(www.fang668.com) 专业的工程资料网站
建筑文章频道 :建筑工程管理 公文写作范文 房地产知识 物业管理
当前位置: 建筑工程之家建筑文章频道房地产知识房地产培训房地产价格概述

房地产价格概述

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:06:07| 房地产培训|人气:302

房地产价格概述,房地产培训,房地产销售培训,房地产培训资料 ,

    一、房地产价格的特点:
    房地产价格与一般物价既有共同之处,也有不同的地方。共同之处是:A都是价格,用货币表示;B都有波动,受供求等因素的影响;C按质论价,优质高价,劣质低价。房地产价格与一般物价的不同,表现出房地产价格的特征。
    房地产价格的特征主要有下列四个:
    1、房地产价格既可表示为代价的价格,同时也可表示为使用和收益代价的租金
    房地产价格与租金的关系,犹如本金与利息的关系。若要求取价格,只要能把握纯收益和资本化率,依照收益法将纯收益资本化即可。相反,若要求取租金,只要能把握价格及期待的资本化率,即可求得。
    2、房地产价格实质上是房地产权益的价格
    由于房地产的自然地理位置有不可移动性,结果其可以转移的并非是房地产实物本身,而是有关该房地产的所有权、使用权或其他权益,所以房地产价格实质上是这些无形的权益的价格。房地产的实物状态与其权益状况并不总是一致的。www.fang668.com因此,房地产估价与对房地产权益的了解、分析之间有密切关系是必然的。由于每种权益均会影响价格,同一宗房地产转移的权益不同,估价结果也会不同。
    3、房地产价格是在长期考虑下形成的。
    一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区,但该地区并非固定不变,尤其是社会经济位置经常在不断变化,所以房地产价格是考虑该房地产过去如何使用,将来能作何种使用,总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格(或某特定时间的价格)。在估价时,应密切注意把握今日的价格为昨日的展开、明日的反映这一事实。
    4、房地产现实价格一般随着交易的必要而个别形成,交易主体间的个别因素容易起作用
    这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然特性,使房地产不同于一般物品。一般商品可以开展样品交易、品名交易,其价格可以在交易市场上形成。而房地产则不能搬到一处作比较,要认识房地产,只有亲自到所在地观察。
    二、房地产价格的种类:
    进行房地产估价,必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。不同的房地产价格,其所起的作用不尽相同,评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。


    1、市场价格、理论价格、评估价格
    A市场价格
    房地产的市场价格,简称市价,是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。
    市场价格可分为公平市价和非公平市价。公平市价,是指交易双方在正常情况下的成交价格,不受一些不良因素,如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。这个价格对交易双方来说也是经济合理的。反之则为非公平市价。
    公平市价又可以说是卖方只按其要求的价格出售,买方只按其愿付的价格购入,卖方认为是最高价而买方认为是最低价,双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格。
    公平市价形成的条件归纳起来有下列七个
    (a)公开市场;
    (b)交易对象具备市场性
    (c)交易双方具备充分信息
    (d)交易双方不受任何压力
    (e)理性的经济行为
    (f)适当的期间完成交易
    (g)正常合理的付款方式
    B理论价格
    房地产的理论价格,是如果将房地产放在合理的市场上交易,它应该实现的价格。理论价格不是事实,但又是客观存在的。
    C评估价格
    房地产的评估价格,简称评估价,是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实。
    在评估市价时,房地产的评估价与市价有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场,在许可买卖的制度下,专门有估价机构为交易双方提供服务,这种情况下的评估价往往会成为市价。值得注意的是,由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同,同一宗房地产,不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。所以为求评估价格客观合理,必须建立健全估价制度,制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则。一般来说,具有丰富经验的估价人员评估出的价格,较接近于市价。
    评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格,用成本法评估求得的价格称为积算价格,用收益法评估求得的价格称为收益价格。
    由上可见,需要评估的是客观合理的价格,而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格,这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上所,一个良好的评估价格=公平市价=理论价格


