房地产投资前期分析

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    一.消费者投资分析

    这几个月来,天河最活跃的基本是一些中小楼盘。一方面是由于大集团旗下的楼盘供应量趋于减少,而且价格高涨;另一方面是由于中小楼盘趁着好市道纷纷推出新货吸引客源。从这些楼盘的经营之道来看,大致可以分为如下几种:

    借势型:小型房地产企业没有与大盘较劲的实力,于是就借"势"经营。城市假日园就是一个明显的例子。它利用自己靠近旭景·70年代家园的地理优势,等邻居把市场的势造足后,就在周围做"迷你型"小楼盘。你在基础设施、环境配套方面花工夫,我在建筑质量、户型设计上下力气,各有千秋,互为依托。通过差异化定位、以总价适中的小三房为主打的策略,该盘在黄金周期间回笼资金超过千万元。

    个性型:个性化的楼盘总是能吸引消费者的眼球。理想·蓝堡国际、东王景花园和新出炉的东方都会广场"上寓"都属于这种。在天河公园周边楼盘价位陆续走高,以大户型为主打的情况下,东王景花园以普通两房、小三房也可望到天河公园景色为卖点,吸引了众多白领;理想·蓝堡国际则以单层空中花园、宽楼距的单边户型等新设计吸引注重生活环境的买家;而东方都会广场"上寓"则以天河区从没出现过的中空小复式设计及150%的实用率吸引了众多首次置业者及投资客。在十一黄金周,这些楼盘现场虽然都没有活动,但却能吸引不少来看楼的实客。

    实惠型:有些楼盘虽然个性不明显,但凭借方便的地理位置和实惠的总价,也能迅速消化不少货量。例如近期新开盘的豪景花园和雍景台新一期。雍景台位于天河区政府对面,和周边的楼盘普遍售5800元/m2的单价相比,该盘5000元/m2带装修的价格自然显得很吸引。而豪景花园则靠近天河北,但总价只须15万~50万元左右,对于天河北附近上班的白领吸引力也不小。

    二.地理位置优势

    出于对天河公园优势资源的看好,天河公园周边楼盘定位都基本走中等偏高策略,户型上基本以100-170多平方米的3-4房大户型为主,如华港花园、东方新世界等等,市场反应普遍较好,特别是华港花园,100平方米出头的户型因为实用率高,厅房间隔实用,向来都是市场主打。国庆新出街的第三期产品,据悉在户型上还更有所创新,价位也将略有调整,估计将更受买家欢迎。另一引人注目的是新盘理想花园的100平方米上下的二房半户型,5300万-6000万/m2的均价,目标直指30-40岁企业中高收入阶层。

    另辟路线是的不同的是东王景花园,由于看好周边数量庞大的年轻白领消费群,东王景花园瞄准这一市场空间,推出60-80平方米的小二房、小三房户型,还有部分35平方米左右的单身公寓,东王景花园4700元/平方米的定价又相对较低,可说是进一步丰富了该区域的产品类型及价格档次。

    三,产品定位

    天河公园板块将出现更多元化竞争的局面,更能满足不同买家的不同需求。地利人和加上良好的交通及商务配套,令天河公园板块渐成为周边白领、企业主管、高校教授等中高端客户群体所看好的地段,因此,在广州市楼价一片降价声中一直平中有升,相对较为坚挺。东方新世界等定位较高楼盘单价达6000元/平方米以上,普通均价都大抵在5500元/平方米,区域前景让人乐观。 天河公园方圆几公里内,是高校教师、高科技研发人员、年轻白领们云集的地方,也是广州市内新广州移民人口最多的地方。正因为看好这一庞大消费群体,新世界地产、美林基业、合生等地产大鳄近年来都纷纷在此圈地推盘,除东王景花园、理想花园、历德雅舍三大新盘外,珠江投资在加拿大花园前的地块、理想集团在东方新世界后的地块都相继传出将动工兴建新楼盘的消息,估计明年中期,天河公园板块至少还将有二个新楼盘出现。

