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城市商业规划与区位理论

http://www.fang668.com 日期:08-25 19:52:16| 商业地产策划|人气:532

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    城市区位理论
    对于城市区位问题的论述,主要有以下几种理论模式:

    (一)杜能的土地价值理论

    在对城市经济功能分区进行分析的基础上,杜能(Von Thunen)指出,不同经济活动的现实区位,取决于这种经济活动对特殊空间位置的投标竞争实力。对于一个企业来说,它对某些土地进行投标的投标地租高低,完全取决于它对这块土地所能带给它的预期利润的大小。对于与商品供给企业和广大商品的消费者都具有广泛联系的商业企业来说,具有便利交通条件和密集消费群体的城市中心地区往往可以在相当程度上保障并增加企业的经营利润。因此,商业企业对城市中心地区的土地投标地租就较高。而对于工业企业来说,土地投入的地理位置是否居中往往并不重要,重要的是与其前、后序产业相互毗邻,要有良好的供、排水条件和便利的交通运输条件等。因此,工业企业对城市中心地带土地的投标地租一般并不高。这样,城市中心地带就一般被商业企业所占用,并形成以商品交换和商品流通为主要经济功能的商业中心。而商业中心又可依照其功能层次和辐射范围,分成高、中、低不同的几个级别。

    (二)加纳模式

    将土地价值理论思想应用于商业区位格局分析之中,格蒂斯(Gertis)在1961年通过揭示总零售量随离开地价最高的中心地带距离的增加而逐渐减小的规律,证实了城市土地地租变动及其与商业经济活动之间关系的规律。到1966年,加纳(B.J.Garner)进一步对商业中心的内部结构进行了研究,他根据一系列的城市土地地租的投标曲线,构造了不同等级商业中心的空间模式,形成了城市地理学中的加纳模式。
    加纳模式的主要思想可概括为:高门槛(所谓“门槛”threshold,是指一个企业为经济正常经营活动而需赚取的最低收入)的职能是有较高的地租支付能力,因而能够居于商业区中地租较高的地方。在实践中,由于商业企业都是为其周围的居民服务,所以可用维持其正常经营所需的最低人口数代替最低收入下限,以人口门槛(Population Threshold)作为门槛高低的简明指标。当然,某一企业“门槛”水平的高低,是与其自身的特征相关的。

    此外,通过对美国芝加哥商业区空间布局的分析,总结出商业区空间布局的几个特征:
    1、经济规模较多的高门槛经济活动(如百货、服装、珠宝等),往往靠近地价峰值区,占据着地租最高的城市土地,在其周围,按门槛递减顺序排列的其他职能活动(如银行、餐馆、面包店、家具店、家用电器店等)。
    2、任何商业中心的核心区,总是被那些能显示商业中心最高级别的职能经济单位所占据。
    3、随着整个商业中心级别的增高,低级别经济职能单位将被排斥到低地价地区,在商业中心的边缘地带布局。
    4、在任何一级商业中心的典型职能内,每一项职能的次序也是按门槛高低的顺序系列排出的。
    加纳理论的不足之处主要在于:商店的位置并不总是与距地租峰值区的距离有关,而且商用土地的地租也并不完全是由距中心点的距离来决定的。针对这些不足,道宁(P.B.Downing)进一步阐述了土地面积、人口分布、经济收入分布状况、交通及便捷性的不规则状况等对城市商用土地地租的影响,使加纳模式更加合理客观。

    (三)中心位置理论

    中心位置理论是由沃尔特·克里斯泰勒(Walter.Christaller)于1933年创立的,后经奥古斯特.廖什(August.Losch)补充和修正。这一理论从分析不同生产点之间的相互作用出发,推证了每一种货物的市场区实际为六边形。每种货物的门槛水平和最大销售范围都不相同,因而形成不同货物及其相应职能之间的特征差别。一般情况下,凡门槛较低的货物,其相应的销售范围也较小,这类货物称为低级货物。那些门槛水平高、销售范围广的货物,称为高级货物。但是,往往由于门槛的限制,每个商业中心并不能提供所有的货物和服务,而且,货物供应点出现的实际频率,还与货物的等级成反比。低级货物在很多中心地都可购到,而高级货物只能在少数地主得到供给。由此,史里斯泰勒认为,中心位置货物供给点都能排列成有序的等级序列。

    按照中心位置理论学说,城市商业区主要由中央商业区、区域性商业区和邻里性商业区共同有序构成。对于中央商业区地域范围的界定,墨菲(R.E.Murphy)和万斯(J..E.Vance)提出以建筑物高度及其商业职能来划分。在实践中,有些城市以零售商营业额的大小为中央商业区内外分界的标准;有些城市则以土地价格来划定其中心商业区的范围。
    国外城市商业区位理论的研究是以完全市场经济为前提,以完整的领土、非政治干预

www.fang668.com 、自由的企业和经济购买力气平均分布为假定的,因而研究的对象主要是对城市商业区结构、布局等的理论分析,而对影响城市商业发展规划的政治、流通体制、市场的秩序与控制和管理、新技术的应用等较少考虑,认为这些完全可以在市场的自我调节下合理发展,从而成为以上几种理论模式各有其局限性的主要原因。

