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创富中心产权式酒店策划案

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:00:56| 房地产营销策划|人气:560

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    随文一:

    产权酒店元年:开辟日照投资产业新纪元

    一次投资的革命,一种全新的投资方式,必然开辟一个全新的时代。2004年,产权酒店登陆日照市场,破坏地产投资陈旧规则,树立地产投资新概念。

    第五版:产权式酒店渊源及演进版

    一、产权式酒店的发展及来龙去脉

    1、产权式酒店的定义

    产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些着名旅游城市和地区,英文全称是"TIMESHARE"(中文译为"泰慕赛尔")即"时空共享",其共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区,以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。产权酒店作为一种特殊投资和消费模式,符合经济资源共享的基本原则,它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放,对公众推出一种即是消费又是存储,即是服务又是家产,即可自用又可赠送的特殊商品,是房地产业和旅游业的有效结合,是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资商,产权酒店都孕育着丰富的商机

    2、产权式酒店的性质

    在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区,产权酒店通常被称为私人酒店,它是投资赚取回报,进行休闲,度假,娱乐为目的新型物业形式,属于旅游房地产类,它与旅游经济,贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。产权酒店与别墅,普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别,购买产权式酒店,在享受超值服务,彰显身份和地位的同时,更有不菲的投资回报,与住宅写字楼的投资,股票投资,储蓄及国债投资等相比,投入轻松,风险小,回报更丰厚,同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。

    3、产权式酒店的分类

    █ 时权酒店

    是将酒店的每个单位分为一定的时间份(如:一年产值51周,共51个时间份),出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(如一周)的居住权。

    █ 纯产权酒店

    是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理,获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。

    █ 养老型酒店

    是指投资人(往往是最终消费者),购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间,投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购,再出售,收益其家人所有。

    █ 时值度假型酒店

    指消费者购买一定数量的"分数",这些"分数"就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些"分数"在不同时间,地点,档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利,优惠和更多选择。"分数"消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。

    二、国外产权式酒店的现状

    20世纪70年代,欧美发达国家进入"丰裕社会",中产家庭成为社会主流,在旅游创新过程中,第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起,并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美,加勒比海地区以及太平洋地区发展,成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。

    产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。拒资料显示,[WTO国际贸易组织,1996]全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%;1980年,全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店;到1995年,全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初,全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍,90年代初,全球产权式酒店销售收入以达40亿美元,到2004年,全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明,产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式,同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。

    三、国内产权式酒店的开发发展

    90年代开始,随着

www.fang668.com 国内经济和旅游业的迅速发展,产权酒店在国内着名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势,近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店;即将在2002年完工的陕西汉中的"21世纪万龙大酒店";倡导"e时代人性化商务空间"的厦门悦华酒店;10%投资回报+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店;还有秦皇岛的维多利亚港湾,海南岛的三亚温泉大酒店,北京的快乐无穷大--龙庆峡(假日)乡村俱乐部,龙脉温泉等。

    1、 开 发

    目前,国内产权式酒店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市,如北京、上海、广州、深圳和丽江、海口、厦门、秦皇岛等,基本以国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市为主,正在逐渐向中小城市转移,这其中有以、海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主,同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中,整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。

    2、经 营

    目前,无论以何种方式运营的产权式酒店,其一般的运营方式均为:开发——销售——委托专业酒店经营管理公司经管(或成立专业的酒店经营管理队伍经管)——兑现购买者应得得投资收益。

    这一运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来经营管理的信心上,从目前酒店的销售操作上看,酒店经营管理方的选择以及监督其日常经营行为的体制、机制(即保证购买者利益实现的体制、机制)尤为重要。

    正常情况下,一般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的30%左右,以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的,如果附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点,投资产权酒店的风险实际非常之小,而一旦收益实现,其收益比例又非常之高,是其他投资类商品所无法比拟的。

    目前,对于产权式酒店的经营管理,国内已经积累了非常成熟的管理经验,上海、广州拥有众多专业的酒店经营管理公司,加之历来就于国际接轨的管理模式,实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在,无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能,开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心,日后的收益兑现关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上。

    3、销 售

    因为投资收益的可*性和诱惑力,从目前各地产权式酒店的销售上看,滞销的可能性均不太大,无论是北京、上海、广州、深圳等大中型城市,还是昆明、丽江、秦皇岛、威海等旅游性城市,产权式酒店的销售状况均一片大好,这也从一个方面印证了酒店的经营市场和消费者对酒店经营投资的信心。