    四,销售情况调查

    华景新城   

    物业类别:住宅
    建筑类别:高层洋房,多层洋房(带电梯)  参考均价:5600元方米 
    物业管理费参考价:1.5元/平方米       容积率:1    
   

www.fang668.com 绿化率:90%                          总建筑面积:1000000平方米

    楼盘简介:翠安侬苑--华景新城全面升级的经典之作,具备更优的规划、户型、环境以及智能通风隔音系统、净水系统等超前设施,法式风格园林

    公交线路:210、240、549、248、296、518、50等巴士线经过社区门口,区内设有18、178、194的巴士总站。在天河北路华景段开通后,拟增加"华景新城-天河北―环市东"商务圈的屋村巴士(15分钟1班)和新福利191路.

    五.高层单位未来主流

    高层住宅开发量的激增自然不会是开发商的一厢情愿,其背后源于市场强有力的消费支撑。而在数年前,多层住宅一统楼市,高层住宅还几乎被市场视为鸡肋。对高层住宅逐渐被市场接受,并逐渐火爆,有关业内人士指出,从发达国家城市的发展历程和我国先进城市的发展现状来说,高层(包括小高层或超高层)建筑始终是主城区房地产市场的主流产品。武汉市城市建设步伐的不断加快,房地产市场的愈加规范,都给高层住宅革命的爆发提供了优质的土壤。仔细分析高层住宅越来越受到开发商和消费者青睐的原因,主要基于内外两方面的原因,外因主要是:首先,开发高层住宅是实现城市总体规划的需要。现在武汉市的高层住宅不是多了,就武汉的城市规划而言,其建筑空间布局应该是高低错落,而武汉目前多层多了,而高层少了,使整个城市极不协调。从现代城市发展要求来看,必须迅速改变这一现状;其次,随着土地储备制度的实施,土地价格上涨已成现实,为了节约土地资源,适应新情况下的市场要求,开发商必然会选择高层开发。,政府必须通过一系列手段节约土地资源,保证城市建设用地的可持续发展,而开发高层住宅,对于实现这一目的,有着直接的裨益。同时,高层住宅本身的某些优势和产品设计的升级换代,也使消费者逐渐认同了这一住宅形式。比如高层住宅在采光通风性能、视野等方面,就有着比较明显的优势。近一两年来,高层住宅的设计有了长足的进步,这是它能够吸引消费者最为关键的原因。比如,目前高层住宅较好吸收了多层住宅进行大面积绿化的特点,在无法做"地文章"的情况下,开始向天空要绿地,利用裙楼的空地,或者将某一楼层做架空处理,进行园林设计。以往消费者比较关心的住宅实际使用率的问题,通过合理的设计,也有了大幅度的提高,比如楚天都市花园的实际使用率就达到了81.09%,与许多多层住宅已不分上下。据楚天都市花园的开发商介绍,这是许多购买楚天都市花园的业主看重的因素。

    六,人对住宅的要求

    近几年来,由于国家大力推行住房制度改革,采取各种措施鼓励住房消费,房地产业成为拉动经济增长的一个重要产业。我国的住宅业经过20年来每年20%的高速发展,城乡人均住房面积均比原来提高2倍以上,从而宣告了住房严重紧缺时代的结束,住房需求正从生存型向舒适型转变。人们对住房要求不再局限于居住的基本需要,文化含量的高低日益成为人们选择居住的重要标准。家不仅是生活的一种需要,更是一种归宿。随着社会的进步,随着人们生活水平的提高,真正意义上的住宅产品应该是营造家园,从而显现居住的最终价值。而所谓居住的最终价值就是住宅作为历史文化,应当是地域性、民族文化和现代建筑艺术的完美统一和交融。住宅是一个几十年甚至上百年的工程,不但要讲究质量,而且要注入文化,这样才有永恒的生命力,有文化的建筑才是有灵魂的,才能为历史所接受,才能作为文化精品流传后世。一幢住宅,如果没有融入文化,犹如一幅没有灵魂的作品。为什么100年前在广州建造的花园别墅,至今仍被视为优秀建筑?为什么广州外滩、衡山路的建筑仍然使人流连忘返?我认为其本质不在于地段原因,也不单纯是建筑用材所致,而是高明的建筑设计师在独具匠心的设计中留下了时代文化的烙印。世界着名建筑大师贝聿铭说:"建筑是有生命的,它虽然是凝固的,可在它上面蕴含着人文思想。"所有这些,都需要我们对人文住宅进行深入的理解。所以,现代住宅开发要从顾客与市场需求出发,倾力打造、精雕细琢环境和房型,完善设施,营造家园、彰显文化。目前,住宅建造业正在经历着一场技术革命,从建筑材料、现场施工到物业设施配置不断创新。市政交通、快速干道、地铁、轻轨

