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亚运村核心区域商业市场简析

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:15:52| 房地产调研报告|人气:478

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(一) 区域现状及发展前景
亚运村自二十世纪八十年代后期开始大规模建设,经过近二十年的开发,已然从一个单纯的体育竞技场演变成京城着名的中央生活区(CLD)。居住区的开发与成熟,有效带动了写字楼、商业等相关配套设施的繁荣和发展。
而2008年奥运会的成功申办,将为亚运村(今后的奥运村)地区市政建设、土地升值和商业繁荣提供了进一步的发展空间。 


(二)区域商业市场供应情况
亚运村地区目前的商业主要是一些生活配套:超市、便利店、百货店、餐馆等,其最大的特点是社区商业。区域内已形成一定规模的商业街总体经营面积并不大,大约只有19.6万平方米,其中以餐饮业为主,在炎黄艺术馆南侧的慧忠路、在飘亮广场北侧的慧忠北路、在慧忠北里北侧的北小河路,已经形成了三条餐饮街。 
本项目周边居住区较为成熟,居住人群较为固定、消费能力较强,到目前为止,还有很多住宅项目正在开发建设中,亚北地区整体环境优越,各项配套设施较为齐全,但商业较少,布局分散,不能满足亚北地区大部分人群消费的需求。
北苑路亚运村段的商业主要分布在北苑路东,绝大部分是临时性建筑,在所经营的行业中,以建材,家居销售为最多,占50%比例;汽车行业、餐饮行业所占比例相当,各占20%;其它为大型超市及银行。
安立路是亚运村地区商业的中枢,在不到2公里长的路段两旁,分别有营业面积上万平米的北辰购物中心、飘亮广场(旺市百利超市)、华汇华辰超市,街区两边还遍布着多家银行、证券公司、快餐厅,在泛亚运村地区工作和生活的人群是它们的消费主体,它是目前亚运村地区最活跃的商业街区之一。


(三)消费需求
在亚运村核心区按照每户人家3口人计算,仅近几年新建的18个住宅小区的入住人口将达到30000户,人口约9万人,每年拥有9亿元的购买力。
以亚运村核心地区为起点发展起来的亚北地区拥有大量的高档住宅、公寓和别墅,人口密集,其庞大的消费力是亚运村核心地区商业的强大支持。(来自:www.fang668.com)据统计,亚北地区已建和在建的居民小区约有10个,总户数约27000户,消费能力也可以达到每年8个多亿,整个亚运村及亚北地区的消费能力可以达到每年近18个亿。   
从以上调查数据可以看出,与区域内大规模居住人口的需求相比,区域内商业设施相对匮乏,特别是缺乏有特色的商业街,和具备一定档次的大型休闲设施。由此可见,华悦国际公寓底商作为这一市场空缺的补充,其良好的市场前景可以预见。
亚奥投资,何去何从
中国,北京,亚奥版块。1992年曾成功举办亚运会,一跃成为北京豪宅市场先锋区域。2008即将迎接世界体育盛会奥林匹克运动会,亚奥地块这片神奇的土地,区域升值前景将远远超乎人们的想象。


一、 黄金地块,亚奥来处
北至立水桥,并延伸至昌平区天通苑社区;南达北三环;西到马甸桥、八达岭高速;东至太阳宫桥、京承高速----作为未来奥运场馆的集中建设地,在内力与外力的共同推动下,未来的"亚奥商圈"已悄然形成。
回首亚奥地块的发展,这十几年的发展令这块土地今非昔比。众所周知,北京中轴线往北延伸地带至小汤山,自古被称为京城龙脉,人们将其视之为购房置业风水宝地。可就在八十年代末,现亚运村一带还处于人烟稀少的状态。1992年北京举办亚运会,让这块土地发生了天翻覆地的变化。在当时的北京人心目中,亚运村几乎成为时尚和现代的代名词。短短十年时间,因亚运会带动的各项周边设施及建设不断完善。亚运村就像一个巨大的"体育磁极",吸引了来自中国乃至世界的财富:先是为建设亚运村,政府巨资投入各种现代化的基础设施建设,天然气、供热、电话通讯、公交线路、道路交通、娱乐教育等均已先行完善。而后,亚运村作为北京重要的配套建设成为众多商家与买家的投资重点区域,这里的商业与生活配套也愈加完善和人性化。
如果说1992年的亚运会是地块的发展契机,而2008年的奥运会则是开启高尚生活居住区的精彩跳板。近几年来,来自四面八方的投资商、开发商们持续不断的向这个区域投钱,总投入额之大,持续时间之长,全北京城没有一个地区可与之相比。就这样亚奥地块成为首都最早开发、最为完善、规模最大的新型居住社区。短短几年形成庞大规模和产生重大影响,亚奥地块迅速为环京居住带的行进之程开启了一扇成功之门。
而华约国际正式看中亚奥地块居住氛围相当成熟,未来潜力颇受公认和关注。作为一个高档楼盘,华悦国际选择相当

