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旧城区商业街开发模式的探讨

http://www.fang668.com 日期:08-25 19:54:40| 商业地产策划|人气:714

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    旧城商业街开发的模式探讨

    1 研究的目的与意义

    传统商业街由于其独特的地位,它的改造与再开发成为城市空间内部调整的一个举足轻重的热点,国内外有很多着名的实例:国外通过恢复与重建传统商业活动中心而形成的富有传统特色的步行商业街,如德国慕尼黑的商业步行街区、美国旧金山的渔人码头等(PIER 39),往往作为城市复兴的成功标志[1]:国内也有北京的王府井、琉璃厂、上海的南京路以及南京夫子庙等改造项目。

    1.2 旧城商业街发展现状与面临问题

    旧城商业街一般处于旧城的中心区,具有悠久的历史人文传统以及交通便利等特点。但目前作为城市历史文明的主要象征之一的旧城商业街,非但不复往日的繁华,更面临衰败的危险。总结商业街的存在与发展[2],取决十多种不变因素和可变因素,这些因素统称为环境因素,主要包括生产力的发展、消费入口的聚集、商业设施的规模与档次、城市基础设施建设的完好程度。而其中有一些客观因素如生产力等问题是很难在短时间发生改变的。因此,本文主要分析与研究旧城商业街在规划布局、经营模式、交通、辅助设施等方面存在的问题。

    1.2.1 现有布局状况与交通问题

    世界各大城市的多种类型商业街,均反映出传统区位理论与现代布局理论的撞击、蚕食与结合:由于传统商业街几乎都位于城市的几何中心,因此商业街往往同时担负着城市干道的职责,因此造成了现在商业流与人流混为一体的特定格局,加上传统商业街原有线形的空间,使商业设施营业场所腹地过于狭窄,迫使大量顾客拥挤在商业中心的交通干线上;再者,很多城市旧城商业街一般形成于车马交通时代,街道宽度远不能满足现代都市大规模的交通流量要求,因此容易造成人车混杂拥挤堵塞。而由于传统商业街交通便捷性的降低,使购物者望而却步。但是,如果为解决交通问题简单加以拓宽,一则破坏原有亲切的街道尺度,再则将造成较大规模的拆迁,使开发成本剧增。因此一些城市将商业街改造成为步行街,既可以改变人车混杂的交通危险性,另外为在商业街中增加绿化、小广场、小品等设施以创造良好外部环境提供了场地,但这依赖于在区域的范围内调整交通结构。

    1.2.2 购物环境

    对于商业建筑而言,客源是最重要的,现代都市生活对于购物环境的要求越来越高,在国外有的大型商场设计为公园式购物环境[3],使顾客在购物过程中享受到旅游的乐趣。一般来讲,商业街存在购物环境品质低劣、基础设施老化严重、辅助设施严重不足等方面缺点,不能满足现代人需要的安全、舒适、便捷、多样化、参与式的购物环境要求。

    1.2.3 经营方式与竞争方面问题

    纵观商业街发展的内外部环境,传统商业街一方面要面临多个新兴商业街的竟争压力,即与新兴商业街争夺顾客的隐性压力;另一方面传统商业街又将面对———购物中心、超级市场的显性挑战。尤其是后者,在经营与运作模式方面,相比较新兴零售业态的超市、商场等,传统商业街存在运作模式单一、规模小等方面的问题[4],从而也导致在效益、成本、货源、以及产品宣传环境改善的投资等方面都处于劣势,而因为处于城市中心地带,高昂的租金以及其它各种费用使得小本经营的商业铺面,包括很多着名的老字号不堪重负,这样,一方面传统商业街远未能达到现代都市不同层次顾客多样化需求,因此对客源市场有着严重的影响,导致营业额的减少,更加使商业街无力改变自身的运营环境,只有任由其恶性循环,最终导致商业街的衰败,但从另外一方面而言,这种商业模式对保持城市多样性方面具有不可估量的价值[5],无论是从蕴涵的文化价值还是商业价值来看,任其衰败都是非常不明智的。综上所述,旧城商业街的改造,无论从城市还是自身角度都势在必行。

