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豪宅项目策划建议

http://www.fang668.com 日期:08-25 19:56:55| 房地产营销策划|人气:919

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    豪宅是一种超越纯居住功能要求和实际使用价值之外的顶级住宅,是与众不同的生活方式的反映,也是突显优越社会地位的特殊载体,只提供给位于金字塔尖的极少数人,为了衬托出我司在上文中对项目的定位主题,我司将从项目整体规划、景观规划、建筑风格与立面设计、户型设计、新材料及设备的运用、商业配套、物业管理等细节方面做出一些建议。

    1、整体规划建议:
    项目基本规划如下:
    1)整个地块西临东地路,北临东方红路。占地25791平方米,预计总建筑面积达到70000平方米。
    2)、规划中项目共有九个楼座,其中北面沿东方红路为三楼座为小高层住宅,中间三个楼座也是小高层,最南面三个楼座为三栋(来自:www.fang668.com)多层住宅;主题景观设在六栋小高层之间。
    3)、道路交通:区内以围绕中心景观交通主干道,向东西楼间延伸,形成东西各成支干道,小区采用整体全面架空,可以真正做到人车分流。
    4)在景观布置上,各楼共享中心景观;每座楼前后有不同风格的景观设计;西、北两面临街规划;北部大门外是形象广场。
    在项目的整体规划中我们应该遵循以下几个原则:

    5)整体原则
    整个小区应该是一个完整的整体,各个部分的设计应该充分考虑项目的主题思想,决不能自由的任意发挥,而破坏了项目的整体风格基调。

    6)尊贵原则
    就上文对项目的定位来讲,xx世家针对的客户群体是德州市金字塔顶层的这些消费者,所以强调项目的尊贵性是项目的关键之所在,所以在项目的规划中应该处处体现尊贵原则,那么什么是真的尊贵呢?我司认为并不是处处需要金碧辉煌,而是要处处体现人性关怀,从而体现尊贵不凡。
    C、健康原则
    在这里让客户感受人要健康,一切空间也要求健康。强调人与空间的健康共存。在这里健康原则充分发挥它的执法性,对身边的空间严格度衡,每寸空间力求做到健康合格。让客户的身体每块空间放满了健康的力量,体味浩然天地,健康共存的人与自然健康新理念。
    D、科技原则
    我司并不建议本案作为科技主题的项目,但作为高端住宅项目,本案应该具备相应的智能化标准,并采用一些比较实用的科技手段,提高项目的价值。

    7)养生原则
    介于xx世家的客源层次较高,作为住宅的使用功能--居住已经不是最重要的,而作为休闲、养生、享受生活的辅助作用,反而更为重要,所以应处处为业主考虑提供一个良好的修养条件是非常重要的。

    8)文化原则
    一个高档住宅项目,不只有尊贵的品质,而且需要有较高的品位,所以文化是的项目的精髓之所在,只有通过文化将项目的种种特征联系在一起,才能形成一个既有品质又有品位的高档社区。

    9)风水原则
    对高端客源来讲,风水之说就比较重要了,我司建议在项目规划中应该充分考虑风水方面。应该说的中国的风水原理,并不是一种迷信,大多时候是一种科学道理。
    比如风水理论中讲房子不能比路低,房子比路低不吉利,其实它就有着她科学的依据,其一,建房的地面低于路面,在下雨时,容易积水,造成生活不便,其二,如果街上任何走的人平面的看到这个社区里面的东西,就丧失了基本的隐私。所以我司认为本案的首层架空非常合理,这充分考虑了项目的隐私原则。

    2、环境规划建议:
    围绕着我们的景象好象都是自然存在的,简单而丰富的。它们是平常的又是特殊的,排斥一切描述,模仿与摄影。其外部的空间静谧而不张扬,然而,偶尔我们会出乎意料的从并不被人注意的景观中发现令人振奋的细节。我们从园林中悄然而过,言语在这里显的是那么多余,其中的每一件东西都拥有无庸置疑的独特性,光线轻松而迷人。色彩则不受任何限制的表达着作者的各种情感与精神。"
    阿尔多·西扎及好的环境给人不一样的生活感受,在现代房地产中,环境所占的比重越来越大,许多客户将项目环境的优劣,作为评判项目的主要考核指标。那么好的环境应该如何营造呢?

