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房地产交易知识-房地产登记相关问题

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:07:24| 房地产培训|人气:791

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房地产开发、经营管理、各种类型面积的测算、银行按揭贷款、产权过户登记等内容均属房地产专业知识共性的范畴,项目的总体规划、配套设施、工程建筑质量、定价方案等内容却属于楼盘个性的范畴。对于前者,售楼员应秉着积极学习、不断充实的态度;对于后者,售楼员应按着培训内容与统一说词,熟练、灵活掌握,做到顾客有问必有答。


房地产登记相关问题
一、综合类
1、预售商品房的条件
房地产开发商预售房地产应当符合下列条件:土地使用权已经依法登记,取得房地产权利证书;取得《建筑许可证》和《开工许可证》;除付清地价款外,投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的25%,并经注册会计师验资;(来自:www.fang668.com)房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议;土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的,经主管机关核准后,发给《房地产预售许可证》。核定为外销的商品住宅,还应发给《商品住宅外销许可证》。
2、住房公积金制度
结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策,是指有关公积金的归集、管理、使用、偿还等环节有机构成的整个运行机制和管理制度。
3、房地产登记的程序
房地产登记按下列程序办理:
◆提出申请; ◆受理申请; ◆审查申请文件;
◆权属调查; ◆依法公告; ◆确认房地产权利;
◆将核准登记事项记载在房地产登记册上;
◆计手规费并颁发房地产权利证书;◆立卷归档。
4、房地产登记的种类有哪些?
房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记,
5、怎样申请房地产权登记?
申请房地产权登记,应当按照《各省市房地产登记条件》规定的时间向登记机关提交申请书及有关文件,经审查,申请人的申请符合规定的,登记机关应于规定时间内核准登记,并发给房地产权利证书。
6、房地产登记的权利人名称是如何确定的?
房地产登记的权利人名称根据如下办法确定:
◆企业法人,为该企业法人的法定名称;
◆国家机关、事业单位、为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称;
◆非法人组织,为该组织依法登记的名称或政府批准的名称;
◆个人,为合法身份证明的姓名;
◆共有人,为各权利人的名称或姓名。
7、房地产登记是以什么为单位进行登记的?
房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。所谓一宗土地是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的,各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用份额申请登记。
8、些房地产登记需由有关当事人共同申请?
房地产买卖、抵押、分割、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。
9、哪些房地产登记可由当事人单独申请?
下列情形的房地产登记,当事人可单独申请:
◆土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记;
◆因继承或遗赠取得房地产的转移登记;
◆因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记。
◆变更登记;
◆因土地使用年限届满的注销登记;
◆因房地产权利证书丢失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其它登记。
10、法律规定共同申请的,一方当事人不配合,应承担什么法律责任?
根据《房地产登记条件》的规定,应由当事人共同申请登记的,一方申请,

www.fang668.com 另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的,登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的,可处以一千元以上五千元以下罚款。登记机关经审查认为符合登记条件的,可视为其登记。
11、申请房地产登记,可否委托他人代理?
申请房地产登记,申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的,应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公正或认证。
12、哪些房地产合同须办理公证手续?
按照有关规定,房地产合同当事人一方为境外人士或机构的,须办理合同公证手续。
13、房地产登记费是如何收取的?
按《各省房地产登记条例》规定,一般情况下,申请房地产登记,权利人应按下列规定交纳登记费:
◆初始登记的,按登记价值千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的,超过部分按万分之五交纳;
◆转移登记的,按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元的,超过部分按万分之五交纳;
◆抵押登记的,按抵押价值万分之一交纳。但每项最低不低于一百元。
◆变更登记的及其它登记的,每项交纳二十元。
14、什么是地籍?什么是产籍?
因为实行房地产一体化管理,所以我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记,包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体地讲,是对在房地产调查登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料,经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
15、关于调整房地产市场若干税收政策的通知有哪些优惠政策?
◆个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税;不足一年的,销售时按售价减去原购价的差额计征;
◆个人拥有的普通住宅,转让时暂免征土地增值费:普通住宅是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅,高级公寓、别墅、渡假村等不属于普通住宅的范畴;
◆积压空置的商品房在销售时应缴纳的契税在2000年底前予以免税优惠。其条件为:商品住宅于1998年6月30日之前竣工,竣工日期以建设局所发的《竣工验收证》为准,商品住宅于1999年8月1日后售出。


