华业大厦市调建议

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    经过三天的市场调查,现在对珠海的写字楼状况有了一个初步的了解:在分布上,吉大最多,香洲、拱北次之,前山最少;在档次上,吉大多以高档为主,而香洲、拱北、前山多以中抵挡为主;价格上,吉大最贵,拱北次之,然后香洲,最后前山;周围环境上,吉大最好,拱北次之,香洲、前山最差。

    一.环境分析

    宏观环境:珠海的经济发展是非常快速而且还有很大的潜力,而对珠海148家企业家的调查报告上看,三季度我市企业家对企业综合生产经营状况认为“偏好”及“持平”的占95.13%,认为偏差的仅占4.87%,企业景气指数为154.55,比上期升8.91点,企业生产经营状况保持良好的运行态势,其中,非公有制企业已成为稳定我市企业景气的重要力量;而三季度珠海市企业家信心指数呈现良好的上升状态,在调查企业中,对宏观经济环境持“偏好”或“持平”的占91.1%,“偏差”的仅8.9%,企业家信心指数为133.15,比上期上升5.99点,这表明珠海市绝大多数企业经营者对全市宏观经济持续快速发展信心十足,其中,房地产业、工业等行业的企业家信心指数创出今年以来的新高,其企业家信心指数均处在140以上的“较为景气”区间。经济的持续快速发展,必然会带动相关产业的迅速发展,而珠海每月新注册成立的企业数量非常多,大多数企业刚刚起步的阶段,无疑会选择租用写字楼来办公,因此,现在市场上对写字楼的需求量是很大的。

    微观环境:具体到华业大厦本身,地处前山翠微,是集商业和办公为一体的写字楼,首层为商铺,本身是毛坯房,配套有有线电视系统、宽带、闭路电视监控系统、火警自动报警系统、饭堂、地下车库、会所等,可租可售,由自己的物业公司负责管理,附近有一些小吃店、购物中心、超市,对面有一个写字楼——台商协会。在前山翠微附近的写字楼不是很多,附近交通方便,到珠海市区以及西区都有公交线路,本身租金、售价合理,物业管理费不高,配套设施比较完善,随着许多重点项目的上马,增值潜力无限,因此,很适合一些中小企业(尤其是新成立的)和外地驻珠分支机构的办公。

    二.SWOT分析

    优势(Strength):1.交通便利,步行到翠微巴士站和翠景工业区巴士站不过五分钟,有十多条公交线路连接到珠海市区的各个角落。2.大厦本身的配套设施完善,配套有有线电视系统、宽带、闭路电视监控系统、火警自动报警系统、饭堂、地下车库、会所等等,解决了在此办公的业主的后顾之忧。3.而且大厦的收费很合理,租金、售价、物业管理费都适中。而管理水平也是不错的,尽量满足业主的需求。附近也有小吃店、超市等设施。因此,在华业大厦办公,衣、食、住、行都很方便。

    劣势(Weakness):附近的环境不是很好,工厂比较多,人员比较杂而且素质比较低。周围的写字楼不是很多,没有那种很浓重的商业氛围,在现代的社会,很多人都看重周围的环境是不是和自己的身份相符。物业管理水平还有待进一步提高,借鉴其他公司的优点。

    机会(Opportunity):前山处于珠海城区和西区之间,连接拱北、香洲,距吉大也不远,地理位置日益重要。很快将会有广珠西线高速公路从前山经过,同时有九洲大道、珠海大道以及规划中的港珠澳大桥等快速连接,广珠城际快速轨道也将设点前山,凭借较大的客流量以及周遍城市的便利交通和市政基础设施的完善为前山的增值打下了坚实的基础,前山一带会成为珠海又一个商业旺地,其发展潜力很大。

    威胁(Threat):在华业大厦对面,就有台商协会,经过我们的调查,台商协会是只租不售,与我们的租金、管理费等非常接近,附近环境是一样的,只有配套设施稍差,因此,必须明确我们的定位与其竞争,由于其名称的关系,对台商的吸引力比较大。目前在珠海正在发售的写字楼为数不少,加上已经成熟的写字楼,如吉大的光大国贸、假日酒店,香洲的安平大厦、深圳发展银行大厦,拱北的中珠大厦等也都有空置的房间,大多地处吉大、香洲,因此在大环境下竞争还是比较激烈的,我们要给客户选择前山、选择华业大厦的理由。

