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广利海鲜批发市场产品定位案例

http://www.fang668.com 日期:08-25 19:56:42| 房地产营销策划|人气:235

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『产品定位篇』
本篇由社会价值定位、文化价值定位、产品功能定位组成,为实现项目企业的效益最大化,其中建筑布局定位中建议改变原产品设计,敬请决策层高度重视。


一、社会价值定位
本项目的开发,将旅游、海洋文化与地产项目紧密结合,引领了东营市的特色消费新观念。在景观上,注重造景提升建筑品质;在建筑上,着力体现海洋文化,建设一处极具海港特色的建筑丰碑,同时吹响鑫奥特品牌在东营地产业的冲锋号角,让"建筑铭刻历史、让建筑改变生活"。鑫奥特公司将把广利渔港海鲜批发市场项目写入东营建筑的历史,成为鑫奥特产业最大的广告牌。


二、文化价值定位
东营是一个缺少文化底蕴的城市,东营的建筑也同样缺少文化内涵,建筑没有内涵就如同人缺少灵魂。东营是沿海城市,但海洋文化和渔文化并不突出,我们在项目策划中重点突出海洋文化、渔文化,以极少的投资为项目穿上蔚蓝文化的外衣,(来自:www.fang668.com)从而创造出不可预估的商业价值。住渔村、观海港景色、吃海鲜,闻览渔家风俗。来到渔码头,你可以去参观专门打造铁锚、船舵的作坊,可以去看一看渔文化博物馆里千奇百怪海洋生物标本,可以到腌制作坊里尝试制作糟鱼和酿酒,甚至你还可以从渔人码头随渔船出海打渔,并亲手烹饪捕回的海鲜……


三、产品功能定位
产品的设计涉及项目的利润,在符合政府规划的前提下,应尽量优化产品的布局,最大程度促进投入资金增值和资金周转速度的加快,如设计方案已呈报,应采用公关方法调整。


(一)主路入口景观---赶海大道
在南二路与港口路交叉口建有一个具有艺术感的渔港大门,请书法名家题字"XX项目名"。沿路向南路边绿化带中摆有若干渔文化景观小品,如海神雕塑、渔人雕塑等,命名为"赶海大道",总长度为450米左右。作为项目标志性引导,可配合政府公建配套操作。


(二)入口广场景区---"渔港船歌"
赶海大道向南200米左右,即本项目沿街商品房部分和整个项目的入口,建议在此设置小型广场---"渔港之歌"。作为"造景升值"的重要部分,在建筑成本适当的范围内精心打造。项目主入口做为中心广场,主景为"渔港船歌"大型雕塑,雕塑着力表现渔民们在晨雾中推船出海的场景,成为广场标志;围绕"渔港船歌"雕塑设有绿地、雾喷、花坛、木栈道等景观小品;沿赶海大道两侧商铺前退线50米宽绿化带可做为中心广场的辅助广场,按北斗七星方位布局成七个小型广场, 安放北斗七星激光地灯与北极星激光地灯,以散置卵石铺设广场小路,设激光地灯、旱喷、地灯道、花坛等景观小品。北斗七星广场用现代造景手法夸张地表现渔民们出海打鱼时靠北斗七星位导航的场景。


(三)海鲜餐饮街区开发---"渔舟唱晚"
"渔舟唱晚"为港口休闲与餐饮集中的景区,是整个项目中的亮点。东营虽然是滨海城市,但多数市民尚未领略到滨海风情,将此部分开发并启动物美价廉的海鲜美食、特色小吃、休闲娱乐的专业街区,不但可以满足商品房的商业空间,也填补了东营的市场空白,更能带动已经成型的冷藏厂开发和后期大型批发市场的销售开发工作。 建议调整规划,在沿街部分增加"背靠、天井"式商铺,增大开发面积,商铺的开发应注重建筑自身的品质与功能性,以落地窗,烟道,商住两用等功能增加销售卖点;建议商铺开发为双层,涵盖海鲜湖鲜美食、渔文化民俗

www.fang668.com 、海洋生物展览、渔港特色纪念品、水手酒吧等旅游相关内容;单位面积不宜过大,以便业主随意分割,基本户型设计为:A型,建筑面积150平方米和B型100平方米左右两种,C户型50米,进深均10米左右。


(四)大型海鲜批发市场----"渔家卖场"
建筑于项目的中心位置,总规划面积六万平方米,是项目开发的核心区,由于启动批发市场不确定因素较多,建议分步开发,前期开发控制在三万平方米以内,二期作为储备项目。产品布局不但要考虑市场的形成,更要考虑便于项目的销售,尽量采取"产权"式销售,便于资金的回笼。有两种设计方案:一种建设"单体结构市场",降低业主入住门槛,以改变渔民 "路边店" 传统经营模式。该方案受益期长,但投资回报慢。另一种是不违被政府总体规划原则下,设计分体街区式市场。建议结合国内大型渔业批发市场经验,聘请规划设计专家调整。


(五)三星级宾馆----"鑫奥特海洋渡假村"
纵观整个东营酒店服务业,全部集中在城市中心地带,渡假会议作为一种会议形态,将在未来被消费者所接受。本项目填补了此种业态的空白。酒店是建立在港口整体规基础上,面向旅游人群、批发经营业主,为其提供餐饮、娱乐、住宿、会议等服务,建议规划缩小规模,还可结合旅游资源的开发,辟出部分面积建设"渔船展览馆",向国家旅游局申请定点,收藏各种渔具与渔船模型,再现渔港、渔船的发展历史,或者在条件成熟的情况下开发以旅游渡假为主"产权式"酒店,对外销售或合作经营。


(六)小型公寓---"渔人之家"
项目规则中的住宅部分,总建筑面积10080平方米,由于地理位置所限,本地人口稀少,建议户型面积在六十--八十平方米/套,总体销售价格不超过十万元左右;可做为广利港渔民的经济适用房开发;可用来出租为度假或者外来人口的临时公寓;居住小区应注重渔村景观设计;考虑渔民渔需用品仓储的实际情况,可视开发情况,增建仓储室,减少车库。

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