2016年房地产估价师《案例分析》简答题解析(2)

　　一、 复习题 题目P201页，答案P215页 题目内容：

　　1、 商住混合楼估价正确性判断。

　　答：不正确，因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。

　　3、市场法(实际)成本法(偏低)收益法(偏高)是否正确判断。

　　答：不对。评估房地产价格，其实是估价师揭示房地产客观存在的价值。而客观合理的价格或价值，应该是公开市场价值——在公开市场上最可能形成或成立的价格。比较法强调可比实例价格是正常价格或可修正为正常价格;收益法强调采用正常净收益;成本法强调正常的重置价等。都说明各种估价方法均是以公开市场价格为出发点的，其实质是一样的。

　　4、商住综合楼抵押评估技术路线。

　　答：(1)对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。

　　A.计算出商业、住宅的建筑面积;

　　B.商业部分采用收益法进行评估，居住部分右搜集可比实例，采用市场比较法进行评估;

　　C.两者汇总得出总价。

　　(2)、把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。

　　A. 采用市场比较法或基准地价系数修正法计算出土地价格。

　　B. 采用重置成本法计算出建筑物的价格。

　　C. 土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。

　　(3)对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。

　　(4)根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。

　　5、收益法，比较法的实质和难点是什么?

　　答：比较法的实质是通过已成交的相同或类似房地产的成交价格，来确定房地产在公开市场上最可能成交的价格。难点在于交易修正。收益法的实质是以房地产在估价时点以后能创造的收益来确定房地产在估价时点的价格。难点是净收益的求取和资本化率的确定。

　　二、 模拟试卷一 题目P277页，答案P336页 题目内容：

　　1、行政划拨土地抵押贷款估价技术路线及应注意事项。(有地上建筑物)

　　2、保险赔偿损失估价技术路线，赔偿款合理否?

　　3、土地估价，假设开发法计算公式和技术路线。

　　三、模拟试卷二 题目P299页，答案P341页 题目内容：

　　1、 工业用地改为商业用地，用成本法估价是否正确。

　　答：不正确。因为估价对象现实用途虽是工业，但估价用途应是商业，技术路线应按商业用地制定，优先选用比较法和收益法。

　　2、 补地价的技术路线和计算公式，地价不同年限调整。

　　答：调查当地政府在估价时点制定的同类地块土地出让金标准。确定估价对象的已使用年期和剩余使用年期以及土地资本化率，通过年限修正，确定估价对象的补交地价款。计算公式：

　　V25.5=V40×[1-1/(1+У)25.5]/[1-1/(1+У)40]

　　3、写字楼出租估价优选方法及主要步骤(见规范：市场法P8和收益法P11页)。

　　四、模拟试卷三 题目P324页，答案P348页 题目内容：

　　1、 在建工程(综合楼)评估技术路线及应搜集哪些资料。

　　答：(1)①成本法：土地的重新购置成本，建筑物已完成部分的重新建造成本，加上利息、利润及相关税费等。

　　②假设开发法：通过比较法等方法预测完成后的房地产价值，扣除尚需投入的建造成本、专业费用、管理费用、利息和利润等。

　　(2)①《国有土地使用权证》。②《建设用地规划许可证》。③《建筑工程规划许可证》。④《土地使用权出让合同》及交纳土地使用权出让金凭证。⑤《施工许可证》。⑥施工图纸、施工图预算、施工合同。⑦已完工部分的工程质量状况证明和已完工部分工程量证明。

　　2、 相邻房地产合并，增值额如何分配?

　　答：增值额分配有三种方法：A.以合并前各自的单价为基础进行分配;B.以合并前各自的面积为基础进行分配;C.以合并前各自总价值为基础进行分配。三种方法的计算结果根据影响程度在大小不同，取加权平均值可得出增值分配率，其中第一种方法的计算结果应占较大的权重比例。

　　3、已规定用途投标报价应采用的估价方法和应做哪些工作?

　　答：首先对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积等作全面的了解。其次，通过对市场情况调查，对当地高级宾馆、酒店、高级公寓的供求趋势进行预测，进而对投资项目做出决策。然后，利用假设开发法确定估价对象地块的投标报价。

　　五、1998年考试题 题目P376页，答案P381页 题目内容：

　　1、 市场法选取可比实例应考虑哪些因素(见理论与方法P113页)?假如有一交易实例与估价时点相差五年，可否将该交易实例作为可比实例?为什么?

　　2、 有租约房地产交易对投资、自住、买入价决定的影响。

　　答：(1)应将现有租约所定的租金与市场平均租金作相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价;若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅买入价趋低。

　　(2)显然有影响，现有租约将使该住宅的买入价下降。

　　(3)该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。

　　3、 装修估价的确定。

　　答：(1)上述资料用于抵押估价尚不齐全;(2)房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价;(3)不能按1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。

　　六、1999年考试题 题目P404页，答案P410页 题目内容：

　　1、 欲购城市边缘商住房地产，估价师在估价前需要了解估价对象哪些情况?

　　答：估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：

　　(1)土地权属状况;(2)房屋产权状况;(3)该房地产是否 符合规划要求;(4)土地使用基本情况;(5)建筑物基本情况。

　　2、 拍买估价结论，当事人认为过低时，评估所认为合理的理由。

　　答：乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有：

　　(1)拍卖时的时点与二期工程竣工时的时点相距有两年半，市场情况发生了变化;

　　(2)为还债而强制拍卖的成交价格可能会低于正常市场交易价格;

　　(3)拍卖时只卖出20栋中的6栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低;

　　(4)整个别墅区一期工程竣工时和二期工程竣工时的环境状况与开发程度已不相同;

　　(5)1993年获取土地时的市场状况与1996年拍卖别墅时不同，不能拿1993年的地价与1996年的别墅售价比较。

　　3、 甲乙分配方案是否合理，应如何分配?为什么?

　　答：(1)甲、乙的分配方案均不合理。

　　(2)甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。

　　(3)因为。如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。

　　

　　　　　　　

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