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某经济开发区159亩项目投资分析报告

http://www.fang668.com 日期:08-25 19:56:49| 房地产营销策划|人气:695

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宿迁市经济开发区159亩项目分析报告
(一)项目概况
一、项目位置
本地块位于宿迁市经济开发区南外环南侧。地块四至为:北至金陵南路,东至人民大道,南至规划中姑苏路,西至规划路。总占地面积159亩,为一狭长沿路(人民大道)地块,东西长约180米,南北长约600米。
二、交通状况:
本地块位于宿迁经济开发区环城南路市外环外50米,距市府新区(市政府)5公里,距中学(青华中学)2公里,距医院(钟吾医院)2公里。目前无公交车通过。
三、商业状况:
本地块距义乌商贸城1.5公里,距老城区(幸福路)7.5公里,距苏果平价店(西楚商城店)3公里,周边1500米内无商业、邮政、银行等配置。
四、周边土地状况:
本地块位于经济开发区,周边大部分为农田和工业企业,目前工业企业规模尚未形成,东侧上海城项目未启动,东南侧同样为本公司已购入的147亩地块未启动。


(二)地表状况:
本地块上尚有部分居民未动迁,部分农田、蔬菜大棚等,地表较平坦,无影响建筑施工因素和他项占地设施,西侧高压电网可能对项目北有影响。


(三)区域开发情况
宿迁市为新兴北方二级城市,2002~2005年,市域新放土地量较大,目前市区在建项目40多个,年投放量230万m2 ,市区拆迁量20万m2/年,近期因受诸多因素影响,无较大拆迁计划,。           
2004年~2006年初(目前),宿迁房价上升幅度较缓慢,基本在50~150元之间,不到8%。2005年底至目前有所回升,因素基本为:1、市区不准再建民房;2、05限价阴影逐渐摆脱。
目前市域在售楼盘可分为宿豫区(河东),老城区、市府新区、开发区、宿城新区五大块,同质住宅项目,宿豫区售价在1400~1600元/ m2,老城区2000~2400元/ m2、市府新区1900~2300元/ m2、开发区1500~1800元/ m2、宿城新区在1000~1400元/ m2,峰谷差1200元。
商业项目幸福中路商业区各沿街商铺较好,其他区域及各住宅沿街配套商铺运转较差,空置率70%以上。大型商业中心(街)目前投入运转的时代广场、浩源购物中心、凤凰商业街、楚街等空置率都非常严重。商业项目目前的大量重复投放和极高的空置率已严重影响到投资热情。
本地块南、东西侧都未形成开发,北侧3公里内在建居住项目有:天星花园、绿城庭院、青华花苑、欧洲花园等,销售价格在1600~1800元左右。商业项目有义乌商贸城和各居住项目配套沿街商业,销售价格在2000~4000元左右。


(四)项目分析
一、商业:本地块目前尚不完全具备商业开发条件,主要因素为:
1.周边无连续性商业;
2.周边无消费居民;
3.周边及人民大道无较多的人流,车流。
二、居住:
本地块目前尚不具备居住开发条件,主要因素为:
1.无生活配套商业设施;
2.无生活配套交通设施;
3.无吸引住居住因素;
4.无配套的工业、商业企业所带来的拟购房群体。
根据土地挂牌说明和开发区规划要求,本地块为商住用地,根据地性状况,本地块适宜沿人民大道开发商业,内侧形成居住小区。
综合分析,本地块目前尚不完全具备开发条件,合理开发时间应在对面商业项目建成,开发区商办地块启动,周边工业企业初具规模等因素具备后再行开发, 才能取得良好的经济

www.fang668.com 效益和社会效益。


(五)项目意见
一、立项建议:
根据公司今年要求开发本地块决议,如何避开地块劣势,将近期经济利益达到最大化,建议对本地块作如下立项:
1.倾向加大商业规划,以居住为辅;
2.倾向较大、(来自:www.fang668.com)专业商业项目规划,减少沿街居住配套小型商业规划。
3.根据地块相对优势(外环侧,城乡结合部)重点招商 ,吸引符合适应本地块的商业项目;适应符合本地块居住群体(性价比、群体性)等。
4.强化建筑外立场的特色性,抓住目前本区域无较有特色建筑的时机。
5、对区域居住习性深入研究,开发符合居住习惯并具有前瞻性的的建筑内外布局。
6.通过对商业项目的前期定位,开发适应专业项目的布局、结构、配套设施的商业格局;
7.强化建筑细节以优秀的建筑质量、完善配套迎合长居久安的消费心理;
8.强化区内布局的合理性,以良好的采光、通风,较佳且低成本维护景观布局、社区配套达到低成本、高品质生活质量;
9.前瞻性规划,以"造城"为开发理念,将交通、商业、金融、医疗、教育、物流等商业居住基本配置进行合理的前瞻性规划并有计划的优先配置,让拟购群体对项目远景有较高的期望值以打消疑虑;为后期147亩地块高产出开发打基础。
二、项目推广意见:
(一)、商业:
1、专业商业业主;
2、投资者。
(二)、住宅:
1、开发区周边居民;
2、城区年轻购房群体;
3、投资者。
(三)、分析:
1、以专业商业布局来适应吸引专业的商业项目,本地块商业如无明确定位,近两年内必为一无是处,无商业推广理念可言,空等自发形成特色商业或形成居住配套。唯有明确定位后寻找明确的商业投资人,才能在较短的时间内形成规模和人气达到开发投资共赢目的。
2、明确的居住理念定位,因本地块目前尚不具备较好的居住优势,只有一方面吸引对地块尚不敏感的周边居民和追求新、奇,对交通、商业劣势不太奢求的年青群体,通过对居住群体性的有效诉求达到销售目的,对部分进城乡镇群体,目前本地块尚不具备优势。
三、项目财务分析:略。
四、项目风险分析:
(一)项目风险分析:
本项目风险主要在以下方面:
商业:
1、定位不准,区域定位重复:
2、招商不力,造成诉求得不到有效回应;
3、有场无市,有市无人,形成商业规划失败。
4、商业规划的失误可能造成住宅项目的风险加大。
住宅:
1、整体规划不适应群体性;
2、户型设计不适应群体性;
3、区域定位严重重复;
4、推广方案不适应有效群体;
5、针对性诉求失败;
(二)项目风险回避:
以上分析中最重要的就是诉求的针对性、有效性和适应性上,项目规划、建筑规划的着力点都落在项目推广的准确和力度上。短时间内如能做到周密筹备、详细调研、准确规划,整体密切配合,一举发力,实行短平快战略,以专业的商业规划为导向,辅以具有鲜明特色的住宅定位,将地块劣势巧妙转化,取得较好的开发效益很有可能。

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