    1)景观与建筑相融合
    必须将景观与建筑一体设计。我们意识到,园林能够为人们提供一个四季常驻的起居室,在那里我们可以休憩、 进餐、与邻居们聚会。所以建造园林和建造建筑物一样的重要。设计中通常摆脱了建筑材料对建筑师的羁绊而是通过对材料原始特性的运用创造出了极端简化的建筑形式与景观达到和谐的共存。 建筑设计的环境应该象建筑一样被使用,并使其更具艺术和精神的价值。

    2)色彩的运用
    各种色彩的运用是环境规划的重要设计元素。如果项目能够极好的驾御各种的色彩,使几何化的简单构筑物透出丝丝温情,并用色彩塑造空间给空间加上魔幻诗意的效果,而通过色彩表述着项目特有的风格与精神。

    3)光的运用
    环境设计中阳光的运用可谓作品中的点睛之笔,将自然中的阳光与空气带进了我们的视线与生活当中。并且与那些建筑交错在一起,使两者的混合产生奇异的效果。地面的落影,墙面的落影,水中的倒影构成了一个三维的光的坐标系,一天之中随着光线的变化缓缓移动旋转,像一种迷离的舞蹈。这是建筑与自然的对话,是阳光空气与植物在建筑上留下的诗意画卷。

    4)水的运用
    园林只需运用了极少的落水作为设计元素,却会具有极大的感染力,对水运用的灵感也来自于那些可作为镜子、可视的标签(来自:www.fang668.com)或者音乐元素的喷泉中。同时也是来自于每个人童年的记忆,正是童年生活的这些回忆使得人们能够用一种真挚的情感把水的平静详和而悠远的特性表述的淋漓尽致,并且毫无造作之感。

    5)风格的运用
    环境也是具有风格的,所以为了更好的营造项目品质,所以在环境设计中应该积极采用各种风格特征,呼应项目的主题。

    6)注重地方性
    每个地方都有他本身的特点,所以在借鉴其他地区的环境风格时,一定要充分考虑项目的地方性,而不是盲目的抄袭。

    3、景观建议
    总体上来说景观规划主题为动静相宜欧洲古典风格。整个景观分布为三大块,一块是小区大门口的主题镀金雕塑,罗马石柱,一块是小区中心花园,沉降式休闲广场,跌落式流泉,延街绿色观景长廊。配置树木花卉。一块是楼寓之间的绿化花卉点缀,局部小品。楼间条形绿化配以四季鲜花,组团花卉;小品雕塑点缀期间,庭院灯。环行大道两旁低矮灌木及庭院灯围绕。

    A、水景形态
    根据项目的实际情况,我司建议本案不采用大面积水面的喷泉和湖面水景,而是采用环绕整个小区的狭窄而蜿蜒的溪流景观,并结合坡地景观形成若干飞瀑,使整个景观体系更为灵动。这样做一方面能使整个小区的景观更为生动,不死板,另一方面能强调整个小区景观布置的"均好性" 原则,使每位住户都能将美景收藏在自己的家中。

    B、坡地景观
    坡地景观是目前比较先进的小区景观布置方式,由于本案建筑都以小高层为主,在施工中将会开挖出较多的土方量,将这些土方堆积营造出坡地来,在进行系统的绿化,并结合水系形成飞瀑,将大大提高小区内景观系统的层次感,另外如果根据实际情况在坡地景观下建造车库,不但不影响景观,还提高了使用价值。

    C、绿化
    绿化是园林住宅构成的基本要素,以往居住区域的绿化仅仅停留在"披上绿化不见土"的低层次阶段,没有太多的特色和艺术性,本园区的绿化应注意如下方面:
    (1)种植绿化乔木、灌木花、草结合,高低错落,远近分明,疏密有秩、绿化景观层次丰富。
    (2)种植绿化平面与立体结合,追求构图、色彩、对比、质感,进而形成绿点、绿带、绿廊、绿坡等绿色景观。
    (3)同时讲究与硬质景观结合,注意绿化的维护和保养,丰富绿化的内涵。
    根据小区内的容积系数,原则上小区整体走小而精的路线,通过精致的小景,烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化;即草地、灌木、植株相互搭配,互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味,提升小区形象。

