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居住类宗地的价格评估

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:15:33| 房地产调研报告|人气:210

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一.影响因素分析
    1.1 一般因素应重点分析:地理位置及与经济发展的关系、人口数量与家庭规模、城市发展与公共设施建设、居民生活方式;地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价工资与就业水平、住宅的供给与需求、住宅的租价比;土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策等。
    1.2 区域影响因素应重点分析:距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度、市政基础与公共配套设施(来自:www.fang668.com)、城市规划限制、社区规模功能与安全保障、周边环境与景观、噪音空气污染及与危险设施或污染源的临近程度、发生水风灾的机率、邻里的社会归属文化程度与生活方式等。
    1.3 个别影响因素应重点分析:地形地质与地势、日照通风与干湿、宽度深度面积与形状、临街状况、邻接道路等级与通达性、与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用、给排水、电热气暖等通达及保证程度、通风、眺望、土地开发程度(宗地内外)、宗地控制性详规(建筑高度、建筑密度、建筑式样、容积率等)、地上建筑物的成新度、土地使用年限等。

二.估价方法选择
    居住用地估价,宜选用市场比较法、剩余法(假设开发法)、收益还原法和基准地价系数修正法。

三.各类居住用地价格评估
    3.1 独立住宅用地价格评估:应重点分析:城市地理位置与气候条件、居民生活方式、社会、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法,但如极具特性则不宜采用。
    3.2 高档公寓用地价格评估:应重点分析:居民的生活方式、人文环境与景观、基础设施与公共配套、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法,辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。
    3.3 普通住宅用地价格评估:应重点分析:城市人口数量与家庭规模(社会)、经济发展水平、居民收入与消费水平,居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、公交便捷程度、基础设施与公共配套、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件等对地价的影响。一般应首选市场比较法,辅之以假设开发法、收益还原法或基准地价系数修正法。评估已售公房和经济适用房(安居房)地价时,应注意与普通商品住宅用地的权益差别。
    3.4 简易住宅用地价格评估:简易住宅用地多为待拆迁改造用地,评估此类用地价格时,如无特殊需要一般不得依现状用途评估,而应按规划用途评估。

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