项目价格体系制定实例

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    一、公寓部分总平均单价的确定原则
    (一)一个前提:
    ***项目的均价是在项目本身的基础上,参照区域情况、市场情况的基础上来制定的。

    (二)二个原则:
    第一:以目前市场上同区域、同类型物业的总平均单价做为定价的参考依据
    我们调查的区域市场内总体平均单价为****元/m2。
    第二:以本项目的单位成本作为定价依据
    我们如何避开(来自:www.fang668.com)竞争激烈的主流市场,有效的寻找市场空缺点?项目的品质不仅是体现在产品本身的设计上,还应充分体现在产品的附加值上,也就是说体现在诸如会所、物业服务、景观、外立面等方面。

    (三)本项目公寓部分总平均单价:
    在上述一个前提和二个原则的综合考虑下,本项目公寓部分的总平均单价为****元/平方米。这样既可以保证本项目的售价仍维持在同区域、同档次物业价格的主流市场中,又可以较高的性能价格比占领市场。

    二、公寓部分各楼座平均单价的确定
    以下,将在保证本项目公寓部分总体平均单价****元/平方米的原则下,确定各楼座平均单价,具体如下:
    (一)各楼座平均单价的制定原则:
    以6#楼为参照物,针对各楼座在河景、户型、社区内部景观、邻里、遮挡、交通噪音等方面进行单项评比,得出各楼座系数。
    1、河景:在不考虑以上其它因素的情况下,原则上认为在5栋公寓楼中,3#楼与4#楼从欣赏通惠河景观的角度和视野为最优,5号楼略高于6#楼,7#楼最差。
    2、户型:从产品设计来看,3#楼、4#楼为一梯二户户型、三向采光且南北通透,主卧及主卫均朝南向,且主卫均拥有明窗;而5#楼、6#楼、7#楼为三栋同样的一梯四户型,只有二个采光面,因此在不考虑以上其它因素的情况下,原则上认为3#楼和4#楼的户型从采光、通风、居住舒适度来讲均为最佳,5#楼、6#楼、7#楼的户型与3#楼、4#楼比较略差,但程度较为平均。
    3、社区内景观:从产品规划角度来看,6#楼位于整个社区的中心,其北侧和西侧有二块大面积空地可做园林设计,因此认为6#楼在社区内景观一项中为最优。在不考虑其它因素的影响、6#楼为参照物的前提下,认为3#楼、4#楼、5#楼、7#楼的社区内景观均次于6#楼。
    4、邻里、遮挡:在不考虑其它因素的情况下,认为3#楼只有北向、西向受到社区内其它建筑物的遮挡,且栋距相对较远,而南向、东向均无遮挡,因此认为3#在此项评比中为最优;5#楼北向受1#写字楼遮挡、西向受6#楼遮挡,但南向、东向均无遮挡。由于5#楼东向临规划中的城市快速路,因此认为5#楼略次于3#楼;4#楼由于除南向外的三向均受不同程度(来自:www.fang668.com)的遮挡,且由于西侧为万豪项目,因此认为4#楼略次于3#楼;如以6#楼为参照物,认为4#楼、5#楼在此项中均好于6#楼;而7#楼四面均受不同程度的遮挡,且西对万豪、北对2#写字楼,因此认为7#楼为最差。
    5、交通噪音:因本项目东侧为规划中的城市快速路,且有可能为立交桥跃起的部分,因此3#楼、5#楼均受到影响,在此项评比中为最差;项目南侧亦为规划道路,因此4#楼也受到噪音影响,但认为其程度略轻于3#楼和5#楼;7#楼处于社区最内侧,较少受到道路噪音影响,以6#楼为参照物,认为7#楼同于6#楼。

    (二)各楼座平均单价
    各楼座的均价利用加权平均法计算。首先,以6#楼为评定标准(楼座的基准系数1.00),其它各楼座因外在单项因素产生差值,此偏差值不宜过大,标准如下表。

单项因素

最好

较好

平均

较差

最差

差值

2

1

0

-1

-2

    依据各因素产生的差值对各楼座进行综合评定:
    各楼座系数评定表

楼座因素

3#

4#

6#

5#

7#

河景

2

2

0

1

-2

户型

2

2

0

0

0

内景观

-1

-1

0

-1

-1

邻里、遮挡

2

1

0

1

-2

噪音

-2

-1

0

-2

0

评定分值

3

3

0

-1

-5

    依据评定分值对基准系数进行调整,各楼座系数如下:

楼座

3#

4#

6#

5#

7#

楼座系数

1.03

1.03

1.00

0.99

0.95

    在保证本项目公寓部分总平均单价为12500元/平方米的基础上,利用加权平均法计算各楼座均价:
    *项目各楼座平均单价一览表
    单位:元/平方米

楼号

楼座面积

（平方米）

系数

权数

加权平均系数

修正系数

各楼座

平均单价

3#

16660.00

1.03

17159.80

1.000539169

1.030555345

12882

4#

16110.36

1.03

16593.67

1.000539169

1.030555344

12882

5#

23255.68

0.99

23023.12

1.000539169

0.990533777

12382

6#

23255.68

1.00

23255.68

1.000539169

1.000539169

12507

7#

16038.40

0.95

15236.48

1.000539169

0.950512211

11881

合计

95320.12

 

95268.75

 

 

 

    如上表可见,在平均单价为12500元/平方米的基础上,分别乘以各楼座系数,最终得出本项目公寓部分各楼座平均单价,如图所示:

    (三)本项目各楼座阶段性价格
    将本项目公寓部分分为三个阶段的销售。
    第一阶段:当销售为0-30%,楼座均价9折
    第二阶段:当销售为31-65%,楼座均价的100%
    第三阶段:当销售为66-100%,楼座均价的110%

    (四)根据付款方式进行调价
    从付款方式上看,可分为一次性、按揭和分期付款。我们根据不同的付款方式制定了不同的折扣形式。
    以下将主要讨论第一阶段的价格策略,第二阶段将在开盘时根据第一阶段的销售情况另行制定价格策略。
    首先以均价90折做为第一阶段一次性付款的价格,即各楼座最低销售单价,按揭付款比一次性付款提高2个百分点,分期付款提高5个百分点。

    (五)根据销售速度进行调价
    第一阶段还将根据销售情况对各楼座平均单价进行调整,原则上销售率达到10%、20%时分别对平均单价上调2%。

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