    D、道路
    道路是居住区不可或缺的构成框架,一方面可以疏导居住区域的交通组织居住空间,另一方面,好的道路规划设计本身也可以成为一道独特的风景线,居住区域道路特别是宅间路,往往和路牙、块石、休闲坐椅、植物配置、灯具等共同构成居住区内最基本的景观,因此对道路的平曲线、竖曲线、窄宽和分幅、材质以及绿化装饰进行综合考虑以赋予路美观别致的形式。

    E、小品
    小品在小区硬质景观中具有举足轻重的作用,精心设计的小品往往成为人们视觉的焦点和小区的标识,对于小品的设置,我司提出以下的布置方案:
    活力米兰:营造欢快、轻盈的氛围。彩色塑胶儿童游戏场,结合儿童的体能训练、智能训练、科普知识普及,在不同的活动空间内,草地、花丛,阳光下、树丛中,给人以欢快活泼的感受。以花木点缀其间,形成美丽景致。
    浪漫巴黎:围坐于木凳上,在常绿乔木形成的绿色氛围中,在鲜花等形成的坡地景观的围合空间下,遐思无限,感受浪漫的情怀。
    伦敦暮色:以条石排状铺砌,成琴键状,增加景观空间的纵深感和趣味性,其间镶嵌卵石叩之有声,可成为趣味活动场所,又可成为老年人的健身步道,为老年人带来健康的乐趣。
    罗马之恋:以规整形的铺装地面为主,放置活动的欧式花坛,其侧增设花式双人座凳。
    北欧森林:自然的卵石步道游溢于曲折的绿地之中,忽而贴近,忽而隐入,曲折幽深,令人回想起早年的森林阳光。
    雅典梦想:绿荫之下,集中放置一些健身器材,形成一个室外健身乐园。
    特别建议:门前广场中心建造大型镀金雕塑群,非常重要,这不但可以明白的显示项目的高贵气质,更能够塑造项目精神文化的堡垒。而中心花园的沉降式休闲广场是充分利用项目的整体架空的特性,既提高了项目的观赏价值,又方便了项目的实际使用。

    4、建筑风格及项目立面建议
    建筑立面,指的是建筑和外部空间直接接触的界面,建筑立面通常作为建筑主体的主要表现手法之一,一般情况人们对建筑物的最初感知或者是第一印象都从建筑立面得到的,所以一个建筑物的成与败、好与坏及人们对该建筑物的认同与否,通常都是由建筑立面起着决定性作用。基于建筑立面在现代房地产业越来越受到重视,越来越发挥着重要角色的考虑,我司在此对建筑立面的进行一些分析和建议。

    1)项目建筑外立面风格的选用:
    建筑立面从风格上分主要有仿古式、欧式、特殊式、现代式四种风格:
    A、仿古式:运用古朴的建筑风格以表达建筑的怀旧特性,只有在一些特殊的地点运用会有较好的效果。
    B、欧  式:改革开放以来,一夜之间欧洲风席卷全国,我们可以看到近年来有很多建筑做得不论不类,成为了城市的垃圾建筑,反而影响了城市的美观。但如果欧式建筑做得好的话,整体效果还是非常出色的,特别能够衬托出项目的高贵与不凡,但其用材用料昂贵,相应成本较高。
    C、特殊式:特殊式的建筑立面主要是指一些星形、蝶形、圆形的特殊建筑立面,这种建筑风格因为会一定程度上影响建筑的内部使用价值,所以不大适合使用于住宅项目,主要运用于办公楼等建筑。
    D、现代式:以明亮、轻快的色彩给人一种轻松的生活感受。建筑设计理念简单、实用,体现简单就是美的设计原则和生活理念。是目前房地产界运用最多、适用范围最广的一种建筑模式,德州目前即将推出的项目基本都属于这种类型。