www.fang668.com 等逐步开通、实施,人们置业的区域观念明显外移,地段不再是人们购房的首要因素。广州住宅开发中的区域、环境、品位、服务、管理、审美等文化原则和精神因素日趋凸现,其中在房地产规划设计、经营和销售中人文因素日益呈现细微、复杂、变异和潜在的特征。主要表现在以下几点:

    (1)新建楼盘文化成分的提高。在成片开发小区内设有一系列文化配套设施,如学校、医疗点、活动中心。在中高档楼盘里,建有豪华的社区会所,内设图书馆、网吧、舞厅、电影院等文化休闲娱乐设施。许多开发商在选址中,追求"后工业文化",讲究地产中的文化,甚至做起了文化地产。

    (2)设计中人性因素的介入。在房型设计中,以人为本,运用起居心理学、工程物理学、室内交通学、人群生态学等多门交叉学科,来深入研究、反复琢磨、谨慎确定室内功能结构,保证人在其中的方便、舒适、安全。

    (3)建筑上美学观点的渗透。广义的艺术包括建筑,但是建筑从来没有像今天这样讲究美学文化。在当今打造的楼盘中,无论是技术精美的欧美主义、地方主义、还是新田野主义、结构主义,都为城市景观、都市天际线锦上添花。

    (4)开发中环保意识的贯彻。绿色、水景、蓝天是如今住宅市场最抢手的卖点,房地产交易会上的楼书已成了一片绿色海洋,"绿色物业"成为最流行的房地产概念。规划布局强调环保、室内装(饰)修使用"绿色"材料、物业管理讲究环境保护。

    (5)科技与人文的混合是住宅发展的主潮流。也就是说,在高科技含量不断增加的物业中,添加更多对人的尊重、对自然的尊重。住宅开发中,讲究社区人文营造、历史文脉承继、区位文化沉淀,甚至吸取勘探学中的科学观点,寻求一种经济规模、技术规律、自然规律、精神价值的合成物。追求一条微观效益与社会效益相结合的、人情关爱与经济可行兼顾的住宅发展之路。与此相对应的,住宅整体生产政策受到挑战,由不同的居住语言传统和起居行为方式构成的住宅文化所决定的个性化产品得到充分发展,各种居住文化阶层都能得到满足。

    现在生活给人的压力越来越大,生活在钢筋水泥丛林里的人们,更渴望居家之中的文化内涵。同时,每个社会成员都成长在一定的文化氛围中,并接受这一文化所包含的价值观念、行为准则和风俗习惯,进而影响其购买行为。人需要交流、需要援助。当今的置业者怀念自己小时候的里弄生活,他们希望自己的孩子放学后有一个健康、安全玩耍的环境,希望自己的父母能与邻居亲切地交流归属感、邻里感、社区感是现代人置业的内在需求。因此,创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化家园迫在眉睫。现代居住文化的核心是人、自然和社会的和谐统一,满足居住者的使用要求和精神要求,强调在人与自然和谐的基础上,融入人文因素,将历史文脉、地区习性和周边影响作为创造理想居住社区的重要参数,从而使居住和生活在其间的人,能够体会到强烈的亲切感和归属感。