    五、国内产权式酒店的一般开发——发展模式

    1、国内产权式酒店的一般开发主体

    产权式酒店的运营主体一般分为三类:酒店经营管理公司、旅游度假项目开发公司、房地产开发商,开发完成后一般均交由专业的酒店管理公司经营管理,开发者退居幕后或进行附加价值、增值项目的开发。

    2、国内产权式酒店的一般开发运营模式

    依据其主要功能不同,产权式酒店的一般分类在上面已经提到,但依据其投资收益和运营方式的不同,主要可以归纳为三类,均已在国内出现,现根据调研情况分别简述如下:

    ▇ 纯产权式酒店

    又叫分红式产权酒店,是产权式酒店的第一代产品,亦是真正意义上的产权酒店,终身产权归购买者所有,购买者通过酒店的经营盈利分红,在不改变使用性质的情况下(不影响酒店整体经营)购买者有权转让、抵押、继承、租赁,自主权利极大,依据开发商的要求不同,分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同,但这一形式下产权酒店的基本运营模式为:

    (1)、聘请专业的酒店经营管理公司负责经营

    (2)、开发商履行日常经营监管义务

    (3)、在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管

    (4)、对营业收入—全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红

    (5)、分红周期以每个季度为最短期限,最长不超过一年

    (6)、每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严

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    (7)、开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数(又叫分红比数),购买者依据所购客房的收益比数享受收益:

    收益的计算方式为:

    分红总额 ╳  该房间收益比数

    收益比数的计算方式为:

    房间面积/营业总面积或房间总价款/全部房间总价款

    (8)、购买者只享受收益、不对亏损负责,营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁

    (9)、酒店精装修、开发商配全套家具、家电并负责酒店第一期经营启动所须的全部投入

    (10)、酒店经营管理公司经营不佳,业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换,此条款一般以盈利标准为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。

    上述模式既为此类产权式酒店一般的运营模式

    此类产权式酒店的开发商一般为房地产开发商,以尽快完成投资、收回利润为目的,赚取地产开发利润,多出现在旅游不发达的城市或优势并不明显的地段,购买者多为个人投资者或中小企业机构,用于投资收益或节省企业经营(招待)成本,适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发、在酒店经营、运作的能力经验上又较为弱势的开发商,我们为创富中心选用的就是这种模式(后述)。

    ▇ 返租式产权酒店

    其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同,但是在收益方式上与之存在根本差异,分红式产权酒店是以经营收益为依托,以利润为总分红标的,购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关,而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系,其以每年固定的投资回报(一般为6—8%为/年)为主要的收益体现形式,再就是坐享每年的地产升值,在这一形式下,购买者的收益计算办法一般为:

    房产总价╳事先约定的年回报比例(一般为6—8%)

    在这一形式下,酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的,因为收益与经营效益挂钩的原因,纯产权式酒店一般采用无区分的定价方法,既每个销售单位,不论朝向、面积大小和位置优劣,往往以同一价格进行销售,不做区分,但返租式产权酒店则不一样,其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的,所以,以此种模式运作的产权式酒店,其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小,定价是不同的,这一点直接决定了购房者的收益大小,而且相对固定。

    以此种模式开发的酒店,其开发主体一般为专业的酒店经营公司,以利用其专业的酒店经营管理经验,赚取酒店正常的经营管理利润,其销售目的不过是回收其开发投资。

    第六版:产权酒店投资分析报告

    创新创富  谁主沉浮?

    ——产权酒店投资分析报告

    一、经营管理方案

    创富中心产权酒店、宏德商务产权酒店委托国际着名酒店管理公司中江之旅经营管理;

    二、业主权益及年度分红方案

    投资者付清产权酒店全款后,即获得该物业40年的产权,在该有效期限内,可以进行抵押、转让、转移和继承。业主投资后,须委托进点管理公司经营管理,酒店管理公司对所有酒店客房全权管理,委托经营的业主每月享有3天的酒店免费入住权,该入住权可以转赠亲友。夜组在每个财务年度,获得当年酒店客房的利润分红;

    三、投资者权益保障体系

    1、在酒店委托经营期间,由全体业主选举产生业主委员会,负责监督酒店的正常经营管理,以充分保障业主的共同利益;

    2、由业主委员会和酒店管理公司共同委托会计师事务所对酒店的财务状况进行审计,保证在委托经营期间财务管理与利润分配的透明度和公正性;

    3、如发生以下任何一种情况,业主委员会有权组织召开全体业主大会,表决是否更换酒店管理公司;

    (1) 酒店的经营利润无法负担业主每月的

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    (2) 酒店的经营、财务发生重大问题或严重的人为事故。