    2 国内外发展动态

    旧城商业街改造的成败不仅担负着自身经济、社会环境状况改善,还要带动旧城区复兴的重任,从另一方面而言,由于涉及面太广,不确定因素太多,人们认识到旧城商业街开发的复杂性与艰巨性,因此迫切需要对国内外已有的实例进行总结分析,为今后相关项目提供指导与借鉴作用。

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www.fang668.com sp; 从国内外商业街改造的情况来看,可分为不同的类型,例如从改造的范围来讲分为(街区)整体改造与(街道自身)局部改造两种;从改造的力度可分为全部拆建、局部拆建与以环境改造为主的三种模式;从开发主要参与者来看有政府主导;政府与开发商合作开发;政府、开发商、市民共同参与等模式。

    2.1国外(西方为主)

    西方发达国家在商业街改造方面积累了丰富的经验[7-10],例如大多从街区甚至城市的角度,来整体考虑商业街区的改造与开发问题,另外市民阶层能够在参与开发中发挥一定的作用,也体现出其成熟性,因此这样的案例通常能取得较好的经济、社会效益。

    欧洲的许多城市有将历史保护区作为步行商业街区规划设计的。德国慕尼黑的步行区就是商业街与历史保护区的结合,以市政厅所在的玛利亚广场为中心,向周围地区辐射。西班牙城市巴塞罗那将中世纪形成的历史街区开发为一大片步行街区,形成了丰富多彩的城市空间(图1)。在北美,由于气候条件,发展了室内购物中心,20世纪80年代,北美的城市更新计划的特点就是室内外空间、公共与私有空间相结合,形成容许部分车辆通行的步行商业街区。

    2.2国内

    由于地区间发展很不平衡,各城市的旧城商业街面临问题、规划决策者的专业素养也有很大差别等原因,比较西方普遍采用比较成熟的模式而言,国内城市之间旧城商业步行街的再开发改造水平参差不齐,下面想重点就以改造的力度来划分的不同改造模式来探讨国内旧城商业街改造存在的问题(如表1)。

    3 三种不同改造模式的比较

    以改造的力度来划分的三种模式在国内城市都有相应的实例:由于北京、上海、长沙三个城市在经济、社会、地域等方面的差异,孤立地比较商业步行街改造的成功与否,意义不大,而应该立足各自案例在城市中的地位与作用以及自身特点进行具体分析。

    3.1区域背景与自身特点的影响

    例如从区域背景来看,各城市情况各不相同,上海对于旧城区的整体改造由于采用内部调整与对外扩张相结合的策略;而长沙与北京主要立足于原有城市结构基础上的内部调整;从商业街自身问题来看,上海因为其区位优势而拥有广大的客源市场,可以确保传统商业街上商铺(特别是老字号)能够在市中心高昂的费用要求下生存,而持续有效的城市空间结构调整使南京路步行街的交通问题在区域内得到调整,加上南京路本身就是具有“两高”(高成本、高消费)特点的商业街,因此只存在改善环境的问题;而长沙案例中的店铺就没这么幸运,由于城市整体消费水平以及外来客源人数的限制,传统店铺在面对大型连锁店、超市、商场的竞争中,本来就难以维持,因此在环境、交通、经营方式等方面都需要改变;北京虽然在区位上与上海相似,也拥有足够的客源市场,但由于在城市空间结构以及商业街运作模式存在一些问题[7],需要解决的问题与长沙相似;从建成时间以及开发模式来看,北京上海几乎是同一时间,长沙稍晚。