    2、土地价格、建筑物价格、房地价格
    这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有下列三种:土地、建筑物、房地。房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。
    A土地价格
    土地价格,简称地价。如果是一块无建筑物的空地,此价格即指该块土地的价格;如果是一块附有建筑物的土地,此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。
    同一块土地,在估价时考虑(或假设)的"生熟"程度不同,会有不同的价格。土地的"生熟"程度主要有下列六种:(a)未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿,支付征地补偿费;(b)已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓"三通一平",通常是指路通、水通、电通和场地平整;(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的开发土地,如已做七通一平的土地。"七通"是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件,"一平"是指土地平整;(d)在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此土地者需进行拆迁安置,支付拆迁补偿安置费(f)已做拆迁安置的城市空地。
    B建筑物价格
    建筑物价格是指建筑物部分的价格,不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价,如购买一套商品房的价格,购买一栋别墅的价格,通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内,与这里的建筑物价格的含义不同。
    C房地产价格
    房地价格又称房地混合价,是指建筑物连同其占用的土地的价格,往往同于上述人们平常所说的房价。
    对于同一宗房地产来说:
    房地价格=土地价格+建筑物价格
    土地价格=房地价格-建筑物价格
    建筑物价格=房地价格-土地价格


    3、总价格、单位价格、楼面地价
    这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。
    A总价格
    房地产的总价格,简称总价,是

www.fang668.com 指一宗房地产的整体价格。根据情况不同,房地产总价格的内容也不容,它可能是一块面积为500m2的土地价格,一套面积为200m2的高级公寓的价格,或一片1km2的土地的价格,也可能是一个地区范围内的全部房地产的价格,或者是一国全部房地产的价格。房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。
    B单位价格
    房地产的单位价格,简称单价。对土地的单位价格来说,是指单位土地面积的土地价格;对建筑物的单位价格来说,是指单位建筑物面积的建筑物价格;对房地的单位价格来说,是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低。
    认清单位价格,要认清货币单位、面积单位及面积含义。以土地为例,土地单位价格与土地总价格的关系为:
    土地单位价格=土地总价格÷土地总面积
    由于各国或个地区的土地面积的计量单位不同,单位面积土地价格表示方式不尽相同,如我国内地通常采用每平方米地价,香港采用每平方英尺地价(10.764平方英尺合1平方米),台湾采用每坪地价(大约0.303坪和1平方米)。有时土地面积单位还采用亩、公顷等。对于住宅来讲,又有单位建筑面积、使用面积或居住面积的价格之分。
    C楼面地价
    楼面地价,又称单位建筑面积地价,是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为:
    楼面地价=土地总价格÷建筑总面积
    由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系,即:
    楼面地价=土地单价÷容积率
    弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中,楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。


    4、所有权价格、使用权价格、其他权利价格
    这是一组按照所交易的房地产的产权来划分的价格。同一房地产,在交易中交易的可能是所有权,也可能是使用权,还可能是其他权利,如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、采石权、耕作权等。中国当前主要是所有权和使用权。
    A所有权价格
    房地产的所有权价格,是指交易房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据所有权是否完全再细分。如根据"权利束"理论,所有权为占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和,但若在所有权上设定了他项权利,则所有权变得不完全,其价格因此而降低。
    B使用权价格
    房地产的使用权价格,是指交易房地产使用权的价格。以土地为例,目前中国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第7条规定:"土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。"据此,从国家那里获得的土地使用权的价格的法定名称为出让金。但现实中有各种演变,多称为地价款、各地的内容也不尽相同。土地使用权可因使用权年限的长短区分为各种使用权价格,如30年、50年、70年的使用权价格。
    C其他权利价格
    其他权利价格未具体列明,泛指除上述所有权价格和使用权价格以外的权利价格,如地上权的价格、永佃权的价格等。