    三.定位

    从华业大厦的

www.fang668.com 建筑、环境、配套设施、服务能力以及周围的环境看,我认为定位为中档比较合适,现在珠海写字楼的形势,租高档的都去吉大,而租低档的都是一些比较破旧的写字楼,有些甚至没有名称。面向的主要客户群为中小企业(尤其是新成立的)和外地驻珠的分支机构,他们对价格的关注最大,因此价格在其选择过程中就是决定性的因素。中档的写字楼集中在香洲、拱北,那么我们的主要竞争对手也就是香洲、拱北的一些中档写字楼。拱北的优势是靠近澳门,商业繁荣;香洲的优势是交通方便,配套齐全。而我们的优势是价格,同档次的写字楼,上述两个地方的租金要比前山的高出10-20元(拱北比香洲的价格还要高)同时,我们还应该努力提高物业的服务水平,做到中档定位-高档服务-中档收费的模式,现在很多业主都关心物业水平,配以广告宣传,这样就可以提高华业大厦的竞争力和传播率。

    四.问题和思考

    经过三天的调查,我们发现了其他一些写字楼的经验:

    台商协会、安平大厦都是只租不卖,这样做给我们在经营模式上有了一些启示。

    物业在提供常规的保洁、清扫、设施维护的基础上,在不提升成本的情况下,能不能多为业主做一些,比如为业主提供某些信息,代其咨询等,为业主创造超额价值和服务应该是我们永远追求的目标。

    在物业服务方面,应该更严格地要求,设定服务目标,降低业主的投诉,对业主的投诉应该正确对待并且及时处理。

    经常走访调查,了解业主的需求,改善工作方式,业主是我们改善工作并取得进步的最好老师。

    在写字楼的竞争方面,地段、价格、环境、交通等接近的情况下,服务水平的高低直接决定了竞争的结果,即使在其他方面存在一些小的差距,依靠高水平的服务取得竞争优势的案例数不胜数。

    服务要人性化,管理也要人性化,充分调动员工的积极性,各部门的员工在特定时候也可以加入到服务队伍中去,不仅仅限制在物业管理部门,全公司的员工都要做好服务的思想准备。

    公司提出的加强学习是件好事,因为只有学习才能提高员工队伍的素质,现代社会发展迅速,新的信息不断产生,学习才能掌握信息,学习才能进步。当今社会竞争就是人才的竞争,应该努力建立学习型组织和努力向上的价值观,提高公司的核心竞争力。

    五.具体对策

    针对华业大厦30%多的空置率,以及本着与业主互利、双赢的局面,尽快实现销售或出租的目标,我们建议:

    1.经过三天的调查,前山的写字楼数量不多,竞争对手比较少,与我们相同档次的就是台商协会,但是二者的定位、规模不同,面向的客户群也不同,直接竞争的机会也就不大。那么我们要利用良好的客观条件,发挥我们的优势,服务好,环境佳,配套全,进行差别定位,辅助以一定的营销手段,如电视广告,报纸,杂志,促销等来吸引顾客的注意,相信华业大厦的前景是光明的。

    2.在经营模式方面,根据调查的情况,大体上有两种:(1)只租不售。安平大厦,台商协会,中珠大厦等。(2)租售均可。光大国贸,西海大厦等。别人的做法给我们的启示:为什么有些会选择只租不售?只租不售就是只通过自身的经营,其优势就是大厦的产权还在自己手里,无论如何在与业主的讨价还价中处于有利地位,而且减少了某些潜在的风险,例如有些业主的素质不高,出售可能加快大厦的折旧速度。通过出租,其短期内的收益不如出售,但是从长期的收益以及经营思路上,其收益要高于出售。而租售均可增加了顾客的选择,丰富了经营手段,因此增加了吸引客户的能力。

    3.无论哪种经营模式,都需要做好物业的管理和设施的维护,不断提高服务水平,持续提升企业的核心竞争力和管理水平,满足业主的各种需求并及时处理发生的问题,让业主得到超过预期的服务,提高业主的满意度是核心问题。对于只租不售的写字楼,主要是做好租金、管理费的制定,做好物业服务,完善配套设施,不断改善大楼的环境,满足业主的要求。而对于租售均可的模式,工作相对比较多,除了上述的工作外,还要制定出售价,如有必要还需要促销方案、优惠政策以及出售之后的规章

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