房地产估价师考试案例与分析

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　　常熟市××教育魔假中心房地产价值评估报告 
　　　　　　　常房评l990l2400l一号 
　　报告说明 
　　一、项目名称 
　　常熟市××教育度假中心房地产价格评估 
　　二、委托方 
　　称：常熟市××教育度假中心 
　　法定代表人：×× 
　　住所：常熟市度假村 
　　联系人：×× 

　　联系电话：（略） 
　　三、估价方 
　　全称：常熟市房屋评估所  
　　法定代表人：王江 
　　住所：常熟市环城南路58号  
　　联系电话：0520一2791409 
　　王江 国家房地产注册估价师 评估、审核 
　　王建中 国家房地产注册估价师 现场查勘、评估 
　　五、估价作业日期 
　　1999年1月22日至1999年1月25日 
　　　　　　　　　　　　　　　致委托估价函 
　　常熟市×××教育度假中心： 
　　常熟市房屋评估所接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对座落在常熟市调义歹度假村的委估房产进行了现场勘查和评定估算。现将评估结果函告如下： 
　　委估房屋共一处，属钢混结构商业服务用房，总建筑面积13 561平方米，在评估基准日1999年1月2日的评估总值为人民币3383万元，大写人民币叁仟叁伯捌拾叁万圆整。 
　　特此函告 
　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　常熟市房屋评估所 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 法定代表人王江 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1999年1月25日 
　　　　　　　　　　　　　　估价师关于估价报告的声明 
　　我们郑重声明： 
　　1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。 
　　2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 
　　3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。 
　　4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 
　　5；我们自接受估价委托之后，于1999年1月22日，派出王江、王建中等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。 
　　6．在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　常熟市房屋评估所 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　房地产注册估价师 王江 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1999年1月25日 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 估价的假设和限制条件 
　　1．本报告提出的评估结果，是反映委估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公允价值。仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。本评估结果对用于其他方面客观性没做探讨。 
　　2.本报告提出的评估结果。以委估房地产维持现状持续使用为前提。 
　　3．本报告自评估基准日起，有效期限为一年。在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。 
　　4．本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。也没有考虑特殊的交易情况，使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。 
　　5.委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的房屋所有权证和和土地使用证为依据，经实地核对取其确认的合法部分。 
　　6．实地勘查时，对房屋仅进行了一般性的察看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损。 
　　7．本次评估结果中未考虑委估房地产因委托方担保、欠债、信誉等可能影响其价值的因素 
　　8．本次评估结果中未扣除委估房地产因转让而可能产生的各种税费。