    2)项目外立面材质的选用:建筑立面按用材不同分有以下几种形式:
    A、墙砖、仿石砖
    外立面使用墙砖、仿石砖的主要目的是起到美观的效果,采用墙砖、仿石砖材质的建筑外立面比涂料的更显得庄重,视觉效果上也更具有质感,但由于采用墙砖、仿石砖的外立面有材料价格比使用涂料贵,人工也更麻烦,抗风能力差,容易脱落等缺点。
    B、涂料
    外立面使用涂料的主要缺点是耐脏性差,使用寿命低,且美观性不佳,但近年来随着材料工艺的发展,逐步出现了一些高性能新型外墙涂料,宜使用寿命期已达到10年以上,大大提高了外墙涂料使用价值,材料质感也有所提高,所以应用率呈上升趋势。
    C、混合材料的使用
    混合型材料的外立面是指利用各种材质不同的优势,结合在一起混合使用,也就是在建筑的低层(2-3层)的墙围用石材不容易脏,且比较厚重较为美观。其它部分使用涂料,施工方便,成本也较低。
    我司建议:xx世家应该采用尊贵的欧式风格,以打造纯粹欧式风范小区,外立面材质应采用混合材料,注重平面的干净,稳重,大方,及立体感。色彩方面用稳重的浅灰。局部采用一些欧式的门廊柱头,雕花装饰屋檐,楼道进门口采用彩色玻璃镶嵌,这样既利于控制成本,又能体现尊贵旗帜。

    3)项目外立面颜色的选用:
    颜色就象建筑立面的外衣,色彩鲜艳的衣服给人的视角冲击比普通的衣服自然要强许多,但如何选用合适又合体的衣服才能达到整体效果的舒适依然是困扰人们购买衣服的最大原因。建筑物也一样,在建筑立面的颜色选用上运用得当,整体效果会有很大的提升,反之,则会对建筑物的综合质素有所降低,甚至成为城市伤疤。所以,建筑物选用什么颜色?必须从建筑物的具体情况出发,即根据建筑物的功能、外墙材料、地理位置、周围环境等情况,综合考虑。
    A、明确用色对象
    建筑外立面除墙面外,还有门窗、阳台、檐口、勒脚、装饰线、女儿墙、顶、墙安装设备等,这些对象的配色应分别加以考虑。
    B、确定颜色
    先确定基本色。一般是先确定外墙面配色对象中在人的视野内面 积最大、视看时间最长部分的颜色,也就是基本色;再确定辅助色。也就是外墙面其他配色对象的颜色; 决定外墙的颜色时,为了防止颜色的紊乱,使整个墙面颜色简洁明快,统 一协调,使用颜色的色调数不宜过多,一般是2-3种为好;同时要尽量使颜色调和,其中包括色调、明度和彩度的调和;最后确定点缀色。建筑物的人口、大楼标志或标牌,屋 顶檐口或窗楣等部位重点加以点缀的颜色,为点缀色。
    由于本案的总量体较大,所以用色不宜过乱,也不宜过于鲜艳,要注意各个色系的相互衬托和补充关系。

    4)影响建筑立面优劣的因素:
    建筑外立面是建筑物与外界接触的平台,是建筑物的外衣,是直接反映建筑物内在品质的。所以,外衣的好坏优劣直接影响着建筑物本身的好坏优劣,基于建筑立面的重要性,在此对影响建筑立面优劣的一些因素进行分析:
    A、外挂空调机
    在发达城市早期的一些住宅上都可以看到楼盘外立面上密密麻麻的外挂空调机,经长时间风吹雨淋日晒,都变成一个个小黑点,就如在一块完整的皮肤上附着一个个小苍蝇,给人的视角冲击留下极其难受的感觉,给楼盘整体形象的提升带来难度。在项目的适当位置统一安排空调位,是保持项目外立面特征的重要因素。
    B、外飘窗、凸阳台、排烟口、防盗窗
    对于这些建筑外立面的构建物或饰物,做好了是楼盘的装饰品,可以给房子价格产生提升的空间。做不好就是房子的累赘,将给楼盘整体素质造成影响。合理设置这些元素会进一步提高产品的品质。

    5、户型规划建议:
    户型设计是房地产产品的关键之所在,也是消费者在购房时考虑的最主要因素,随着房地产市场的日趋成熟以及人们生活水平的提高,消费者对居住环境与住宅设计提出了更高的要求。xx世家作为豪华住宅,我司认为xx世家的户型应该满足以下三点:、
    其一,满足高档住宅的使用要求。从这一点来看是指,xx世家户型的合理性和先进性应该不次于其他竞争对手,满足了日常生活需要。
    其二,满足心理需求。每个人都有被尊重的需求,成功人士也是如此,通过一些人性化的设计,充分考虑了一些细小的需求,使得客户感到了尊重。
    其三,引领消费。也就是户型设计有足够的超前性,能够引领城市的消费理念。
    根据以人为本计的理 念和上文中我司对客源及其喜好的分析,我司在户型上提出三个建议:
    1)打破传统平面结构布局,设计复式挑空公寓
    2)阳台采用双层设计,形成超大阳光室
    3)每户设计入户露台,家家都有空中庭院

