商业地产遭遇的主要问题与后遗症

    甜果子,烂果子,苦果子
    ---商业地产遭遇的主要问题及后遗症

    第一个问题: 商铺定位的难与易

    以经营为导向,商铺定位似乎是一件很容易的事情:超市、百货、电器、家居、餐饮、休闲、娱乐等等,这么多的业态足够选择与组合了,但是,问题在于,适合经营的业态,并不一定适合销售,比如商铺定位做开放式百货大卖场,发展商就得背上10年甚至更长时间得返租包袱,再比如商铺定位做高档品牌店中店、餐饮、休闲、娱乐,每间铺位经营面积都很大,单间铺位总值很高,而有经验得投资者除真正的街铺外,往往不愿意在商场内铺投入较多资金…………

    以销售为导向,商铺定位似乎也是一件很容易的事情:只要将商铺划小,就有投资市场,于是,管它三七二十一,划蚂蚁铺,划柜台,普通的百姓都可以来抢铺,但是,适合销售的铺位,并不一定适合经营,不同的业态需要不同的铺位规划,如果只管销售,不管经营定位、招商营运,迟早得给自己檫屁股,于是就有了商场卖完了却无法开业的事情…….

    以销售为目的,以经营为根本,这样得商铺定位却很难:不少发展商在开发商铺时,先找一家销售代理商,再找一家招商代理商,结果招商的与销售的,由于定位的出发点不一样,简直是水火不相融,发展商也给搞懵了,最终,项目要么卖出去了却没经营好,要么经营好了却没卖出去……

    其实,商铺销售的风险性,正在于商铺经营与销售的冲突性,不同的商业业态,涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等种种要求,而商铺销售,大多要求面积较小、独立收银,一个成功的商铺定位,正是在这种冲突中找到契合点,在经营与销售之间走钢丝!

    第二个问题: 怎样保证商铺销售之后,成为良性物业

    住宅开发完了只剩下物业管理的问题,而商铺销售完了,不仅是物业管理,更重要的是经营管理:商铺的开发与住宅不一样,住宅开发完毕,业主入伙了,剩下来就是物业管理的问题,一般都不会出什么乱子;而经营是商铺的“命根子”,商场开业了,能不能做得下去?能不能做得旺?一但商场倒闭,业主甚至会停止供楼,银行要找得还是开发商。所以说,商铺销售完了,并不代表成功,“商业地产得钱,是会咬手的”!

    导致商铺销售之后成为不良物业的两种销售模式:一种是长期包租销售的虚拟产权式铺位,找个大商家租上个十年,将铺位分割成蚂蚁铺,然后以年回报8%、带十年租约返销售,十年之后,投资者肯定在统一收银经营的大卖场中,找不到自己的铺位,这个时候,十年前埋下的“定时炸xx8弹”就要引爆了。这个商业地产的泡沫,将在十年之后泛滥成灾。

    另一种销售模式,是只管卖不管租从长期包租走向了另一个极端,试想,一个几千数万平米的商场,缺少必要的短期委托经营,产权分离之后,几千个小业主各自为政,如何按照既定的经营分区去招商?事实证明,绝大多数只管卖不管租的商场,有的不得不延期开业,有的经营分区十分混乱,难以为继。

    商铺销售之后成为量性物业的四大要点:首先,什么样的商铺可以卖。世方公司认为只有产权铺位与经营卖场一致商铺才能卖,一类是独立的街铺,一类是独立经营独立收银的主题商城或专业市场。其次,一座商场应该卖多少。对于零售类商场,发展商应该尽可能对大商家租赁的部分只租不售,对于专业市场,发展商必须充分考虑足够的配套空间。其三,定位要具备消费基础和经营基础。如果一座商城的定位,缺乏起码的消费基础,一切都成为无本之末。其四,商场销售之后重在经营。发展商正面临商场经营管理新课题,绝不能做“甩手掌柜”,一方面可以聘请知名商业企业的管理队伍来管理或充当商场经营顾问,另一方面可以招聘专业的经营管理人才,成立自己的商业经营管理公司,切实把商场做旺,这样才能从根本上消除后顾之忧。

    近几年,全国商业地产遍地开花,表面上看似乎赚了个盆满钵满,实则几家欢喜几家愁:

    摘到甜果子的:不仅商铺卖了个好价钱,无长期返租的包袱,而且商场经营良好;

    摘到烂果子的:要么商场租出去却没卖出去,要

    摘到苦果子的:那些长期高额回报返租销售的商铺,发展商开始数钱数得痛快,先摘到的是甜果子,随着每年高额回报支出,以及包租期满、产权分离后定时炸xx8弹的引爆,最终必将尝到商业地产的苦果!