房地产与建筑基础知识

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房地产市场的三级划分与各级市场的参与人:
(1)一级市场:指土地使用权的出让市场。
(2)二级市场:指开发商向个人出售商品房
(3)三级市场:指买了房子的人再将其售出去,即再交易

二、房屋分类:
1.根据产权关系分类:
①商品房
②福利房(对政府职员:主体较特殊)
③集资房(单位建)
④农民房(宅基地)等等
2.根据功能分类:
①住宅
②办公
③商业
④工业用房
住宅用地:
纯住宅70年 商业40年
商住两用50年 工业50年   
教科文卫体50年
三、登记的形式:
1.初始登记(总登记)
2.转移登记
3.变更登记(变更姓名)
4.抵押登记(对银行)
四、岗前专业知识培训
相关名词解释
1、房地产:是房产和地产的合称,它是指土地、建筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分,以及附带的各种权益(所有权、(来自:www.fang668.com)经营权、使用权),房地产又称不动产或物业。
2、房地产开发经营:是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
3、房地产交易:是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
(1)房地产转让:是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
(2)房地产抵押:是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
(3)房屋租赁:是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
4、商品房:是指房地产开发企业在开发建设中专门用作商品销售的住宅与其他房屋。
5、商品房的销售:是指商品房现销和商品房预售。
(1)商品房现销:是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房屋价款的行为。
(2)商品房预售:是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房屋价款的行为。
6、安居房:又称经济实用房。它是指以中低档收入家庭住房困难户为提供对象。并按国家住宅建设标准(不包括别墅、高级公寓、外销住宅)修建的经济适用性普通住宅。土地是由政府无偿划拨,住户只拥有使用权。
7、三通一平:是指水通、电通、路通及场地平整。
8、土地使用权出让:是指国家将国有土地使用权在一定年限内,出让给土地使用者,并由土地使用者向国家支付一定土地出让金的行为。它可采取拍卖、招标或者双方协议的方式进行。
9、建筑容积率:它又称建筑面积毛密度,简称容积率,这是指每公顷(100亩)居住小区用地范围内拥有的各类建筑面积(m2/ha)。
即:建筑总面积÷总用地面积=建筑容积率(%)
10、建筑密度:是指居住小区用地范围内各类建筑的基底总面积与居住小区总用地面积的比率(%)。
一般情况下,容积率越高,建筑总面积就越大,土地利用率高,经济效益好,但周边环境受影响。在相同的容积率下,建筑密度越低,说明小区内建筑物平均层数高,地面空间大,绿地率高,居住环境好。
11、绿地率,它是指居住小区内所有绿地总面积占居住小区总用地面积的比率(%),绿地率是衡量一个小区环境优劣的一个十分重要的指标,绿地率越高,说明环境就越优美舒适,接建设部规定,居住小区的绿地率一般不得少于25%。
12、采光:它是指光线、日照的明亮程度。
采光系数:它是指房屋窗户洞口

www.fang668.com 面积与该房屋地面面积的比率(%)。
13、标准层:它是指平面布置完全相同的楼层。
14、错层:通过横向和纵向剖面可以看出,每一楼层几个部分之间的楼地面高低错开(通常是3、5、7步梯),不占两个完整的楼层空间,俗称小复式。
15、跃层(欲称楼中楼):又称复式结构,它是一套住宅占有两个完整的楼层,上下两层有内部楼梯连接。错层、跃层是现代住宅发展的一种趋势,最大的优点是住宅内部实行了动静分区。
16、卧室:主要是用来作休息之用,它的设计应该是房屋的开间,进深要有利于布置家具。
17、起居室:我们习惯上称之为厅,它包括客厅和餐厅,用于就餐的叫餐厅,用于会客、休闲和娱乐的叫客厅,对于餐厅和客厅来说有的设计是将二者合而为一,有的设计又是单独分开,从住宅的发展来看,二者的分开有利于日常生活,按建设部的规定,起居室的净面积不得少于12m2。
18、门斗:又称玄关,它位于住宅的入户处,主要作用是用于户外与户内空间的过渡连接,以提高住宅的私密性程度。
19、过道:它是指一套住宅内的水平交通空间。
20、走廊:它是指住宅外部的水平交通空间。
21、层高:它是指相邻两个楼面之间的垂直距离,接建设部规定,一般应为3m。
22、净高:又称内空,它是指本楼面或地面至上一楼楼板底面的垂直距离(一般为2.8m)。
23、住宅的私密性;它是指住宅内住户生活的隐密性,一般是用动静分区、软硬隔断、栋距分隔来进行保护。
24、住宅的通风:它是指自然空气的来源、去路。
25、住宅的朝向:它是指一个房屋大门的面对方向(传统观念上,中国住宅多为座南朝北)。
26、栋距:是指建筑物与建筑物之间的水平距离。
27、阳台:是指上方设有遮盖物的位于居室外的活动空间,它有外挑式阳台和内藏式阳台两种(按房屋测量规定:封闭阳台计算全面积、半封闭阳台计算半面积)。
28、露台:是指其上方未设任何遮盖物的居室外部活动空间,一般不计算面积。
29、土地使用权出让--是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。方式:拍卖、招标、协议用地、历史用地。出让最高年期由国务院规定。出让合同由市、县级人民政府土地管理部门与土地使用者签订。距合约规定的动工开发日满一年未动工开发者,征出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工无偿收回土地使用权(不可抗力或政府行为命令除外)。
30、房地产转让--是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织,通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
31、建筑面积──指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。每户(或)拥有的建筑面积叫分户建筑面积。建筑面积包括:使用面积和公共面积二个部分。
32、销售面积--是指商品房权利人实际使用的自有建筑面积与该权利人应分摊的公用面积的和。
33、套内面积--即套内建筑面积,包括套内使用面积,套内墙体面积及套内阳台建筑面积。
34、使用面积──指包括墙体结构在内的直接为办公、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间,以及壁框、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层(夹层)2.2M以上的阁(暗)楼(指建筑层高含2.2M以上)等的面积。在计算分户建筑面积时,如:两户共有(即共墙)其所属面积由两户平均的分摊。
35、公共面积──建筑物之主体内,户门以外可使用的面积,包括层高超过2.2米的单车库,设备层或技术层,内外楼梯悬挑平内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱两面三刀蓬,突出屋面有护结构的楼梯间、小箱、电梯机房等。
36、公共设施--指物业管理区域内,由业主和使用人公共使用的道路、绿地、停车场、照明路灯、排水管道、化粪池、垃圾箱(房)等设施。
37、入伙日--交房日
38、起价--最低成交价
39、实用率--公摊率
40、实用面积--套内面积
41、层高--下层地板面或上(下)表面到相邻上层楼板面或下(上)表面的尺寸。
42、开间--指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
43、进深--在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的

