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酒店式公寓以服务助推升值

http://www.fang668.com 日期:08-25 19:54:50| 商业地产策划|人气:628

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    地利

    从目前北京的这种以酒店为依托的公寓产品数量来看,目前公开推广销售的只有帝景豪庭酒店公寓和晶都国际的行政公寓,而这两个项目所提供的该种产品类型的数量又是有限的,因此酒店式公寓在市场的销售情况一直火爆。据珠江帝景有关负责人介绍,从目前的帝景豪庭酒店的销售情况来看,该类产品的市场认同度很高,有业内人士认为,酒店地产基本属于稀缺性地产产品,其市场供需严重失调,尤其是一些国际着名酒店管理集团管理的酒店式公寓的需求量很大。

    据资料显示,目前上海市场约有9000套左右的酒店式公寓供应,由于市中心高档酒店式公寓数量比较有限,因此出租率基本保持在85%以上,特别受到一些外籍的高端管理人士的欢迎,市场前景十分看好。有品牌的酒店式公寓让他们比较有安全感,可确保日常生活设施的及时维护和修理。因此比起高档公寓和别墅来,他们更愿意选择酒店式公寓。

    今明两年,上海的中山公园、徐家汇地区将有一些酒店式公寓上市,但数量不大。据第一太平戴维斯的有关人士介绍,这些酒店式公寓都是只租不售型,主要的客户将是日本和东南亚地区的商务客人。

    统计资料显示,到2004年第四季度,天津市加上新上市的金皇大厦新推出的套房,市场上服务型公寓的总存量约578套,以一室一厅和两室一厅的户型为主,小户型相对更受欢迎。

    人和

    高档公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士,均以商务居住为主,并具有长期居住及安置家人的需求,这些客户的租期一般为半年以上或更长,由公司担负高额的房租费用。一些小型公司也将其作为商住使用。

    这些高阶层人士,他们希望在市中心或交通便捷地区生活,有传统酒店的配套,相当水准的上门服务,重要的是能提供家庭式的居室布局,既有家的私密性和生活氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务以及商务氛围,而酒店式公寓所具备的酒店和公寓的产品类型完全符合他们的这种居住需求。

    众多商务人士、行政人员、企事业高级管理人员以及私营企业主对生活、商务、社交、休闲、度假等等方面的物业使用需求,庞大的市场机会使得酒店式公寓的存在变为可能。

    服务

    酒店式公寓的最大卖点

    酒店式公寓经历了三代产品换代。所谓第一代酒店式公寓是指仅提供保洁、保安等一般的服务管理,这样的产品基本上只能算服务公寓;第二代酒店式公寓通常拥有华丽的大堂,却无法提供真正的酒店标准服务;到如今,酒店式公寓发展到了第三代,这是有由五星级酒店提供全程服务,提供全套装修和家具、家电,国际服务团队大管家服务的新一代产品。

    标准一:人性化

    据远中·悦莱国际酒店公寓总经理范国翔介绍,酒店式公寓最大的卖点体现在服务上,力求做到每个细节的标准与专业,服务也更为人性化。比如走道、门的宽度、高度,电梯的分类等硬件设施方面,都严格遵循国际化标准。在软件服务方面,制定了高水准的服务体系,注重对客户的专属服务,如安排私人美容、美发师,私人美体教练,机场接送等等,真正达到五星级酒店的标准。

    标准二:自己的星级标准

    酒店式公寓配置的品质在一定程度上决定居住的舒适度,有的提供的服务与管理远离物业管理公司的经营理念,有的只是纯正的酒店服务,它把星级酒店一整套

www.fang668.com 规范、周到细致的服务程式移植过来,可以说这样的酒店式公寓不是真正意义上的好产品。酒店式公寓的服务从其深度和广度上都有着广阔的想像空间,随着科技、经济的发展,新的服务专案将会不断被发掘。酒店式公寓是否达到星级标准,这将直接决定项目的投资价值。

    酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。

    标准三:“宠爱服务”

    纽约国际管理顾问公司总经理Wendy大力推崇“宠爱服务”理念:酒店式公寓的每一个员工应该把顾客当家人来宠爱,要为顾客在商务、人脉、地点、安全等方面做全面考虑。总体来讲,量身定制的服务观念、价格趋向的观念以及软件的不足,是我国酒店式公寓今后应该注意的问题。

