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南京ShoppingMall究竟要发展多少?

http://www.fang668.com 日期:08-25 19:54:52| 商业地产策划|人气:863

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    自去年底南京市首家销品茂——新城市购物广场正式开业后,陆续传来南京其他一些地方也要兴建销品茂的消息,总数超过5个,面积大多在10万平方米以上。这引起了两种不同的看法:南京商业的饱和度已经很高,再出现几个大体量的“销品茂”,有那么多的消费人群吗?而另一种意见认为,建不建“销品茂”已经不是政府行为而是市场行为,数量多少由市场说了算,从提升城市形象和档次的角度看,多一点比少一点好。

    南京需要多少“销品茂”?

    “销品茂”到底是什么?

    正规说法,“销品茂”是ShoppingMall的音译,意思就是大型购物中心,属于一种新型的复合型商业形态。与目前国内把百货商店当作购物中心不一样,“销品茂”特指规模巨大,集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体的商业业态,里面行业多、店铺多、功能多,商品组合的宽度极宽、深度极深,高中低档齐备,品种齐全。一般建筑面积达到10万平方米以上,拥有长廊、广场、庭院等,在一定区域内,能满足一站式购物消费和一站式享受。它的辐射半径一般为拥有30万人的区域。

    经济发展催生“销品茂”

    后来营销策划机构营运总经理程海东认为,当某一地区年人均国内生产总值超过1.5万元时,就具备了创办“销品茂”的经济基础。在全国很有影响的广州天河城“销品茂”是1994年创办的,当年广州人均国内生产总值正好达到1.5万元。南京新城市广场是2000年建设的,当时南京人均国内生产总值已经在2万元左右。

    南京“销品茂”出现晚于广州、北京、上海,是与经济发展的速度有关系,现在北京有新东安、新纪元广场,上海有正大广场和港汇广场,广州除了天河城外,正大集团将进入广州开设“销品茂”。南京为什么突然有一批“销品茂”要兴建,同样与经济发展有关系。

    “销品茂”实际是“替代品”

    后来营销策划机构营运总经理程海东认为,超市没有出现前,我市的糖酒食品商店到处都能看到,超市出现后,各类糖酒食品商店逐渐消失,我市曾经很着名的“十大食品店”在超市出现后的3年内全军覆没。同样,在大型商场不断扩容、新增后,我市原有的一批中小型百货店和区属商场也逐渐消失了。从这个意义上讲,超市和大型百货商店都是“替代品”,这种升级换代的背后,是消费者消费观念、消费需求的改变。同样,“销品茂”是对原有商业街、商业群落的替代。过去商业的辐射圈是以步行时间、骑自行车时间、坐公交车时间来计算的,随着私家车的增多,现在的辐射半径已经将私家车的通行时间综合考虑进去。

    未来还将出现社区型的“销品茂”,其实就是将现有社区内零散的服务、休闲、娱乐和购物的设施,整合进入一个大型设施中,并对这些行当进行提档升级。从某种意义上说,“销品茂”只是在更新消费场所的选择,而不是新增多少客源,也就像过去到大商场买日用杂品和到粮站买粮油,现在转到了超市一样。

    南京需要多少“销品茂”?

    作为一种商业进化,任何形态都很难说清其数量该有多少,它是由市场需求和竞争能力决定的。市商贸局一位官员这样认为。当初新街口每增加一个大商场,都传来“饱和”的质疑声,的确,一些大商场在新街口消失了,但同样一批大商场挤进来后,日子过得很好。

    一家商业咨询公司说,大的商业公司在选址立项前,都委托咨询公司作十分详尽的市场调查论证,投资动辄数亿元的项目,不会不谨慎的。当然后来竞争环境和内部管理出现了变化导致失败,这另当别论。

    不过,经验丰富的后来营销策划机构老总认为,南京在未来10年内,“销品茂”的数量还是以5个左右为宜,并且要“保持距离”,这样可以在全市形成多个商贸副中心,以疏解新街口、山西路的压力,方便市民购物休闲,满足市民时尚消费。

    后来营销策划机构营运总经理程海东另外认为,中国的商业情况特殊,ShoppingMall也可以走连锁化和规模化发展之路。目前,国内很多原有的大型商业机构纷纷在外地进行拓展,这不为是一件上上之举。

    ZSLZB点评:现在建ShoppingMall在国内十分流行,做得很好的太少,失败

www.fang668.com 案例很多。

    第二关于收入水平的商业业态。现在不光是北京、上海人均GDP超过五千美元、三千美元经济发达的城市,还是小县城,都在搞商业开发。甚至把大城市的商业开发模式用到小城镇去,我觉得这个问题值得考虑的。据许多方面研究表明,人均收入GDP一千美元以下基本上原始状态的业态都不行,一千到两千美元开始出现商业街,两千到四千美元可能是现代化的商业业态,四千到五千美元可能是现代化的广场或者休闲街。在开发的时候,要根据不同城市的收入水平状况来确定。这一点我觉得应该引起我们各方面的关注,根据不同水平,不要别人怎么搞我们就怎么搞,房地产差异性很大的,住宅差异很大,商业地产差异也很大。

    另外我想讲农贸市场和农贸超市的问题。因为有一段时间我专门到重庆参加了关于农贸超市的一个发布会,重庆有一家公司搞了农贸超市,我觉得中国现在老百姓去的最多的还是农贸市场。但是农贸市场的环境,农贸市场的业态始终比较原始,我们最古老最原始的业态保留了下来,恰恰是老百姓经常要去的地方。这两年虽然有改进,但是还是最差的购物场所。天天要去的地方,能不能把农贸市场的问题,农贸超市问题能够进行研究,我觉得应该在中国现在的收入情况下,大部分城市应该研究这个问题。我发现重庆那个会把农贸超市农贸市场搞得很好,里面的管点、一直到将来购物环境到价格方面都比较好,尽管环境比较好,但是售价和沿街售价是一样的。我们现在可能重视的农贸市场。我们现在商业地产的时候,要把老百姓最需要的特别最日常的超市,农贸市场认真进行研究,不要把目光一味盯着shopping mall的业态。这是我讲的这一点。

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