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9．本次评估结果中适当考虑了耐用装修部分的价值和房屋附属物的价值。 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 常熟市房屋评估所  
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1999年1月25日  
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房地产估价结果报告 
　　一、委托方  
　　全称：常熟市×× 教育度假中心 
　　法定代表人：××  
　　住所：常熟市×× 度假村  
　　联系人：××  
　　联子电话：（略） 
　　二、估价方 
　　全称：常熟市房屋评估所  
　　法定代表人：王江 
　　住所：常熟市环城南路58号  
　　联系电话：0520一2791409 
　　三、估价对象 
　　常熟市×××教育度假中心位于风光秀美、波光粼粼的常熟昆承湖畔，占地4oo余亩，距苏州市区29km，离元锡市中心48km，距常熟虞山国家风景区15 km，风景点连片，交通十分便利。该中心由上海市总工会承办，是一个集疗养、休养、度假、教育、培训、会务、旅游、娱乐、购物为一体的综合型场所，也是上海广大职工和市民及邻近省市职工休养度假的重要基地。度假村规模大，标准高，文化设施齐全，100余幢伫立在波光湖色中的欧美式小别墅与酒店主楼，每天可同时接待3000人住宿、度假。文化娱乐中心、健身康乐中心、水上活动中心项目众多，令您留连忘返。集娱乐、竞技为一体的赛车及赛艇、摩托艇俱乐部中，有目前华东地区最大的卡丁车赛场。 
　　本次评估对象为常熟市×××教育度假中心所属的文化娱乐中心（酒店主楼），该中心委托专业酒店管理公司管理，是按国际三星级酒店标准设计建造的，建筑总面积达13 561平方米，各项设施服务堪称上乘。其中主楼共6层，底楼为快餐厅，2楼风味大餐厅及各间专业宴会厅，3至6层为标准房、套房、豪华套房共108间，312座的豪华多功能影视厅及各类小型会议室，能满足各类商务洽谈、学术讲座及正规演出的需要；并且设有桑拿、棋牌室、弹子房和迪斯科舞厅等高档娱乐项目。文化娱乐中心的商务中心、美容美发厅、商场、停车场及则小时送餐等多种服务项目均采用先进的专业系统管理。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报答等设施。电话交换机、锅炉、配电、供暖等均为进口设备。酒店大堂高9m，标准层每层高为4m，中庭2部三菱电梯可直达6层。酒店于1997年建造及装修，1998年下半年开业。整幢房屋整体为钢混结构，总建筑面积13561平方米，整个度假中心占地61 706.70平方米，为批租土地，使用年限（1996--12-18~2046-12-17）。其中该文化娱乐中心（酒店主楼）占地约23亩，现浇钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无框的弹簧玻璃门，地坪及墙面铺贴进口大理石，2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软、硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3闭6层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装演。 
　　四、估价目的 
　　房地产抵押价值评估 
　　五、估价时点 
　　1999年1月22日  
　　六、估价依据  
　　1．委托人提供的固定资产明细表；  
　　2．有关法律法规规定；  
　　3．委托人提供的房屋所有权证等有关材料； 
　　4．评估人员现场勘查和掌握的有关资料。  
　　七、估价原则 
　　遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。 
　　八、估价方法 
　　从该酒店（文化娱乐中心）的建筑形象、投资、功能、结构材料、装修材料、设备等方面考查，均可与本市华联、虞城、虞山等三星级宾馆媲美。目前市场上尚无此类交易实例，所以采用市场比较法无法评占其市场现值。 
　　该酒店从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部分。经过分析。比较，对该酒店市值的评估，宜采用收益法进行分部评估。另外采用成本法（土地部分用市场比较法）进行校核。 
　　九、估价结果 
　　以上两种方法评估出的价格分别为3498.75万元和3423．92万元。考虑到本次评估目的是作为抵押贷款之用，我们选择二者中的较小值3423.92万元作为抵押房地产的预期市场价格。委估房产在评估基准日的现时价格为3423.92万元，取整为3424万元，大写人民币叁仟肆佰贰拾肆万圆整。

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十、估价人员 
　　王江 常熟市房屋评估所国家注册房地产估价师 
　　王建中 常熟市房屋评估所国家注册房地产估价师 
　　十一、估价作业日期 
　　1999年1月22日至1999年1月25日 
　　十二、估价报告应用的有效期限 
　　根据现行规定，评估有效期为评估基准日后一年。即本评估报告书评估结果有效期为：1999年1月22日至2000年1月21日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为底价或定价依据。超过一年，需要重新进行评估。 
　　十三、评估说明 
　　1．权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。 
　　2．本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 常熟市房屋评估所 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1999年1月25日 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 【案例分析】 
　　本评估报告采用了《房地产估价规范》规定的估价报告的规范格式。 
　　本项目评估目的是房地产抵押价值评估，应采用公开价值标准本案例作了说明，因物业特殊性无可比实例作参照，故不采用比较法，而采用收益法和成本法两种方法评估，是合理的。但房地产抵押价值评估应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响，本报告未作说明。 
　　在应用收益法估价中，计算扣除项目年支出中应包含经营商业利润，报告中没有涉及。资本化率（报告中称还原利率）以安全利率十风险调整率确定时，安全利率可选用同一时期的一年期国债年习率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根毛估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。本报告中以目前银行一年期贷款利率作基础，再加上30％的风险利率的做法，不符合《规范》要求。 
　　在应用成本法估价中，土地价格评估以4万元/亩计，明显低于江苏省规定的保护价格，对此报告中未作任何说明。另外以成本法求取土地的重置价格时，还应当注意土地的剩余年限，并进行年限修正，报告中也未作说明。

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