    我司认为该户型设计方案有以下特点:
    (1)尊贵
    应该说小高层是属于那些对生活品质有较高要求的那些人,这种建筑设计方案利用项目采用框架结构的优势,使得户型的客厅的挑高达到了4.5米,体现出了客厅的豪华性,而往往人们对客厅的重视程度远远大于对其它地方的重视,所以该方案一定能够俘获追求尊贵体会的消费者的心。
    (2)空间感好
    采用该方案不但能够有挑高的客厅,同时由于套型内的其它房间分布在除了客厅以外的2个或者3个空间层面里,使得项目有极好的空间感受,这种产品使城市新锐阶层的最爱。。
    稀缺就是最大卖点,可以令我们高兴的是,德州目前的开发企业对产品的研究并不是非常的重视,户型设计根本谈不上以人为本,基本上是以开发企业的自我意识强加给消费者,我司建议在此环节大做文章,提出"选择自己的房子的观点"必然会引起消费者的共鸣,带来较好的销售成果。

    6、户型配比建议:
    建议:根据目前市场目标客源的需求慎重考虑,更好地去迎合市场需求:

户型

面积(平方米)

比例

二房

105—120

15%

15%

小三房

120—140

30%

85%

大三房

140—160

30%

四房

160—220

25%

    高层部分户型配比:

户型

面积(平方米)

比例

二 房

90—105

40%

三房

105—135

60%

    7、户外细节建议
    对一个高档项目来讲,其室外细节是体现其高档品质的关键之所在,也就是说通过以小见大的手法,强调项目的非同凡响,所以我司建议在这方面投入较大精力。
    小区出入口:利用开门见山的方式体现项目的特色--纯粹的欧式风情
    小区围墙:围墙不但起到安全的作用,同时也是一道风景
    入户大堂
    电梯间及走道
    细部建筑构件
    小区导示牌
    路灯
    小区排水
    书报箱
    车位:我司认为本案车位配比应该较高,私家车位比,应该达到1:1,公用临时车位比应该达到10:1。

    8、新材料和新设备的运用
    科技发展日新月异,用于住宅的新技术层出不穷,但不是说所有的新技术都适合我们的项目,我司在其中摘选了几项技术用于项目的建设当中。
    1)星级智能化住宅
    建议xx世家在德州第一个严格按照星级住宅标准设计安装智能化系统。

智能化住宅星级标准

涉及项目

内容   

安全防范子系统

(1)住宅报警装置(2)访客对讲装置(3)周边防越报警装置(4)闭路电视监控装置(5)电子巡更装置(6)室内紧急报警装置(7)煤气防泄露报警装置

管理与设备监控子系统

(1)自动抄表装置(2)车辆出入与停车管理装置(3)紧急广播与背景音乐(4)物业管理计算机系统(5)设备监控装置

信息网络子系统

每户不少于两对电话线、两个电视插座和一个高速数据插座。

    2)地温空调
    地温空调全称地源热泵供热空调系统,是利用地热资源实现对建筑物的供热和制冷,还可供生活热水,一机多用。一套系统可以代替原来的锅炉加制冷机的两套装置或系统,省去了锅炉房和冷却塔,节省建筑空间,也有利于建筑的美观。地源热泵系统的一个显着的特点是大大提高了一次能源的利用率,因此具有高效节能的优点。地源热泵比传统空调系统运行效率要高约40-60%。另外,地源温度较恒定的特性,使得热泵机组运行更可靠、稳定,整个系统的维护费用也较锅炉-制冷机系统大大减少,保证了系统的高效性和经济性。地源热泵在北美和欧洲的许多国家已得到广泛的应用,是一种成熟的技术,但我国在地源热泵的应用方面还刚刚起步。我司建议本案使用地温空调,形成中央空调系统和家庭热水系统,做到配套的先进性,同时可以强调超低的使用成本和环保无污染的公益性。