www.fang668.com 定位轴线之间的实际长度。
44、净高=层高-楼层板厚度
计算公式:               
1.容积率=总建筑面积÷占地面积         
2.绿化率=绿地面积÷占地面积(生态环保达70%以上,一般至40%以上)
4.使用率=非公摊÷(公摊+非公摊)*100%
公摊部分包括:设备间、电梯间、变电间、垃圾屋等
不应纳入公摊部分:阳台的维护部分、地下独立的阁楼、防空设计的地下室、已作为独立使用空间销售或出租的面积。
5.建筑密度= 建筑物基底总面积 /建设用地总面积
公用建筑面积(建筑面积-套内)
6.公摊系数=套内建筑面积之和
(套内建筑面积之和=净面积+阳台+外墙体面积+内墙中轴线)
7.公摊率=公用建筑面积/ 总建筑面积

(一)、房地产面积测算基本方法
1、房地产测算的一般规定
(1)房产面积测算的内容
面积测算是指水平面积测算。它分为房屋面积和用地面积测算两类。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积,共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
(2)房屋的建筑面积
房屋的建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
(3)房屋的使用面积
房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影面积计算。
(4)房屋产权面积
房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
(5)房屋共有建筑面积
房屋共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积(也称公摊)。
(6)面积测算的基本要求
各类面积测算必须独立测算两次,其比较差应在规定的限差内,取中数作为最后结果。面积以平方米为计量单位,取至0.01m2(即小数点后两位)。
(2)房屋建筑面积测算的有关规定
(1)计算全部建筑面积的范围
①永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
②房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
③穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上,按其水平投影面积计算。
④楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
⑤房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。
⑥挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
⑦属永久性结构且有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。
⑧与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。
⑨房屋间永久性的封闭架空通廊,按外围水平投影面积计算。
⑩地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及围护墙)外围水平投影面积计算。
⑾有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构面外围水平投影面积计算。
⑿用玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。
⒀属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
⒁依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。
⒂有伸缩的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。
(2)计算一半建筑面积的范围
①与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
②独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。
③未封闭的阳台、挑廊

www.fang668.com ,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
④无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
⑤有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。
(3)不计算建筑面积的范围
①层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
③房屋之间无上盖的架空通廊。
④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
⑥骑墙、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋。
⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
⑩与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

3、成套房屋建筑面积的测算
(1)成套房屋的建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
(2)套内房屋使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:
①套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
②套内楼梯按自然层的面积总和计入使用面积。
③不包括在结构积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
④内墙面装饰厚度计入使用面积。
(3)套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外围(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体接水平投影面积全部计入套内墙体面积,外墙拆半,内墙全算。
(4)套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

4、共有共用面积的处理
(1)共有共用面积的内容
共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。
(2)共有共用面积的处理原则
①产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。
②无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

5、共有建筑面积的分摊
(1)共有建筑面积的内容
共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢楼服务的警卫室、管理用房以及作为人防工程的地下室都不能计入共有建筑面积。
(2)共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和。并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢楼服务的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。
(3)共有建筑面积的分摊方法
①住宅楼共有建筑面积的分摊方法
分摊面积=套内建筑面积×分摊系数
分摊系数=共有建筑面积总和÷整幢楼的套内建筑面积之和×100%
②商住楼共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢楼的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。即住宅部分分摊得到的全幢楼共有建筑面积和商业部分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所分(来自:www.fang668.com)得的分摊面积再各自进行分摊。
住宅部分:将分摊得到的整幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,按各套的套内建筑面积分摊计算各套房屋应分摊的分摊面积。
商业部分:将分摊得到的整幢共有建筑面积,加上商业部分本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层本身的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积,按比例分摊至各套,求得各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

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