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商业街租赁策略与运用方式

http://www.fang668.com 日期:08-25 19:52:58| 商业地产策划|人气:249

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    租赁招商是将商业街的开发从营建方案阶段转变成零售营运个体阶段的中间步骤。

    租赁招商是人与人间的关系,它是一项选择,也是一项替选方案的评估,它拥有的产品使零售商希望成为它的一部份,它创造了一个零售的焦点,使消费者愿意前往。

    租赁招商是一项艺术也是一项技巧,它包括了客观的资料、 经验与直觉反映,对于市场、消费者、零售商及购物中心本身的 分析将是成功的租赁招商得以达成的主要关键。

    最重要的,租赁招商的关键在于了解如何促成一桩交易及了解如何执行这一交易,创造力与资料可说是租赁招商的门槛。

    下面的资料将帮助解释许多有关招商作业的重点,在很多方面而言,租赁招商是自发性直觉的反映,且就像是 轶闻趣事一般,其规则常常不是片断而枯燥的,而且成功的捷径常随着不同的购物中心而有所不同。当你继续往前 阅读本部份就会发现许多观念和基本原则都将帮助你更进一步了解租赁招商的真谛。

    招商租赁是任何商业街经营成功与否最重要的要件之—,如何将空间招商出租,如何将空间分割适当以适用不同业种,而与各承租户达成协议,也就是(1)将他们引入商业街,(2)创造—零售商与业主双赢的财务安 排,但是所有以上成功的要点对于不同的商业街并非全然相同。

    商业街租金和消费者导向的计划

    一、租赁导向的经营计划

    商业街经营计划如采取卖场租赁收取租金的经营模式,商业街的经营绩效与商业街的开发经营者就不具备直接的关联性。不如采取营业额抽成的方式,集客力的消长,立即刺激商业街的开发经营者采取新的因应策略或调整经营计划,有效改商业街的缺点。但采取租金导向的经营计划,开发经营者可获取较为稳定的收益,尚且经营计划的规划与执行困难度较低,把大部分的重心移向各个商店,达到若干强枝的效果。若商业街招商能达到各个商店具有强的集客力,商圈内客层、人潮易于掌握则采行的成功机会较高。

    此外,如有与捷运站或高速铁路站联合开发的环境条件也是属于这一类。租金导向的经营计划,由于初期小店铺的经营者观望,租金太高将限制商店的经营,然而商业街的开发经营者大量的成本投入,商圈及客层定位所计划的业种安排亦处于受消费者肯定的阶段,成本的回收又是当务之急,租金太低亦将伤害整体经营,因此形成平行思考的不利状况,很难得到一致的利益交集。

    二、消费者导向的经营计划

    商业街的经营计划不但基于消费者导向的全方位经营计划,更重要的是动态的掌握主要客层结合于社区发展 之中。从商圈调查,客层选定为起点可以证明消费者导向的经营计划的必要性。商业街消费者导向的具体经营模式,招商进驻经营的条件采取业绩抽成的单一模式,如此该商业街的经营状况与开发经营者息息相关,等于开发 经营者必须承担大部分的经营模式,不但必需要有强而有力的开发经营者,更需要有一套完整有效的经营管理制度,否则失败率将大幅提升。

    消费者导向设计合理、租金及营业额抽成、折衷式的经营计划的特色在于开发经营者必须投入开发经营者的行 列,各商店不但是必需顾及独立的特色形成集客力的一员,也是投入整体经营绩效经营的一份子,创造整合性的绩 效。这些特色成为开发经营者内部最大的助力,再结合专业的团队,落实消费者导向的具体作为,塑造及改良经营模式,配合同中求异,异中求同的管理制度导向成功之路。

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