土地抵押价格评估

    一.土地抵押价格是指以抵押方式将土地作为债权担保而设定抵押权时的土地使用权价格。
    土地抵押价格是将抵押权人对未来市场风险对土地价格影响程度的估计等因素考虑后的土地使用权价格。它比公开市场条件下正常交易的土地使用权价格要低。
    依法不得抵押的土地,汉有抵押价格。
    首次抵押的土地,该土地的价格为抵押价格。
    再次抵押的土地,该土地的价格扣除已担保债权后的余额部分为抵押价格。

    二.土地抵押价格的评估,可先用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法求取公开市场条件下的正常土地使用权价格,再对它进行未来市场风险等修正。修正值一般确定在20%左右。

    三.以划拨方式取得的土地使用权设定抵押时,评估土地抵押价格时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额(来自:www.fang668.com)。在方法应用上,成本逼近法则是在价格构成中不包含土地所有权增值收益项,其它方法则是在估算正常土地使用权价格后扣除应缴纳的土地使用权出让金款额。
    以出让方式取得的土地使用权设定抵押,则按宗地评估基本方法评估土地出让剩余年限的土地使用权市场价格。要注意抵押期限与抵押期限届满时土地使用权剩余年限对抵押价格的影响。
    以所有权人设定的土地租赁权设定抵押,在估算抵押价格时,主要考虑土地租金标准的调整情况及抵押年限和租赁年限的影响。