www.fang668.com 优越的发展大环境,无疑就是选择了通往成功的通途。


二、 繁华地段,亚奥核心
在十几年的发展里,亚奥地块已由当年的竞技场迅速发展成为京城受屈一指的成熟大社区,在亚运村为中心,已形成一个及高档物业经营、会展旅游、房地产开发、高新技术产业、商业贸易为一体的大型金融商贸会展商圈。几家百货、酒店、餐饮分布集中,群聚效应较为显着,商业核心聚集区域逐步形成。其繁华程度和聚集大商业的能力是无可争辩的,这便是也奥核心,以五洲大酒店、国际会议中心、北辰购物中心、名人大酒店、阳光广场和三大美食街为中心的繁华涌动地带。华约国际正处阳光广场以北,三大小吃街北小河路以东,可谓正处与商业脉搏最强劲的地带。
北京五洲大酒店是四星级和大型涉外酒店,建筑面积8.9万平方米,气势恢宏,造型流畅,集会议、展览、旅游、办公、居住、娱乐、购物、及餐饮服务、证券交易于一体。北京国际会议中心于1988年8月为第十一届亚运会提供新闻中心服务而筹建,雄踞于亚运村内,现有总建筑面积近七万平方米,是目前中国举办各种类型的国际国内会议、展览、文化交流、商贸活动、办公及旅游观光最理想的场所之一。名人国际大酒店,坐落于北京极具吸引力的文化、娱乐商业中心-----亚运村名人广场。这三大商务酒店无疑是首屈一指的带动本地经济和消费的核心动力。与之紧挨着的两大购物点北辰购物中心和阳光广场,具备在区域内吸引长期稳定消费流量的能力。而在炎黄艺术馆南侧的慧忠路、在阳光广场北侧的安慧北路、在慧忠北里南侧的北小河路形成的三条美食街,更是逐渐在高档餐饮中打开局面,集聚固定的商务休闲用途的高档消费者。周围分布的第五大道、购物中心、全聚德、星巴克咖啡、新谭鱼头、康乐中心和国际小学等,形成一座集会议、展览、办公、居住、美食、游乐、购物于一体的万象之城。
商务、购物、饮食三大主线构成亚奥商圈的综合动力的核心引爆点,将在今后亚奥地块的发展与壮大中不断向外辐射。华约国际正处要商圈核心范围内,其高端和具规模化的社区商业业态将为此区域掀起商业高潮。


三、 投资前景,引人瞩目
尽管亚奥地块的发展已经具有相当的规模和影响力,但不可否认的随着此区域的不断扩张与强大,此区域强大的消费力并没有得到完全释放,预计未来本区域内休闲娱乐业态将会继续放量,给区域内商业项目带来的巨大的市场机会。同时亚奥商圈也将呈现以下三个方面的特征。
首先,受到奥运会成功申办的影响,这片地区已经成了商家炙手可热的商业聚宝盆,随着2008年奥运会的临近,奥林匹克公园的确立,场馆布局规划的出台,奥运商圈无疑将会伴随着这种扩容的节奏快速发展。直接的结果是亚奥商圈将会掀起一个房地产经济高潮。华约国际树立高端住宅产品的目标就是正是迎合了区域内对高档住宅的需求与关注。
其次,亚奥地块近几年涌现大量住宅及写字楼的高档项目,可就在同时,商业配套设施的建设呈现滞后状态,且缺乏新鲜的商业主题,无法利用其地理位置及规模上的优势带动整个区域商业档次的提升。继续发展下午,随着区域内高端人群越来越集,现有的休闲消费资源显然不足以支持。在前景无限的发展势头面前,市场期待高档商业的出现。
第三,高端独立商业呼之欲出。深究起来,休闲娱乐业态真替水平中档为主,这与区域内的消费力无关,是该高档业态在本区域开发数量过少,群聚效应不显着,风险较大,商户不敢进入,从而导致了高端商业滞后而导致的整体印象和供应量不足。而另一方面,在优秀地段重新加盖独体商业物业的成本昂贵,且机会点极小,因此,区域内独体商业物业的空置率极低。
因此,蒸蒸日上的亚奥地块有财富资源,更有发展机会。面对无限投资前景的亚奥局面,找准目标抓机会才是一位明智投资者的长远之举。


四、 华约国际,魅力四射
高尚的亚奥商圈成就华约国际商端住宅产品,而高端住宅又聚集一批支持商端商业的强劲消费动力。华约国际对于亚奥商圈是一种选择,也是一种归宿。华约国际是纯居住的高端纯住类产品,是给那些想住在城里,对居住品质有很高要求的一部分人的。在北京的市场地位上瞄准的终端人群就是完美的城市主义者,喜

www.fang668.com 欢住在城里,不习惯郊区化生活,因为城区拥有便捷完善,高质量的城市生活配套,亚运村属于北京新城的市中心,有着相当成熟的发达的城市规划和生活配套环境。经济学家指出,商业地产与一定区域内的市场供需关系紧密结合,市场有多大的购买力,就需要多大商业物业。理所当然,这样一群业主无疑是华约国际商业的首要筹码。
众所周知,住宅底墒有四种业种不能经营:餐饮、歌厅、网吧和洗浴。华约国际商业出了底墒外海拥有独立商业,其商业价值远远高于其他周围附近的商业。华约国际的出现,在规模、档次、特色上再现今商业的基础上作补充和提升,甚至会影响亚奥地区的商业格局。独体商业从影响力上更容易形成规模,成为区域小规模商业的核心,具备相当程度的局部商业环境和经营性消费模式,整体档次中档偏高,也更具有升值潜力。
从投资角度讲,随着未来商业圈的不断扩大这里将吸引大量的商业机构,不论是自主经营还是出租都有很大的投资价值和升值潜力。至少在十几年内,华约国际商业还将不端提升,在奥运商圈必将积聚无可限量的动力。
亚运村核心区域商业市场简析
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