    四、建立酒店客房会员制度

    为了建立一个固定的客户网络,采用会员制的形式设计创富中心产权酒店和宏德商务产权酒店客房会员卡,以一定的面值出售,持卡  人可获得本酒店优先订房权和折扣优惠,同时还可享有酒店的其他增值服务,从而吸引更多的客源,使酒店客房的利润多元化;

    五、利润分析

    1、盈亏平衡点分析

    创富中心产权酒店、宏德商务产权酒店的豪华商务客房的折后房价为150元/天。客房的经营成本(包括固定成本和变动成本,以开房率为50%为例)约为900元/月,客房月供楼款为708元,即每月客房总成本为1608元;

    当客房盈亏平衡时,利润为零,由此可算出当客房开房率为35.73%时,为酒店客房部分利润盈亏平衡点;

    以上分析可以看出,由于创富中心产权酒店、宏德商务产权酒店采用产权酒店经营模式,其盈亏平衡点仅为35.73%(以开房率计),而传统型酒店的盈亏平衡点一般在50%—60%之间,其优越性显而易见。

    为什么创富中心产权酒店和宏德商务产权酒店的盈亏平衡点比传统酒店明显偏低呢?

    客房利润=客房营业收入---客房总成本

    (1) 传统酒店一般设于成熟的闹市区或旅游区,土地价格、配套等成本较高,而创富中心产权酒店和宏德商务产权酒店分别看准了日照新火车站广场和日照天然港口的发展潜力,在片区较原始的状态下开拓市场,有预见性地把握住开发成本较低的机遇,所以固定成本大大低于传统酒店;

    (2) 传统酒店一般十分注重酒店大堂及配套部分的奢华,酒店的公用面积过于浪费,华而不实,造成投资成本增加。而创富中心产权酒店和宏德商务产权酒店 无论客房还是公用部分 都贯彻"实用、舒适、精品"的原则,固定成本中的折旧大大减少,从而比传统酒店更具竞争优势;

    (3) 传统酒店往往因盲目追求不切实际的配套而造成经营费用增加,而创富中心产权酒店和宏德商务产权酒店将以设施完善的客房为基础,根据实际需要进行合理配套;

    由此可见,创富中心产权酒店和宏德商务产权酒店经营成本大大低于传统酒店,所以酒店经营利润的盈亏平衡点比传统酒店明显偏低。同时,由于片区物业开发成本激增,日后与同片区酒店竞争有着明显的优势。

    2、经营利润分析

    开房率       40%      50%      60%    70%     80%     90%

    月客房收入    1800元     2250元     2700元    3150元   3600元    4050元

    月客房成本    1428元     1608元     1788元    1968元   2148元    2328元

    业主每月收益  1080元     1350元     1620元    1890元   2160元    2430元

    月供楼款+分红

    3、间接收入

    (1) 投资者每月享受享受3天的免费住宿,除去每天60元的管理费用后,每月间接收益为630元每年度间接收益为7560元;

    (2) 业主委员会来自商界关系资讯,产权酒店的其他优惠。

    4、风险担保

    区位优势:创富中心产权酒店位于日照火车站商圈核心区域,紧临繁华的海滨五路商业街,汽车东站、客运码头近在咫尺,该区域必将成为商务人士活动的首选;

    产权酒店管理公司

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    第八版:横比投资类物业,得地段者得财富

    ☆国内投资品种回报比较:

    投资渠道          年投资回报率     投资比较

    2003年发行的5年国债 2.63%       较存款利息高,抵御通货膨胀能力较差

    5年定期存款         2.9%        安全,利息处于低位,开征利息税

    股市投资      有较强的不确定性    风险较大,散户投资现状:10%赚钱,20%保本;70%陪钱

    企业债              4.2%        受企业经营状况影响较大

    地产投资        7%--10%(住宅) 投资回报较高,抵御通货膨胀能力较强

    10%--15%(商铺)投资回报高,与经济景气程度联系紧密

    20%强(产权酒店) 委托经营获取年度分红,升值后转让套现免

    赢定城市商业版图百年稳定的一个商圈

    岁月流转,商街更变;城市的变迁,新旧商圈的交替,成为商业版图分割亘古不变的旋律。每一条新路的诞生,都会诞生一路的临街网点; 每一条新街的形成,都会催生一个风光无限的商圈;可是,谁能屹立百年而不衰呢?冷静沉思,放眼城市,回顾百年,唯有一个商圈,百年繁华,百年不败——火车站商圈。创富中心,火车站商圈核心商业项目,网点、商铺,世代招租无忧,百年稳赚!

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