    3.2 改造模式的选择

    从各案例采用的模式来看,主要是从时间、区位、现在面临问题等方面出发,也反映了各自在经济社会等方面的特点:首先,上海与北京案例基本还是以政府开发为主,而长沙则是由政府对前期的投入与开发商后期建设相结合的模式。一方面可以看出开发模式在市场化运作程度在时间上的差别,另一方面,主要也是由于原有商业街经济状况决定的,上海不用考虑这个问题,因此只要从环境角度入手,北京由于除环境以外还存在交通等其它问题,因此进行拓宽街道等局部调整,而长沙主要从经济角度,解决传统商业街经营方式存在的问题,采取了“拆除重建”以及收回土地重新分配给开发商的极端模式。

    3.3 改造的效果比较

    对于旧城商业街改造效果的评估,主要针对上述那些通过改造能够起作用的因素进行量化分析。改造的效果首先要解决商业街面临的实质性问题,由于三者情况不同,因此很难就单项作出比较,但从商业街可持续发展的角度,由于传统商业街与其他商业机构与设施相比较主要是在传统文化上具有优势,因此改造的重点就是要维护传统文化的特色,因此可以将对传统文化的“保护性开发”成功与否作为评价商业街的一个主要原则。

    “保护性开发”包涵即保护与开发两个层面的意思:保护是指保留原街道亲切宜人的空间尺度以及骑楼等有价值的建筑等;开发是指在设计建筑与环境的外部特征中运用传统的文化符号,以体现与传统的沟通与交流,而达到使顾客产生共鸣的目的,近年对于商业街的改造中,逐渐开始摆脱具象模仿如大屋顶等传统建筑局部特征的初级手法,转而用更抽象的方法追求对于传统文化的神似,例如在上海南京路的改造中[8],在对景观环境改造和设计中,以深红色花岗岩铺筑的设施带———“金带”作为步行街的骨架贯穿始终,并且在步行街的中部开辟了一片绿地和“世纪广场”,称之为

www.fang668.com “金坪”等,体现了上海南京路作为商业金融城市中心的文化特点;而北京王府井与长沙黄兴路主要在建筑的立面改造还有环境设施上下功夫,力图体现现代与传统的交融。

    传统商业街的“保护性开发”还包括一个容易让人忽略的特征:传统商业街得以存在的内涵保护,如对传统老字号商铺的保留,但无论是局部改造还是拆除重建,拆迁费用在总成本中占据很重要地位,这样投资者为收回成本,容易产生“三高”(拆迁开发的高成本、出租、售门面的高价格、商品的高消费)等问题,而使很多传统老字号商铺被排除在改造后商业街以外,从而使传统商业街完成“老瓶装新酒”的转变,就象长沙黄兴路商业步行街那样[9]。这种拆除重建的做法,由于其中涉及到传统文化的形式与内容,以及对顾客、市民产生的表层与潜在的心理影响等社会问题,尤其是从长远来看,给商业街带来了哪些方面的影响等方面存在着很多的不确定因素,也引起了很多争议:例如支持者认为,既然商业街是城市发展到一定阶段的产物,那么随着服务对象的改变,在功能与结构上也应该相应变化,对于商业街的经营者也应该遵循优胜劣汰的市场竞争法则;而反对者则主要从社会伦理的角度,即商业街改造服务对象的层次和范围问题提出疑义,商业街的改造是否应该将原来经营者(老字号)以及相关消费阶层的利益排除在外?这其中还关涉到开发的另一个层面,即开发的参与范围与开发利益的分配问题,目前来看,如何改变政府与开发商在开发中权利分配的垄断地位,而更有利于推动社会公平等方面也值得进一步探讨与研究的问题。

