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公共绿地价格评估

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:15:41| 房地产调研报告|人气:364

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一.公共绿地的分类
    公共绿地包括市级和区级综合性公园、儿童公园、动物园、植物园、街道广场绿地等,是由城市政府投资兴建,具有一定规模和比较完善的设施,可供居民游览、休息之用.

二.公共绿地价格评估方法
    2.1 公共绿地价格一般可采用绿地贡献法、成本逼近法、市场比较法等方法估价。
    1.绿地贡献法,是利用绿地对周围各类用地的贡献,用各类用地的平均价格来估算绿地价格的方法。绿地周围各类用地的价格可用路线价法、基准地价系数修正法、市场市场比较法、收益还原法、成本逼近法及市场成交价格来获得。其计算公式为:
    n 
    V=Σ(Pi×Si)/S
    I=1
    式中: V──绿地单位面积价格; Pi──第i种用地类型单位面积平均价格;Si──绿地周围的第i种用地类型面积;S──绿地周围的各类用总面积;n──用地类型总数(  i=1,2,3,...n).
    2.成本逼近法是用估算绿地的重新建造成本、利息、利润及所有权收益来估价绿地价格的方法。适用于绿地周围用地价格不便估算的绿地价格评估。
    重新建造成本主要包括征地补偿费(在市区为拆迁安置费)、土地开发费(宗地内的开发费因评估目的确定是否计入)、税费(来自:www.fang668.com)、利息及投资利润等。在成本价格的基础上加上土地所有权收益,即为绿地价格。根据绿地的社会效益和、环境效益大小及区位因素进行修正。
    3.市场比较法评估绿地价格,需在同一区域有较多的类似绿地市场价格或标准价格。
    4.以生产经营为目的的园林绿地,如果园、苗圃、花圃、草地等,除用上述估价方法评估外,还可用收益还原法评估其价格。其土地总收益即绿地的生产经营总收益,总费用即其生产经营总费用。
    5.城市中的水域用地价格评估参照公共绿地价格评估方法评估。

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