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物业估价原则

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:16:00| 房地产调研报告|人气:350

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    物业估价要做到客观、公正、科学、合理,就必须遵循物业价格形成的客观规律。物业估价人员对物业价格的评估,不是将他们主观随意认定的价格强加于被估价的物业,而是恰恰相反,他们要运用自己对物业价格形成的客观规律性的认识与掌握,通过评估活动,把物业的内在价格(价值)反映出来。人们在对物业估价的反复实践和理论探索中,总结出了一些在估价活动中应当遵守的法则、标准或应注意的问题,这就是物业估价的原则。

    目前,中国物业估价应遵循以下六项原则:

    1.合法原则

    物业估价,要在法律规定的物业使用的条件下进行。如城市规划规定了土地的用途、容积率、覆盖率、建筑高度与建筑风格等,那么物业估价就必须在物业的使用符合这些限制的范围内进行。例如,某宗土地城市规划限定为居住用途,即使该宗土地的坐落位置适合于作商业用途,评估这宗土地的价格时也必须以该宗土地在作居住用途使用的前提下进行。再如,某宗土地城市规划限定的容积率为4,评估这宗土地的价格时就必须以该宗土地的容积率不超过4为前提进行,若以容积率超过4来估价,由于超出的容积率没有法律保障(且违法),由此评估的较高价格也就得不到社会承认。

    2.最有效使用原则

    物业估价,不仅要在物业合法使用的条件下进行,还要以物业的最有效使用为前提来进行。所谓最有效使用,是在合法前提下的最佳使用,其主要的表现是以获利最大的使用方式来衡量。例如,某处物业,城市规划规定既可作商业用途,也可以作住宅用途,如果作商业用途能够取得最大的收益,则估价时以假定为商业用途使用为前提。这一原则,是物业交易竞争的结果。

    3.供求原则

    物业价格同其他商品的价格一样,受供求关系的影响。若需求不变,供给增加,则价格降低;若供给不变,需求增加,则价格上升。在进行物业估价时,必须充分考虑到物业的供求情况以及可能导致供求关系发生变化的因素。值得指出的是,由于物业具有地理位置的固定性、地区性和个别性,这种供求情况主要是指当地的物业市场的供求情况。

    4.替代原则

    根据经济学理论,在同一市场上,具有相同使用价值和质量的商品,其价格的形成会受互相的影响。物业价格也符合这一规律某物业的价格,受同类型具有替代可能的其他物业价格所牵制换言之,同类型而有替代可能的物业之间,会相互竞争,使其价格互相牵制而趋于一致。这种同类型的物业价格,如果在同一供需圈内,即可运用市场资料比较法估价。 对于两个以上同类型的物业,选择哪一方,是否以新的物业取代现存的物 业,这将受到替代原则的影响。如果现存物业价格高于重新建造的具有同等效用的物业成本,则自然会选择后者。也就是说,对于现存而可重置的物业,如果新置同类型物业有替代可能时,则现在物业的价格不能超过新置或新建的成本。这样,对可能重置的物业来说,由于替代原则的存在,使得重置成本成为该物业价格的上限。

    5.估价时日原则

    物业是变化的,但物业的估计价值必须是一个定值,而不能是一个变量,所以估价时必须假定市场情况在某一时日是静止的。这一时日即是估价时日。所谓估价时日,是指估价对象物业的估价额所指的具体日期,通常以年、月、日表示。一般将估价人员执行现场查勘的日期定为估价时日,或因特殊需要将其他日期指定为估价时日。确立估价时日原则的意义在于:估价期日是责任交待的界限和评估物业时值的界限。例如政府有关房地产方面的法规、标准、税收等的发布、变更、实施日期等,均有可能影响评估的物业的时值。再如,着我们运用市场比较法评估一宗物业的时值,选用的是估价期日以前的市场

www.fang668.com 交易实例作为分析比较的依据,由于比较实例的交易时间不同,其时值也不同。因此我们要把不同时间的比较实例的价格都修正到某个标准时间,即以估价期日为标准时间,这样,这些实例才能作为等价的替代物。

    6.公平原则

    物业估价的目标,在于求得一个公平合理的价格。若评估的价格不公平,则必将影响交易双方的利益。因此,估价人员必须公正清廉,认真客观地评估,决不能受任何私念的影响。估价人员与被估价的物业若有利害关系或是当事人的亲朋好友,应实行回避。另外,为求得一个公平的价格,估价人员还必须了解物业供求情况和影响物业价格的因素,同时还要具有专门的估价技术、丰富的估价经验和遵循严谨的估价程序。

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