    从开发范围造成的效果来看,由于上海南京路商业街改造作为城市整体开发中的一个有机部分,开发效果比较理想;北京王府井商业街在区位优势与上海相似,号称北京的“金街”,但由于北京本身商业设施过剩、商业街所在位置交通等问题仍然存在,开业不久就陷入冷清之中;而长沙黄兴南路步行街的改造也不容乐观,由于只涉及到街道“一层皮”的改造,而没有将与其相连的街区考虑在内,虽然环境以及城市公共空间上相比较原来有了一定的改善,在目前也一定程度上满足市民要求,但根据马斯洛人心理需求的“五层次原则”,可以预见,随着人民生活水平与文化素质的进一步提高,仅仅商业街的“一层皮”改造,在城市空间规模以及多样化需求等方面,很难满足一个城市几百万人口对城市中心区的需求,从经济效益来说,昂贵的地价和租金、不菲的物业管理费、居高的成本势必使商品零售价水涨船高,再加上含金量模糊的名贵品牌,都可能让顾客望而却步,势必影响客源市场;另一方面,与焕然一新的商业街具有很大反差的是,商业街后面衰败的旧城区得不到及时的改造,经济、社会、环境等问题仍然存在,商业步行街对旧城区的发展没有发挥应有的作用。

    4 复合开发模式的提出

    从前面的分析看出,长沙模式由于存在的问题,加之选择以追求经济效益为主的开发策略等方面原因,导致商业街开发“开发有余、保护不足”、“局部有余、整体不足”、“形式有余、内容不足”的局面。而相对于北京上海而言,长沙所面临的问题在中国的城市中似乎更具有普遍性:在经济能力与客源市场有限,又无法回避自身种种问题以及与商业街紧密相关的旧城衰败等城市问题的情况下,怎样实现旧城商业街的改造?从可持续发展的角度来看,商业街改造的社会效益与经济效益同等重要,因此本文更加倾向于保护与开发、形式与内容、局部与整体并重的“复合型”开发与改造模式[10]。在这里,复合开发应该注意以下几点:开发的范围、开发的步骤、改造的力度、改造的模式。

    4.1 开发范围

    由国内外旧城商业街改造开发的成功经验来看,旧城商业街改造从范围来看:应该在城市空间整体开发的角度上,从原有建筑环境的保护,开发,重组与外部新建, 扩张引入新的活力两方面同时展开,但是应该看到,各地旧城商业街的衰退程度不同,开发的目的有所区别,地域性差异较大,因此那些模式是否适用于国内城市,还需要对旧城商业街改造调整作进一步的研究。对大多数欠发达中小城市,由于在建设资金方面的限制,更应该偏重商业街内部空间环境结构的调整与转型。

    4.2 开发步骤、改造力度与模式探讨

    在很多城市人财物力有限的情况下, 对于旧城商业街而言,只能采取分步走的策略,首先使旧城商业街改造成为该区域经济的推动点,将周边的旧城区用地分二期、三期开发。在这里,改造的力度就显得格外重要了,合适的改造力度可保证开发步骤的可持续发展,因此在开发模式上,改变政府统的“过多过死”的局面,还要避免孤注一掷的“三高”开发的出现,而是从客源市场购买力入手、降低成本,低造价地解决,走多种营销手段相结合的多样化开发思路[11],例如采取遵循政府、开发商(小范围)重点项目+小规模改造相结合的开发模式,以便充分利用全社会的智慧与资源,良性带动旧城商业街区的整体开发;从社会经济效益而言,改造要遵循保护与开发并重的原则,主要包括以下几个方面:保护优秀的历史建筑与景观风貌;挖掘历史文化内涵,创造高品质的空间景象;开辟公共活动空间,促进城市更新[12]。最终旧城商业街的目标是向“多形式、多攻能、多空间、多结构以及立体、科学、系统”的方向发展[13]以达到良好的社会与经济效益。

    5 小结

    旧城

www.fang668.com 商业街在现有布局状况与交通问题、购物环境、经营方式等方面存在着种种问题,而且由于具有的优势,旧城商业步行街的改造成为都市复兴计划的一个重要部分,针对目前国内外旧城商业街的发展及其面临问题,从区域背景与自身特点的影响、改造模式、改造效果等方面比较国内旧城商业街不同的开发模式,并探索适宜旧城商业街改造的方法与建议。
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