    商圈理论

    商圈又称“商业圈”或“商势圈”。它是指商业企业吸引顾客的区域范围。商圈对企业而言,则是其业务活动的空间,在这个空间范围内向消费者提供商品和服务。对消费者而言,则是他们方便的购买行为的空间。
    一个设定的商圈,从市场势力范围这一角度考察,其构成为点、线、面、流四个方面。点是指商圈的中心点,又指市场区域据点的中心点。线是指区域间相互依存关系以线相联结,使商圈具有一定的吸引力。面是指中心点的吸引力的范围。它是市场区域广度,表明市场区域的广泛性及其程度。流是指市场的动态,或指区域职能的变化和发展的动向。上述四个方面的侧重点是不同的:点反映集中化的问题和集聚的程度;线则反映吸引性和相互依存性;面则反映区域性或地区性和同质性;流反映的是活动的态势和职能性。从实际工作而言,商圈,是由店、消费者购买行为空间和销售活动空间三者构成。
    影响商圈设定的因素主要有:人口数量与特征以及其发展趋势;购买潜力与已有企业的设置与经营状况;区域内经济发展前景与产业多无化的程度;区域内交通、运输、服务、金融、信用、保险、物业等状况;劳动力市场条件;法律、工商行政管理因素;民情风俗以及吸引顾客所特有的公共和文化教育设施,如公园、剧院、博物馆、纪念场所、学校、科研机构等。

    商圈又分批发商圈与零售商圈。其中零售商圈的主要内容有:

    1、构成。零售商业圈是以商店为中心,向四周扩展与辐射,形成一定范围。零售商圈分为四个层次:核心商圈、次级商圈、边缘商圈、异地商圈。一般而言,核心商圈能吸55%—70%的顾客;次级商圈为15%—25%;边缘商圈则最小,比较稀疏。但商店的规模不同、类型不同,对顾客的吸引也不同。一般而言,中心商业区和大型商店对次级商圈和边缘商圈的顾客的吸引力相对要大。商圈通常不是圆的,更多是椭圆形或多边近圆形。
    2、限度。1929年,美国人威廉·雷利用三年时间,调查了美国150个以上的城市,终于在1931年提出了“零售引力法则”,又称“雷利法则”。他认为,“具有零售中心的两个城市,从位于它们中间的城市吸引的交易量与各自城市的人口成正比例,而与从中间城市到市场的距离的自乘成反比例。”该法则主要地证实一个城市的人口越多,规模越大,商业越发达,对顾客的吸引力就越大。
    雷利法则有两项假定:一是两城市同样接近公路,距离的衡量限于主要大道,不包括交叉的小路。二是两城市的零售能力相同。顾客之所以吸引到人口较多的城市,乃是由于该城市商业设施好,商品品种多等因素的影响。
    3、饱和度。商圈的饱和度决定是否要开办新的商业网点。通过商圈饱和度可以确定某一地区的商店是不足还是饱和。其中饱和指数计算公式如下:IRS=C×RE/RF
    其中:C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数;RE为某地区每一顾客平均购买额;RF为某地区经营同类商品的商店营业面积;IRS为某地区某类商品零售饱和指数。
    4、制约零售商圈的主要因素有:
①商店经营类型;
②同类型竞争商店的位置;
③商品种类;
③商店规模;
⑤店址周围的条件;
⑥促销活动的开展情况。

    单店面积极限理论

    规模与效益不是正比关系。一定规模产生一定效益,适度规模产生适度效益,最佳规模产生最佳效益,过度规模就会产生零效益或负效益。体现零售商业企业的规模的主要指标之一是商店的营业面积,影响商店营业面积确定的因素很多,而其中顾客的生理和心理承受能力是最为直接的因素。

    人保持某种状态的时间是有限的,时间过长必然产生疲劳,从而就会放弃某种活动。顾客在商店游览购物,同样存在着疲劳度,超过这个度,不仅使一部分设施空置,导致部分购物区无人光顾,而且会直接影响购物情绪,甚至产生“恐惧感”。根据测算,一般情况下儿童疲劳时间的极限为40—60分钟,成人为90—150分钟。按此推算:1、顾客在商场(店)的时间一般不会超过两个半小时超过这个时间就处于疲劳状态,终止购物;2、普通人休闲步速为30—40米/分,顾客在店内浏览购物步行距离一般不会超出8000米;3、每平方米营业面积的顾客通过距离为0.35—0.4米,因此,顾客对商场营业面积的

www.fang668.com 心理最大承受量为:150分钟×40米/分钟÷0.35米/平方米≈17143平方米。而经测算,顾客对商场营业面积的最大生理承受极限一般在2.2—2.3万平方米,超过这一限度,顾客就会因“累”而不再继续。
    因此,单体商场面积一般以不超过2.5—3万平方米为宜。
城市商业规划与区位理论
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