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剖析商业地产

http://www.fang668.com 日期:08-25 19:53:36| 商业地产策划|人气:617

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    从开发商的角度看商业地产,商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说,狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所,广义应该包括商场、酒店、写字楼、住宅,一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式,都叫商业地产。

    对住宅而言,开发商以及销售商是通过造梦的过程吸引消费者,反过来在商业地产这个阶段,不论是产权式酒店还是商铺市场,尤其在商铺的开发和运作,完全不是造梦的过程,而是完全面对残酷现实的过程。

    那些将商业地产按照普通房地产运作的操作思路和想法的开发商们,在商业地产经营的后期阶段,会陷入物业的建筑结构、业态的局限、招商难度及经营管理上左右为难的困境。

    商业地产在开发和运营中一般要涉及到三个层面,即资本运营的层面、市场开发的层面,以及经营管理的层面,因此上说,商业地产广意内涵远远比住宅市场要深,从另一方面上讲商业地产发展潜力远远大于地产市场。

    目前在国内商业地产项目的运作当中,还属于一个简单的资源开发配套的阶段,缺乏专业的商业管理人才,策划人才和经营人才。

    尤其是缺乏商业地产的复合性专业人才,在很多地产策划营销公司中,缺乏商业人才储备,也没有岗位设置,以至于在同开发商合作的商业地产项目中,服务过程只能完成常规的市调→定位→策划→销售的程序。

    而在上述的流程中,一方面,简单套搬房地产开发运作的模式,因此在商业地产的市场、商业、业态定位及策划和销售上,同商业整体运营相比存在着较大风险;另一方面,在商业招商、经营、管理上的重头戏,则采用就重避轻的操作手法,或者简单套用,或者转包,或者向开发商推荐其他商业管理公司来接手操盘等等,使项目在总体经营连贯性上,对开发商极为有害,后遗症很多。

    问题在于,很多开发商,有些还是初次涉及房地产行业的,本身对房地产的开发和销售系统工程,还存在的认识问题。现在又出现了一个商业地产的概念和运营,再加上项目诱惑力和市场上的存在的人为等因素,导致目前商业地产市场项目一哄而起,危机四伏。

    可笑的是,商业地产市场上很会捉弄人,有的开发商还没搞清楚商业地产是什么,就稀里糊涂的赚到了大桶的金子;而有的开发商处世小心谨慎,瞻前顾后,却在商业地产项目上,把自己给套了进去。

    就目前而言,绝大部分的开发商,在人力资源上未设商业地产的岗位和部门,即便存在,也形同虚设,这就是刚才所提到的商业地产复合性的专业人才特别的奇缺。有的只是涉世商业不深,或懂点房地产策划或操过几个简单商业项目的外延人员。

    商业运营的元素中,包含了开发商,投资客、商户、消费者。还有一点,是现在绝大部分开发商所忽略的,也是很多营销策划公司所缺少的,那就是商业的经营管理,只有这一点补充完了以后,后来营销认为它才是一个完善的完整的商业运营方式。从最近接触的商业地产项目来看,开发商目前最缺的也就是这类既懂招商、又懂管理的人员。

    在现实的商业地产的实操中,最核心的问题是商业招商和运营,而不是项目中的策划和销售(包括商铺、住宅、写字间等形态)。不了解这个核心,所经营的商业地产项目就会出现很多问题,甚至是影响企业的形象和生命力。

    商业地产的经营,从大量的实践上总结,最好的操作是沉淀商业投资资金,长期持有商业物业,稳坐江山收取租金,成为商业地主。坐享长期商业利润的回报。

    而国内的大多数房地产开发商,由于开发项目的资金多数是融资所得,个

www.fang668.com 人自有资金较少,在运作项目的过程中,不可能沉淀,回款就成了第一需要。无论是酒店、商务写字楼,还是商场、步行街等,都希望快速回笼资金,这对商业地产上的经营,也就会带来根本上的变化,风险也就随之而来。

    商业地产项目中的商业建筑,开发商必须要长期持有,这个商业才有价值,如果卖成散户,再由这些散户经营的话,一定会成为城市商业中的“牛皮癣”。

    现在市场上的商业地产项目,有很多都是开发商急于变现资金,一卖了之,最后闲置在那里。政府无能为力,开发商由于事先估计不足,也无能力去组织经营活动(有时受其限制,没法介入)。最终的办法也只能大家共同坐下来,协商解决。

    值得注意的是一些城市的政府有关部门,已开始要求当地开发商在实操商业地产项目中,不能一卖了之,然后走人。必需开业经营半年或一年以上才行。虽不能从根本上解决问题,但意识已经走在前面了。

    现在很多开发商开始考虑经营了,这是好的方向,但对很多开发商要做起来困难还非常大,开发商不可能是三头六臂,他既要做规划、施工、策划、销售;又要招商、管理、商业运营,这显然是不可能的。

    社会化的分工,使其行业内的专业越来越明细化、专业化,要想按过去的套路打包天下的事情,也是不现实的。唯一可行的做法就是专业化的分工由专业化的公司去对接完成。

    从商业地产经营运作的思路上考虑,后来营销认为可以尝试探索两种模式:

    1.发掘、委托专业的商业地产管理公司和专业人才去实施项目。但从国内专业商业地产管理公司上看,掌握商业和地产复合性的管理公司还比较缺乏,只能在最好的地产全程管理公司和商业全程管理中进行比较、选择,找出互补性最强的予以组合,共同承担商业地产项目的重任和责任。最终实现商业地产一体化销售经营管理的社会需求。

    2.组建商业地产资产管理基金会。这个团体不是商业物业管理公司,应属于投资性商业整合管理基金委员会。目的整合散户、投资商等的资源,把这些社会游资集中起来,需要有这样一个资产管理公司来配置这些社会资源,通过这样一个商业性的资产管理公司来接盘,搭建这些资源的平台,来实现在商业地产中开发商解决不了的问题,满足商业经营需求,从而达到多方面的共赢局面。

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