化法与报酬资本化法的比较

　　1、直接资本化法的优缺点，直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算来来第一年的收益;②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况;③计算过程较为简单。但由于直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。例如，要求选取的类似房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同，否则估价结果会有误。

　　2、报酬资本化法的优缺点，报酬资本化法的优点是：①指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础;②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解;③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，而通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率。但由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价人员的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。

　　当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相当可靠的。当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值，因为估价人员可以通过投资者在有同等风险的投资上要求的报酬率来确定估价对象的报酬率。

　　第六节　投资组合和剩余技术

　　在收益法中，报酬率和资本化率都可以从房地产的物理构成(土地与建筑物)或资金构成(抵押贷款与自有资金)中求出各构成部分的报酬率和资本化率，或将其报酬率和资本化率运用到各构成部分上以测算其价值。

　　一、投资组合技术，主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种。

　　1、土地与建筑物的组合，综合资本化率是求取房地价值时应采用的资本化率。土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。建筑物资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率。综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率三者虽然有严格区分，但又是相互联系的。如果能从可比实例房地产中求出其中两种资本化率，便可利用下列公式求出另外一种资本化率，综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率三者的关系。其公式如下：

　　Ro=L×RL +B×RB式中 L——土地价值占房地价值的比率;B——建筑物价值占房地价值的比率，L+B=100%。

　　2、抵押贷款与自有资金的组合，房地产市场与金融市场紧密联系的现代社会，购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷款，另一部分为自有资金。由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以抵押贷款与自有资金的组合通常不是利用抵押贷款利率和自有资金报酬率来求取房地产的报酬率，而是利用抵押贷款常数和自有资金资本化率来求取综合资本化率，具体是综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数，即： Ro=M*RM+(1-M)*RE 式中 Ro——综合资本化率;M——贷款价值比率，即抵押贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%～90%之间;RM——抵押贷款常数：RE——自有资金资本化率。抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，它是每年的偿还额(还本付息额)与抵押贷款金额(抵押贷款本金)的比率。如果抵押贷款是按月偿还的，则年抵押贷款常数是将每月的偿还额乘似12，然后除以抵押贷款金额;或者将月抵押贷款常数(每月的偿还额与抵押贷款金额的比率)乘以12。在分期等额本息偿还贷款的情况下，抵押贷款常数的计算公式为：RM=YM+YM/[(1+YM)n-1]，其实就是年还款等额/抵押贷款金额。自有资金资本化率是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额(税前现金流量)与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额而得到。综合资本化率必须同时满足贷款者对抵押贷款常数的要求和自有资金投资者对税前现金流量的要求，

　　二、剩余技术是当已知整个房地产的净收益、其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率或报酬率时，从整个房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另一构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率折现，得出房地产中未知构成部分的价值的方法。此外，把求得的未知构成部分的价值加上已知构成部分的价值还可得到整个房地产的价值。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。

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　　1、土地剩余技术，土地剩余技术是土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得建筑物的价值时，则可利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地报酬率折现，即可求得土地的价值。直接资本化法的土地剩余技术公式

　　土地价值=(房地产净收益-建筑物价值*建筑物资本化率)/土地资本化率，报酬资本化法的土地剩余技术公式：

　　土地剩余技术在土地难以采用其他估价方法估价时，是有效的方法。例如，城市商业区内的土地，有时没有可参照的土地交易实例，难以采用市场法估价，成本法往往也不适用，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，此时可以采用土地剩余技术估价。另外，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用市场法可求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少，市场法通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得。

　　2、建筑物剩余技术与土地的剩余技术类似，建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。此外，它还可用来测算建筑物的折旧。将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。

　　3、自有资金剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。它是先根据从市场上得到的抵押贷款条件(包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等)计算出年还本付息额，再把它从净收益中扣除，得到自有资金权益的剩余收益，然后除以自有资金资本化率就可以得到自有资金权益价值。自有资金剩余技术的计算公式为：

　　自有资金权益价值=(房地产净收益-抵押贷款金额*抵押贷款常数)/自有资金资本化率

　　4、抵押贷款剩余技术是已知自有资金数量求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。它是从净收益中减去在自有资金资本化率下能满足自有资金的收益，得到属于抵押贷款部分的收益，然后除以抵押贷款常数得到抵押贷款金额或价值。抵押贷款剩余技术的计算公式为：

　　抵押贷款金额=(房地产净收益-自有资金权益价值*自有资金资本化率)/抵押贷款常数

　　抵押贷款剩余技术假设投资者愿意投在房地产上的自有资金数量已确定，并且假设投资者需要从房地产中得到特定的自有资金资本化率也已确定，而贷款金额则取决于可作为抵押贷款偿还额的剩余现金流量和抵押贷款常数。

　　在正常情况下，抵押贷款剩余技术不适用于对已设定其他特定抵押的房地产进行估价，因为这时剩余的现金流量不完全归自有资金投资者所有，它还必须先偿还原有抵押贷款的债务。

　　名义净收益与名义报酬率或名义资本化率相匹配，实际净收益与实际报酬率或实际资本化率相匹配，税前净收益与税前报酬率或税前资本化率相匹配，税后净收益与税后报酬率或税后资本化率相匹配，自有资金净收益与自有资金报酬率或自有资金资本化率相匹配，等等。

　　

　　　　　　　

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