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商业街开发建设战略研究

http://www.fang668.com 日期:08-25 19:53:19| 商业地产策划|人气:442

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    (一)商业街建设应是企业和政府的珠联璧合

    商业街是城市化的必然产物,是城市商品交易最活跃的场 所,是市容市貌中最繁华、最绚丽的景观,是推销一个城市时最 引人注目的门面,就好像名片,不管真实情况如何,制作精美的 名片终能带来更多的机会,为了提升城市形象、加强城市竞争 力,一些自发形成的老商业街立即被列入改造的规划,在资金上 予以安排,商业街在很大程度上自然而然成了一种政府行为。这 也许具有一定的合理性,因为商业街它本身具有很多特殊性,如 它的所占地一般是城市的中心地带;在建设方面有很强的规划 性;有大量的公共设施存在等等,这就要求必须有一个非盈利性 的机构对商业街实施统一规划、建设和管理,才能使商业街形成 独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛,逐步形成人气、商气两旺的局面,如果完全以对待某种具体零售业态 的态度对待商业街,那么这种商业街建设得绝对没有价值。

    于是在“城市的名片”思想的指导下,大规模的改造或兴建开始了,对象是“街”,目的是诸如“漂 亮”、“洋气”这样的审美价值,而其间所依赖的也是建筑或城市规划方面的专家。工程结束后的验收表明:达到 了城市美容的目的,但街道所赖以生存的商业氛围却没有相应的增强,巨额的投入并没有迎来更多的消费。而作为 商业街,“商”之不存,“街”将焉附?既然是“商业”街,那它就绝对离不开市场的检验,商业街不是造出来 的,而是市场选择的结果,建设商业街要尊重市场规律,它归根到底是一个商业问题,而不是城市建设问题。追溯 商业街的起源,都是市民经济的产物,私营小业主靠着勤奋和机敏在商业街上立足,市场机制在其中扮演主要角 色,经营不佳的企业自然被市场淘汰,而商家为了保住在黄金地段上的位置,也会绞尽脑汁,迎合顾客的需求,在 今天中国的商业街上,这种机制存在吗?所以企业应是商业街的绝对主体,政府的职能仅仅是“引导”企业去发挥 商业街的总体优势,并且这种职能也有让位于民间资本的趋势,如在广东新会就出现了一条由民营企业出资改造并 冠名的商业街——悦洋商业街,这条商业街全权由企业规划,并从事日常管理,然后将一部分利润以地租、税收的 方式回报给政府。

    但是对于一些老商业街,它的历史文化遗产非常丰富,如果全部交给企业去开发,由于商业街地处黄金地段, 地价和获准进入的成本都非常高,从利益最大化的角度考虑,企业会尽量扩大建筑面积和容积率,以降低每平方米 所分摊的建造成本。对于整条商业街的协调问题,比如老商业街的传统风貌与现代设施的关系,则在考虑的倒数之 列。因此,商业街改造后,往往面目全非,高楼大厦代替了小门脸,现代商场排挤了老字号,一派欧美情调,民族 特色荡然无存,2000年定海古城的灰飞烟灭,就是一个很好的例子,这时候,政府的干预则显得至关重要。

    (二)管理模式上要不断创新

    现在,我国商业街的管理模式大致分为三种:委托制,在管理办下设监察大队,受政府相关职能部门的委托, 对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理,如上海南京路步行街;抽调制,从政府各机关部门 抽调人员,合署办公,综合执法管理,成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会,如南京市湖南 路商业街;物业管理制,成立物业管理公司,靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作,并协助相关职能 部门维持街区的正常管理秩序,如深圳市东门商业街。笔者认为物业管理制是一条值得探索的新路子,我国住宅区 和写字楼的物业管理已经有了成功的经验,而把这种模式引入商业街的管理,目前还处于尝试阶段。

    (三)各种类型商业街侧重点应各有不同

    中央商业街作为一个城市的中心地带,是城市的“代言人”,它承载的不仅仅是商业功能,还有展示城市个性 特色的功能,因此在建设、改造过程中最忌讳的就是对文化的漠视,对城市历史的否定;地区商业街作为一个社区 的纽带,应以其无限的亲和力取胜,与周遭的环境、人文融为一体,强调“三民”方针,即“便民”、“利 民”、“为民”。认真分析周围居民的消费特征,进行准确的市场定位,如美国纽约百老汇大道之所以集中了众多

www.fang668.com 的豪华商店、餐馆、旅社、影剧院、音乐厅和博物馆,成为世界最大规模的商业街,主要是缘于纽约市600万有很 强购买力的人口;专业商业街作为某种商品或某类人群消费品的集合,要做到各种品牌、规格、档次的齐备,要在 人们脑子里形成一种共识,即当我要买这种商品时,首先想到的就是这条街。