    标准四:特色定制服务

    目前,酒店式公寓都由一些知名的酒店管理集团管理,比如上海外滩中心的酒店式公寓是交给着名的威斯汀集团管理。酒店式公寓的服务更有针对性,更加迎合客人的生活习惯,像打扫房间的时间可以按客人的要求,而客人的一些额外要求,如养鱼、浇花、洗碗等也会予以满足。不少酒店式公寓还会定期举办一些活动,让住客更快地融入新的环境。

    标准五:服务门类齐全

    此外,酒店式公寓还应该有周全的星级商务服务,公寓内应设立大型商务中心,订票、订餐、速递等多种服务手段必须一应俱全,还应配备大型会务室、多媒体、演示中心等,以供楼内各界商务人士使用。

    投资

    酒店式公寓的价值

    业内专家指出,酒店式公寓本身就是一种纯投资的产品,只是目前出现了众多的酒店式公寓没有真正具备其内涵,而且在软硬件方面都没有形成过硬的投资条件,因此也造成了许多投资者盲目从事短线操作,失去了投资酒店式公寓的真正意义。

    了解供应细节

    据专家预测,在未来两三年内,北京酒店式公寓市场将迎来新增供应高峰,朝阳和东城两区将占总落成量的90%。同时,供应地点也仍集中在建国门、国贸、亮马河、朝阳门外以及东直门地区。代表性项目有:昆泰国际中心、财富中心、华贸中心等。随着CBD、东直门交通枢纽等设施建设的完成,未来东部城区的交通条件、生活配套设施的不断提升将会使酒店式公寓的区位优势更加强化。

    由于酒店式公寓市场供应量的增多,租赁市场竞争也将更加激烈。酒店式公寓市场中,投资者占绝对比例,它不仅要面对同类产品的市场压力,还将面临普通高档公寓的挑战,可供出租的公寓数量将不断增加,在国外需求量没有明显上升的情况下,市场整体租金将会产生波动,但目前已出现的国内客户比重的增多,将弥补市场空缺,品质高的物业依然抢手。从另一层面来讲,中国加入WTO会为北京带来数量众多的境外中小型公司,因为目前大型的国际跨国公司都已在北京设立了办事机构。中小型公司由于其资金实力不足,既想方便,又想价位合适,那么酒店式公寓将是其较理想的选择。

    了解行业发展状况

    纽约国际管理顾问公司总经理Wendy指出,酒店式公寓是通过非常专业的经营团队来做商业性经营的,而且产权和经营方法基本上要分开。北京酒店式公寓有着无限商机,但是开发商并未做好充分的准备,主要体现在服务水平方面。北京有很多服务的名称抄来抄去,比方说大管家等等,但并没有实质的服务内涵。如所讲的“宠爱服务”就分两层,第一层要宠爱业主、宠爱小业主,还有就是宠爱开发商,为其带来良好的口碑;第二层就是宠爱顾客,这包括四个最基本的条件:深切了解顾客,为他们量身定制服务;服务要标准化;服务人员要经严格的训练;注重服务的每一个细节。

    北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华对酒店式公寓的市场前景持一种不太乐观的态度,他认为,酒店式公寓兼顾的功能相对比较多,远远不如单一的产品较好,其市场前景不容乐观。

    避免短线投资

    然而,在上海,酒店式公寓初现投资危机已经成了一个不争的事实。据业内人士透露,许多小户型公寓中,投资者所占的比例都在50%以上,而用来自住的比例很小。上海房地产市场的火爆引发投资者更多的仅仅是短线炒作,希望能够赚上一笔就走,这种心态在酒店式公寓的投资者中更是盛行。就酒店式公寓而言,传统的短线投资者在目前的情况

www.fang668.com 下可能面临更大的投资风险。

    关注区域价值

    作为投资酒店式公寓的要素,其中地段、配置、服务管理、客户资源最为重要。地理位置的便捷性决定了旅居的人出行观光、商务交往的便利性。

    区域价值决定酒店式公寓的价值。就北京而言,目前北京高档住宅出租市场经过十多年的发展,区域特色已经非常明显。CBD及其辐射区域、金融街、中关村和丽都商圈是高档公寓集中的热点区域。其中CBD及其辐射区域是发展最早、租金最高的地区。该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员,由于该区域已经形成了非常成熟的商务氛围,区域的投资性高档住宅产品销售情况一直不错。

    了解经营者资质

    在购买酒店式公寓时,一般要考察该酒店式公寓的经营管理单位。酒店式公寓在国外已经形成非常成熟的市场环境,酒店式公寓的经营管理者的层次和品质是非常重要的,一般投资回报率高的酒店式公寓的经营管理者均为国际化的酒店经营管理单位,其管理和经营服务水平和客户资源的储备都具有国际性,具有良好的国际市场和客户口碑。