二、初始登记类
1、什么是房地产权初始登记?
指对未经登记机关确认其房地产权利,领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。
2、具备什么条件可以申请初始登记?(深圳之规定)
◆凡与各省市规划国土局或属下分局签订了土地使用权出让合同书,并付清了地价款后三十日内;
◆自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内;
具备上述两个条件,方可申请初始登记。
3、申请土地使用权初始登记应提交什么文件?
申请土地使用权初始登记应提交下列文件:
◆《房地产初始登记申请》;
◆身份证明,包括:个人身份证,或企业法人营业执照和法定代表人证明,或国家机关负责人证明。或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过公证或认证。
◆土地权属证明包括:
以出让方式取得土地使用权的应提交:土地使用合同书;根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的,应同时提交征地补偿协议书;付清地价款证明。
以行政划拨方式取得土地使用权的提交:市政府批准用地文件;用地红线图;征地补偿协议书;以其它合法形式取得土地使用权的,应提交有关证明文件。
◆机关认可的测量机构出据的实地测绘结果报告书。
4、申请房地产权初始登记应提交什么文件?
申请房地产权初始登记应提交下列文件:
◆土地权属证明;
◆建筑许可证;

www.fang668.com 施工许可证;
◆建筑物竣工验收证;
◆经市政府指定的机构审定的竣工结算书;
◆建筑设计总平面图、建筑物竣工图(包括单体建筑平面、立面、剖面图等);
◆登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。
5、哪些房地产登记需要公告?公告期是多长?
申请房地产初始登记及申请补发《房地产证》需要进行公告,公告期分别为三十日及六个月。
6、土地的使用年限是如何确定的?
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其它用地五十年。
7、什么叫宗地?宗地号代表什么意思?
宗地是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。如深圳市的土地,以宗地为基本单位统一编号,叫宗地号,又称地号,其有四层含义,称为:区、带、片、宗从大范围逐级体现其所在的地理位置。如:B107*24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。
8、什么叫宗地图?什么叫证书附图?
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。它包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质、与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产后面的附图,是房地产证的重要组成部分,主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
9、向开发商购买一手商品房申请登记时,购房者需交的税费有哪些?
根据各城市房地产政策法规而定。


三、转移登记类
1、什么是房地产转让?
房地产转让,是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和他组织,通过买卖,交换,赠与将房地产转移给他人的法律行为。
2、哪些情况需要办理房地产转移登记?
经初始登记的房地产,有下列情形之一的,当事人应自合同或其它法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记;买卖;继承;赠与;共有房地产的分割;交换;人民法院判决、裁定的强制性转移;依照法律、法规规定作出的其它强制性转移。
3、房地产买卖合同应当具备的条款有哪些?
房地产买卖合同应当具备一下条款:当事人的姓名或者名称、地址;房地产权利证书编号;房地产坐落的位置、面积、四周界线;土地宗地号、土地使用权的性质和年限;房地产的用途;买卖价款支付方式和日期;房地产交付使用的日期;公用部分的权益分享及共有人的权利义务;违约责任;合同纠纷的解决办法;合同生效的条件及时间;双方认为必要的其它事项。
4、楼房是否可以转让?
预购的楼房当预购方付足购房价款总额25%以上时,可凭已在登记机关备案的买卖合同再转让,并在合同背上载明再转让的价格等情况。
5、什么样的房地产不予转让?
下列房地产,不得转让:根据城市规划,市政府决定收回土地使用权的;司法机关、行政机关依法裁定的,决定查封的或者以下其它形式限制房地产权利的:共有房地产,未经其它共有人书面同意的设定抵押权的房地产,未经抵押
权人同意的;权属有争议的;法律,法规或市政府规定禁止转让的其它情况。
6、办理房地产二级市场转移需提交什么文件?
◆《房地产转移登记申请书》;
◆〈房地产证〉;
◆买卖合同书;
◆行政划拨或减免地价款的土地,需提交市局或分局同意转让的批准文件及不足地价款的证明;
◆市、区房改办的批复及分户汇总表;
◆身份证明;
◆非法人单位的,需提供其产权部门同意转让的证明。
7、房地产转让时,其它公用设施是否一起转让?
房地产转让时,转让人对同宗土地上的道路绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其它公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的,经房地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有。