    3)海洁特外墙瓷砖
    有天然氧吧之称,是目前市场上最先进的环保养生材料,其除了正常的外墙装饰作用以外,还能够有极强的空气净化能力,属于具有养生功能的特色高科技材料。

    4) 隐形纱窗:使用时把纱网从纱罩内拉出到锁扣位置,从而阻挡蚊虫进入室内,不用时将锁扣开起,纱网将自动弹回罩内,从而使纱网隐形。
    自动除尘:在纱罩内设计自动毛刷清洗装置,在开启关闭纱窗的同时 自动完成清洗工作,使您的纱窗每日如新。
    不使用纱窗时,达到100%的采光效果;并且毫不影响您的装饰效果
    采用拼装式设计,只用四只螺钉即可固定在窗框上,省时省力,而不破坏原窗之结构;

    9、商业构想
    本案的地理位置是极为优越的,但就目前德州的商业形势来看,本案的大框架商业的去化还是存在一定的难度的,我司对此有一个构想:即将小区的会所与商业进行合并,其经营类别可以包括中西餐饮、养生理疗服务、健身房、咖啡厅、雪茄吧、KTV等。
    每个人对豪宅的理解完全不同,没有一个标准,但是有要素。两大基本的要素,第一是自然环境,自然环境相对好的地段,比较好的地理位置,这是基本的要素。另外,特别重要的就是人文的要素,我们讲富人交际圈的概念,实际上房子要整个的保持好的价值和升值的话,人为因素是非常重要的。所以我司认为会所对本案很重要,他就人为的构筑了一个富人的交际圈,从而形成一种社交文化。而同时由于本案的客源具有较强的消费能力,所以也能促进商业的良性经营。

    10、物业管理建议
    物业管理是项目素质的一种直观体现,直接影响到物业项目的价值,同样是因为前文的客源定位,所以该小区物业除了单纯的"管理"以外,更应该向"服务型"转化,由于众多业主的特殊性,可以引进一种全方位立体性的酒店式服务或者保姆式服务,这也是高端项目物管的发展方向和战胜其他竞争项目行之有效的途径,我司建议邀请国内着名的物业管理公司担任顾问或者直接参与管理,尤其是在项目的前期以物业顾问的身份尽早介入,提前进行相应的建议,使项目的整体建设方案、机电设施配备等均能满足顶级项目的要求。

    1)前期物业顾问
    前期物业顾问具体工作:
    A、于项目施工阶段,定期派遣资深工程技术人员至现场勘查施工进度和施工质量,并对勘查结果进行分类汇总,以例会形式向开发企业及时汇报并针对具体系统可能存在的缺陷提出改善建议,以便项目在竣工后无论在功能方面或实用方面皆具有相当的合理性并达到顶级要求;
    B、项目接收前准备工作,本行将在总结以往经验的基础上,协助安排一系列准备工作的进行,确保项目顺利交付使用,这一点对项目的形象及高层次客户尤为重要。
    C、为发展商节省投资费用,创造更大的经济效益,有效地避免资源浪费,节省未来管理开支。
    D、提前制定详尽物业计划及业主公约。

    2)后期具体服务如下:
    物业设施,服务项目
    1、室内清洁服务;
    2、代寻佣工服务;
    3、24小时医疗急救服务;
    4、室内设备及维修;
    5、代购物品;
    6、代订机票,车票,酒店;
    7、叫车服务;
    8、叫醒服务;
    9、商务服务;
    10、订报服务;
    11、代缴水,电,煤,电话费等公用事业费用;
    12、会所服务
    13、失物招领
    14、观光旅游指导服务
    15、物业值班工作
    16、饮用水送水服务;
    17、送餐服务;
    18、鲜花送递/室内植物摆放
    19、提供室内生活用品使用说明服务;
    20、客户意见征询书;
    21、泊车服务
    22、洗车服务;
    23、门卫应接服务;
    24、留言服务;
    25、寻人服务;
    26、为残废人提供特殊服务;
    27、总台区域提供宣传品服务;
    28、免费送报服务;
    29、代客照顾儿童服务等;
    30、一对一的英式管家服务;
    31、24小时保安巡逻服务;
    32、24小时客户服务;

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