    5、买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格
    A买卖价格
    买卖价格,是以买卖方式支付或收取的货币额,实物或其他有价物,简称买卖价或买价、卖价。
    B租赁价格
    租赁价格常称租金,在土地场合称地租,在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场租金(或称协议租金)、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。
    C抵押价格
    抵押价格,是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性,抵押价格的评估应基于:(a)到期不能偿还需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额。因为是强制出售,不能将该房地产放在较理想的市场背景下评估。故一般要比市价低,有所谓"宁估其少,勿估其多,具有保守性"。从理论上讲,抵押价格评估是一种预期价格的评估(b)避免贷款人承担任何不必要的风险,所以抵押价格应是扣除强制处置税费后的价值,即
    抵押价格=预期价值-处置税费
    这样,在抵押贷款中借款人即使无力偿还,贷款人的款项仍然是有保障的,因为贷款人可以根据约定从抵押的房地产中收回贷出的资金。
    D课税价格
    课税价格是指政府为课征赋税,由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。具体的课税如何,要视课税政策而定。
    E征用价格
    征用价格,是为政府征收房地产补偿而评定的价格。


    6、拍卖价格、招标价格、协议价格
    这是一组与房地产交易(或出让)所采用的方式相联系的价格分类。
    A拍卖价格
    房地产的拍卖价格,是指采用拍卖方式交易(或出让)房地产的成交价格。
    B招标价格
    房地产的招标价格,是指采用招标方式交易(或出让)房地产的成交价格。
    C协议价格
    房地产的拍卖价格,是指采用协议方式交易(或出让)房地产的成交价格。
    D上述三种价格的关系
    从中国目前城镇国有土地使用权出让来看,拍卖出让土地使用权,是指在指定时间及公开场合,在土地拍卖主持人的主持下,竞投者手举统一编号的牌子应价,土地最终由出价最高者获得;招标出让土地使用权,是指在指定的期限内,由符合指定的单位或个人以书面投标的形式,竞投某块土地,土地由谁获得,一般不仅考虑投标价格,还考虑其他条件,如规划建设方案和企业资信,但投标内容也有仅限于出标价的;协议出让土地使用权,一般是政府与特定的用地者(如政府需要扶持的高科技项目,非商品住宅)协商确定出让价格。协议出让由于是政府部门对那些要扶持的高科技工业或教育、卫生、慈善、宗教提供土地的方式,一般会降低地价;招标方式由于不仅考虑报价,通常开要考虑开发方案,所以选定的土地使用者不一定是出价最高者,因此有抑制地价的作用;但单纯以报价方式投标有抬高地价的作用;在拍卖的场合,由于土地由谁取得完全靠报出的价格的高低,所以最能抬高地价。因此,通常情况下采用协议方式出让的地价最低,其次是招标,拍卖的最高。


    7、基准地价、标定地价、房屋重置价格
    这是《中华人民共和国城市房地产管理法》中提到的三种价格。该法第三十二条规定:"基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。"
    A基准地价
    城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段,然后调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。
    B标定地价
    标定地价是指一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
    C房屋重置价格
    房屋重置价格,简单地说,是假设房屋在估价时点重新建造时,必要的建造费用加平均利润。具体地说,是指按照估价时点当时的社会正常的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和机械费用等,重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润。


    8、底价、期望价、补地价
    A底价
    底价,是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格,亦称起叫价格(简称起

www.fang668.com 价),若低于这个价格则可不出售。
    B期望价
    期望价,一般是指政府、企业或私人出售房地产时希望卖出的满意价格。如在底价基础上上涨15%,即可视为期望价。
    C补地价
    补地价,是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途,或增加容积率,或转让、出租、抵押划拨土地使用权,或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。
    对于改变用途来说,补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前地价差额,即:
    补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价
    对于增加容积率来说,补地价的数额可用下列公式计算:
    补地价=〔(增加后的容积率-原容积率)÷原容积率〕×原容积率下的地价


    9、其他价格
    除以上八个方面以外,还有一些其他房地产价格名称,如现房价,期货价、最高限价、最低限价。在政府有关部门制定的房地产法规中,还有房地产的计划价格、指导价格、平均价格、成本价格、商品价格等。
    其中,现货价格是指钱货即期两讫的价格,期货价格是指房地产的预售价格。两者的关系是:
    期货价=现货价-相应的投资利息±销售风险预期损益值 房地产价格概述

房地产培训,房地产知识 - 房地产培训,房地产销售培训,房地产培训资料