    洞悉投资模式

    由于酒店式公寓一般以投资为主,因此该种产品的投资模式也就需要关注,一般的酒店式公寓的投资模式为开发商委托其酒店管理单位经营管理公寓,投资者在一定时间内可以获得稳定的投资回报。诸如,北京帝景豪庭酒店公寓由豪生酒店管理集团返租十年,十年内免交物业费和维护费,十年后得到一个区域成熟、全五星级配置、享有知名度易于出租、并且将会升值的物业,同时十年内还可以享受到豪生酒店管理集团旗下五家酒店每年八个相应客房免费使用等一系列的权利。

    综合评定

    投资酒店式公寓,应对地段进行综合考虑。目前酒店式公寓风起云涌的背后,隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率的因素。因此在作投资选择之前应考察该地段周边的租赁行情,选择一个合适的类比值来计算其平均售价的合理性;该处是否具有地理优势如交通便捷,最好邻近现有或已在建设中的轨道交通;楼盘周边建筑群以商务楼居多的要优于住宅区,附近区域类似项目少的要优于过于集中地带。

    TIPS:酒店式公寓

    酒店式公寓最早源于欧洲,是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业,由专门的管理公司进行统一的上门管理,既有酒店的性质,又相当于个人的“临时住家”,这些物业就成了酒店式公寓的雏形。但酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约。

    酒店式公寓英文是Service Apartment,是为常住型旅客提供居住的。在一些国际大都市,人流量很大,也有很多的商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市,但是由于买房负担太重,所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉。酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生,并且成为非常重要的潮流,也成为纽约大量开发商的主打项目。

    1994年起,酒店式公寓这个概念在中国房地产业出现,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”。具体是指物业的建筑结构形式类似于酒店,而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务,如打扫卫生、预约送餐等。

    酒店式公寓是一种新型的地产产品类型,该产品突出的特点就是以自身的高档酒店为依托,酒店是其地产产品的配套,可以享受到高档酒店所提供的各种酒店式的管理和服务模式。这种投资型的酒店式公寓,将传统的房地产开发与传统的酒店式服务结合起来,通过酒店式服务,满足投资业主的投资回报,开发商也把开发地的商业价值体现出来。

    了解行业发展状况

    纽约国际管理顾问公司总经理Wendy指出,酒店式公寓是通过非常专业的经营团队来做商业性经营的,而且产权和经营方法基本上要分开。北京酒店式公寓有着无限商机,但是开发商并未做好充分的准备,主要体现在服务水平方面。北京有很多服务的名称抄来抄去,比方说大管家等等,但并没有实质的服务内涵。如所讲的“宠爱服务”就分两层,第一层要宠爱业主、宠爱小业主,还有就是宠爱开发商,为其带来良好的口碑;第二层就是宠爱顾客,这包括四个最基本的条件:深切了解顾客,为他们量身定制服务;服务要标准化;服务人员要经严格的训练;注重服务的每一个细节。

    北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华对酒店式公寓的市场前景持一种不太乐观的态度,他认为,酒店式公寓兼顾的功能相对比较多,远远不如单一的产品较好,其市场前景不容乐观。

    避免短线投资

    然而,在上海,酒店式公寓初现投资危机已经成了一个不争的事实。据业内人士透露,许

www.fang668.com 多小户型公寓中,投资者所占的比例都在50%以上,而用来自住的比例很小。上海房地产市场的火爆引发投资者更多的仅仅是短线炒作,希望能够赚上一笔就走,这种心态在酒店式公寓的投资者中更是盛行。就酒店式公寓而言,传统的短线投资者在目前的情况下可能面临更大的投资风险。

    关注区域价值

    作为投资酒店式公寓的要素,其中地段、配置、服务管理、客户资源最为重要。地理位置的便捷性决定了旅居的人出行观光、商务交往的便利性。

    区域价值决定酒店式公寓的价值。就北京而言,目前北京高档住宅出租市场经过十多年的发展,区域特色已经非常明显。CBD及其辐射区域、金融街、中关村和丽都商圈是高档公寓集中的热点区域。其中CBD及其辐射区域是发展最早、租金最高的地区。该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员,由于该区域已经形成了非常成熟的商务氛围,区域的投资性高档住宅产品销售情况一直不错。

酒店式公寓以服务助推升值
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