四、抵押登记类
1、什么叫房地产抵押?
指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。
2、申请抵

www.fang668.com 押登记应提交什么文件?
◆《房地产抵押登记申请书》;
◆房地产权利证书;
◆身份证明;
◆主合同和抵押合同。
非法人企业、组织的房地产抵押,应提交其产权部门同意抵押的批准文件;预购的房地产抵押时,应提交本条第(1)(2)(3)项的文件和房地产买卖合同书。
3、预购房地产如何进行抵押登记?
预购房地产抵押时,应提交〈房地产抵押登记申请表〉、身份证明、主合同和抵押合同和房地产买卖合同等文件。登记人员在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。
4、跨区的房地产抵押如何办理?
跨区抵押的,按各区的顺序依次确定办理抵押登记的部门。即:分属多个分局辖区的房地产区同为一主债权务关系抵押担保的。若其中有前一顺序区域的房地产,则最前一顺序的分局为登记部门。该部门到相关性分局备档,并于抵押登记核准当天书面通知相关分局的产权科。
5、同一抵押物设立若于抵押时,如何办理登记?
根据〈抵押贷款管理规定〉的规定,以同一房地产设定若干抵押时,抵押人在设定抵押权前,须将设定抵押权状况告知个抵押权人,抵押权的顺序以核准登记的先后为序。
土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产抵押,根据有关规定,其地面建筑物已经合法登记的,可同意单独房屋作抵押,在处分抵押物时,必须委托省市不动产拍卖或变卖,不动产拍卖行负责扣发应补交的地价款,凡行政、事业单的房地产,不得擅自为企业提供抵押担保。
6、已抵押的房地产能够转让?
根据〈中华人民共和国担保法〉的规定,已抵押的房地产可以转让,但应由抵押人、转让人和受让人三方签定有关的公证书,即签定将原抵押转移给新的受让方的协议;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
7、以房地产抵押向银行贷款 ,是否一定要办理登记?
以房地产作抵押物向银行贷款,一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据〈中华人民共和国担保法〉的规定,抵押合同自登记之日起生效,所以,只有办理了抵押登记,抵押合同才有法律效力。
8、房地产低压登记流程图(略)
9、按揭贷款流程图
10、借款人如何偿还银行贷款?
贷款期限在1年内(含1年)的,实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上的,借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。
借款人可选择委托代扣或到银行人行联网储蓄所换款两种方式,按月偿还贷款本金和利息;如借款人采用委托代扣方式偿还(来自:www.fang668.com)贷款本金和利息,应在与贷款银行签定《借款合同》的同时,与贷款银行签定《代扣还款委托书》,并指定用于扣款帐户类型(储蓄存折、储蓄卡或信用卡)的帐号,保证每月在扣款日开始前将不低于其月均还款额的款项存在其指定的扣款帐户内,就可足不出户自行还款。
11、贷款期如遇到利息调整,如何处理?
根据人民银行的规定,贷款期间如遇国家调整利率,贷款期限在1年以内(含1年)的,实行合同利率,不分段计算;对一年期以上贷款,于下一年初开始,按相应期限档次利率进行调整。
12、如借款人逾期还款,如何处理?
如借款人逾期还款或存款不足月均款额造成自动扣缴不成功的,须由借款人到贷款经办银行会计柜台办理还款,在还款期限内,借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的,在接到贷款经办行发出的催交通知书后,必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息,以逾期额为基数,每逾期一天,按人民银行公布的逾期贷款罚息率计收。
13、贷款人提前偿还贷款时,本息如何计算?
借款人在提前归还贷款时,应提前15日向贷款人提出书面申请,并且该通知一经发出即不可撤消。经贷款行同意,借款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息,提前清偿部分在以后期限不再计息,此前已计收贷款利息不作调整。
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