2016房地产估价师《理论与方法》习题(三十)

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　　判断题

　　1、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。

　　A、对

　　B、错

　　2、某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和877元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为275万元。

　　A、对

　　B、错

　　3、假设开发法可用于拆迁补偿估价。

　　A、对

　　B、错

　　4、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。

　　A、对

　　B、错

　　5、房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。

　　A、对

　　B、错

　　6、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。

　　A、对

　　B、错

　　7、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。

　　A、对

　　B、错

　　8、估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。

　　A、对

　　B、错

　　9、购买年不是预期可获得收益的年限。

　　A、对

　　B、错

　　10、同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。

　　A、对

　　B、错

　　11、不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。

　　A、对

　　B、错

　　12、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。

　　A、对

　　B、错

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　　13、综合还原利率：土地还原利率+建筑物还原利率。

　　A、对

　　B、错

　　14、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。

　　A、对

　　B、错

　　单项选择题

　　1、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值应为( )万元。

　　A、100

　　B、70

　　C、60

　　D、40

　　2、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。

　　A、环境因素

　　B、质量因素

　　C、区域因素

　　D、新旧程度

　　3、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元/平方米。

　　A、2390

　　B、2410

　　C、2430

　　D、2450

　　4、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元/平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。

　　A、800

　　B、900

　　C、1000

　　D、大于1000

　　5、假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。

　　A、市场比较法

　　B、收益法

　　C、成本法

　　D、长期趋势法

　　6、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/平方米，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/平方米，资本化率均为8%，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。

　　A、高于

　　B、低于

　　C、等于

　　D、B或C

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　　7、采用( )求取的年折旧额每年递减。

　　A、成新折扣法

　　B、偿债基金折旧法

　　C、年数合计法

　　D、直线折旧法

　　8、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。

　　A、同一地区

　　B、同一城市

　　C、同一供求范围内的类似地区

　　D、A或C

　　9、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+( )+正常利税。

　　A、拆迁费用

　　B、建造建筑物费用

　　C、公共设施建设费用

　　D、市政设施建设费用

　　10、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/平方米。

　　A、2487.75

　　B、2500.00

　　C、2511.00

　　D、2162.25

　　11、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。

　　A、50万元

　　B、55万元

　　C、60万元

　　D、60万元以上

　　12、某一房地产价格水平的高低，主要取决于( )供求状况。

　　A、本地区房地产的

　　B、全国房地产的

　　C、本地区本类房地产的

　　D、本类房地产的

　　13、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。

　　A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

　　B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

　　C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

　　D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

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　　14、用成本法估价时，房屋现值=( )

　　A、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

　　B、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

　　C、房屋重置价格×成新度

　　D、房屋重置价格-年折旧额

　　15、其他条件相同，期房价格一般( )现房价格。

　　A、高于

　　B、低于

　　C、等于

　　D、不可比

　　16、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。

　　A、850

　　B、845

　　C、869

　　D、857

　　17、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。

　　A、市场不景气

　　B、该别墅区的环境条件变差

　　C、该别墅区的单位开发成本降低

　　D、开发商获得满意的利润即可

　　18、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为( )。

　　A、四类

　　B、五类

　　C、六类

　　D、七类

　　19、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用( )。

　　A、一般物价指数

　　B、建筑材料价格指数

　　C、房地产价格指数

　　D、定额调整系数

　　20、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10%，购买者自有资本要求的年收益率12%，则该类房地产的资本化率为( )%。

　　A、10.6

　　B、11.4

　　C、11.2

　　D、10.8

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　　21、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应( )。

　　A、越高

　　B、越低

　　C、不变

　　D、越可靠

　　22、一般损坏房的成新度为( )。

　　A、4-6成

　　B、5-7成

　　C、4-5成

　　D、5-6成

　　23、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为( )万元。

　　A、417

　　B、500

　　C、460

　　D、450

　　24、甲土地的单价2100元/平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/平方米，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比( )。