    (四)业态、业种组合要合理,各种功能要配套

    如何对商业街业态业种进行合理的规划引导,是商业街管理的一大课题,也是规划建设的大问题,因为商厦不 管是政府开发还是私营企业兴建,最终都是分散卖或租给中小业主,如果事先没有合理的规划和引导,难于形成商 厦的主业和特色,很容易造成商品“千店一面,单调雷同”的局面,并难以形成规模效应,甚至相互影响,降低整 个商业街的档次。中心商业街业态应以专业店、专卖店、百货业为主,地区商业街应以便利店、超市为主,特色街 应以专卖店、专业店为主,各商业街在业种上应有零售业、餐饮业、大众娱乐业、通讯服务业(电话亭、座椅、医 疗设施、酒店等)。根据调查,最佳的业种搭配为:零售业占65%,餐饮业占20%,大众娱乐业占10%,通讯服务业 占5%。

    (五)注意整体风格的营造,与城市风格浑然一体

    对于世界上任何一个大城市来说,其发展有它的独特性,长年累月聚集起来就构成了城市的个性,这是一个城 市的灵魂所在。商业街的建设必须注意保护和继承城市所拥有的历史、人文和文化传统,使其成为城市整体建设的 一个组成部分。商业街区的形成都具有历史缘由和大众逐渐认可的过程,规划建设中应尽量避免使用推倒重建的方 法,否则商气会大损。商业街的古老历史文化遗址,在改造建设中应更好的融入新的规划中,使传统与现代相结合。

    另外,还必须注重突出城市主调,与城市风貌浑然一体。如北京环故宫的几个商业街,从其发展演进看,虽接 紫禁城,但都未为突出自己、炫耀自己而干扰古都的城市主调与风貌。这些商业街建筑的平均高度、体量、格局以 及建筑的形制、色彩等诸方面,都注意到都城的文化特色,构造出一种独特的氛围,并与古都风貌浑然一体,相得 益彰。给人的印象是,京城里的商业街,说不上显赫华贵,但有股子大家风度,透着北京文化的那种厚度和迷人的魅力。

    (六)注重细节的魅力,交通方便,购物环境优美

    商业街改造必须考虑配套设施的建设,如停车场、公共厕所、垃圾收集点、休闲广场、演出舞台、绿化景观、 街头小品、广告设施等等,如果配套设施跟不上,势必造成难以弥补的遗憾,也给商业街管理带来相当大的麻烦。 从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场,所有细节都要经过精心设计,强调整体风格的一致性,同时,又要通 过这种“一致性”展现出“个性”,即该商业街的独特卖点。

    交通问题向来是商业街建设的一个难点问题,主要表现在交通与流通的矛盾关系上,一方面交通带动流通,另 一方面,流通又限制了交通,商业街往往车流、人流停留率特别大,特别是人们逛街、购物,要往返穿行一条繁忙 的城市“公路”,人为造成交通和商业的“打架”。从西方国家的实践检验看,解决这一问题的主要做法就是商业 的岛区化,即“人与车的分离”——把商业活动区域从汽车交通的威胁下解放出来,兴建步行街。现在,在我国也 迅速掀起了一股步行街热,笔者认为这种做法,尤其对于中心商业街来说是非常值得提倡的,它不仅解决了人车争 路的问题,让人们在没有车辆的商业街上安心地购物、休闲,让车流在没有行人的道路上畅快地奔驰,还可以使人 们在一个没有汽车尾气的干净环境下购物,这符合绿色消费的大趋势。但是,如果没有交通把人流带到步行街,步 行街建设得再好也没有用,因此,步行街应该在交通交汇点的附近,或和主要交通干道平行,并在附近配有一定量 的停车场,这是步行街繁华的一个重要条件。另外,针对有的步行街过长问题,可以配备一些具有步行街特色的非 机动车俩供人们在疲惫时乘坐。也可采取在一定的时间段对公交车开放的做法,即半封闭管理,如北京的王府井、 中山孙文路、广州等地步行街,都采用这样的管理办法,大大减轻了对周边道路的压力。

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