　　A、甲的等于乙的

　　B、甲的高于乙的

　　C、甲的低于乙的

　　D、难以判断

　　25、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。

　　A、类似房地产的客观

　　B、类似房地产的最高

　　C、类似房地产的最低

　　D、该宗房地产的实际

　　26、房地产的供给增加，需求不变，其价格会( )。

　　A、上升

　　B、下[降

　　C、不变

　　D、升降难定

　　27、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。

　　A、50

　　B、70

　　C、30

　　D、40

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　　28、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。

　　A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房

　　B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房

　　C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房

　　D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房

　　多项选择题

　　1、各类房屋的残值率一般为：( )。

　　A、钢筋混凝土结构3%

　　B、砖木结构一等6%

　　C、砖混结构一等0%

　　D、简易结构0%

　　2、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的可能是( )。

　　A、买卖

　　B、抵押贷款

　　C、拆迁补偿

　　D、保险

　　3、房屋估价时，确定其面积的依据有：( )。

　　A、房屋所有权证所载面积

　　B、房屋现有实际面积(当实际面积大于房屋所有权证所载面积时)

　　C、建筑竣工图所载面积(当房屋已竣工验收合格，尚未办理房屋所有权证时)

　　D、房屋买卖合同所载面积

　　4、估价上真实、客观、合理的价格是指：( )。

　　A、交易双方均接受的价格

　　B、对交易双方来说经济上合理的价格

　　C、正常交易情况下形成的价格

　　D、政府规定或希望的价格

　　5、用路线价法估价时，遇有下列临街地，需进行加价或减价修正：( )。

　　A、路角地

　　B、一面临街的长方形地

　　C、梯形地

　　D、一面临街的三角形地

　　6、下列各种价格中肯定是事实的有( )。

　　A、不能作为可比实例的交易实例价格

　　B、可比实例价格

　　C、非公平市价

　　D、评估价格

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　　7、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用( )求取。

　　A、市场比较法

　　B、基准地价修正法

　　C、假设开发法

　　D、成本法

　　8、下列说法正确的是：( )。

　　A、可比实例肯定是交易实例

　　B、交易实例肯定是可比实例

　　C、可比实例不一定是交易实例

　　D、交易实例不一定是可比实例

　　9、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握( )。

　　A、计息方法

　　B、资本化率

　　C、计息基础

　　D、计息期

　　10、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有：( )。

　　A、估价时点

　　B、估价目的

　　C、估价对象

　　D、估价原则

　　11、运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有：( )。

　　A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性

　　B、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性

　　C、房屋结构类型确认的正确与否

　　D、房屋重置价格的准确性

　　12、对确定资本化率有参考依据的有( )。

　　A、折旧率

　　B、物价指数

　　C、银行贴现率

　　D、投资回报率

　　13、房地产交易中的特殊交易情形包括( )

　　A、交易双方曾经有过业务联系

　　B、购买相邻房地产

　　C、交易税费由买方承担

　　D、卖方不了解市场行情

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　　14、建筑物的物质折旧包括( )。

　　A、有形损耗

　　B、正常使用的磨损

　　C、功能折旧

　　D、意外的破坏损毁

　　判断题答案

　　1、A　2、A　3、B　4、A　5、A　6、B　7、A　8、B　9、A　10、B　11、B　12、B　13、B　14、B

　　单项选择题答案

　　1、B　2、C　3、B　4、D　5、C　6、B　7、C　8、D　9、B　10、B　11、B　12、C　13、D　14、C　15、B　 16、B　17、B　18、B　19、C　20、A　21、A　22、C　23、C　24、D　25、A　26、B　27、B　28、C|

　　多项选择题答案

　　1、BD　2、ABC　3、AC　4、BC　5、ACD　6、ABC　7、ABC　8、AD　9、ACD　10、ABC　11、ACD　12、CD　13、BCD　14、ABD

　　

　　　　　　　

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