    现代居住文化在住宅建设中的运用主要体现在环境、房型设计和设备设施三个方面。

    一、环境包括自然环境和人文环境目前,在自然环境方面,政府对新兴的住宅开发规定了一定比例的绿化率,开发商也越来越重视自然环境。浓荫绿树、溪流叠水、缓坡草坪、小桥流水已不再罕见。有的开发商甚至不惜重金"做环境",力争将自己的小区塑造成都市森林或文化园林,为居住者营造一个宁静典雅的居住环境。在人文环境方面,选址在周边有成熟的商业、教育、医疗机构的地区已是司空见惯,有的开发商还在自己的小区内设有幼儿园、活动中心、超市、餐饮、银行、邮局等各种配套设施,尽量满足业主的点滴需求。

    二、房型结构的合理化和人性化时下,房型功能也在悄然发生变革,如厨卫的面积逐渐加大,会客区域的面积变得更加合理,厅、卧、贮藏室、车库等面积有效配置,追求生活起居的高标准、高质量以及家庭成员之间的相互独立性和私密性。房型结构在追求合理化同时对人性化也提出了新的要求:(1)要符合当地居民的文化习俗及心理风格要求;(2)要具有未来性和超前性;(3)要更具人性化,增加实用面积,不能让面积浪费;(4)对每个房间都设定特定功能和要求,对家用电器及家具有位置的设计。

    三、楼盘的配套设施功能楼盘品质的好坏,对配套设施的完备程度有很高的要求。对于配套设施,可分为公共设施和特有设施。公共设施譬如水、电、煤、有线或卫星电视、通讯、智能化等等。特有设施比如游泳池、广场、网球场、图书室、商场、健身房、会所、幼儿园、小学等。另外,如何利用公共空间,在不影响交通的情况下,尽可能增加一些供人们使用的设施,可以满足用户需要,提高人们的购房兴趣。比如,位于虹口区的"紫虹嘉苑",从楼盘设计开始就本着"以人为本"的宗旨。在自然环境方面,倡导"都市静港"概念,以创新的环境设计改善购房者的居住条件,"以人为本"为主题的环境景观规划,为"紫虹嘉苑"度身定作了一套景观设计方案。该方案突破常规设计,着重营造都市度假氛围,通过把异域的人性化设计和广州的人文特征相结合,强调生态化、参与性和互动性,解决了繁华与宁静不能同存的矛盾。小区内的坡地中庭,立体演绎居住景观,将住文化的深厚内涵凝练成图腾图案;巧妙的布局规划,让人车分流更合理,石径、草坪、地灯、休闲椅错落有致,融为一体,营造出一个宁静典雅的居住环境,更洋溢出一派邻里亲

www.fang668.com 情。除了美景之外,业主还需要有舒适的生活,因此,全方位的人性化物业管理服务尤为重要。紫虹嘉苑除了完善到位的安全措施和物业服务外,社区内还设有细致入微的人性化生活设施:如独创的"万卷书屋",古籍经典,世界名着,时尚流行,坐拥书城,上下五千年,纵横八万里;"医院保健中心"设有专家定时门诊咨询,帮助业主拒绝亚健康;"智能人性化,家庭影视厅"让业主尽享E时代奔腾生活,啜一杯咖啡,享受国内外经典老电影的菜单式演出,或与朋友小聚畅谈前程往事……这一切的精心思虑,都是为了能让选择紫虹嘉苑的业主不但住得舒适祥和,更要住出文化格调来。

    目前,广州楼市步入黄金期,房地产开发景气程度的总水平明显高于往年。然而,房地产进入产业化大规模开发时代后,也更急剧地改变了城市风貌,重塑了人的生活方式,影响了人的心理。在市中心区和新兴郊区的2001预售排行榜上,各类主题"人文住宅"风起云涌。现在几乎所有的开发商都谈到打造住宅文化,可不少只是标签和包装,缺乏文化的积淀。房地产开发的最终受众是人,自然离不开文化,如果只是简单的克隆或模仿,最终结果只能是一道笑料。那些曾经风靡一时却又一夜之间烟消云散的所谓东风西风,给我们留下了许多思考。世界之大,每一个地区都有自己的文化和风格,建筑也一样均有本地化、传统化的特征,保存并弘扬民族文化是必要的,不然一个民族便会失去目标。任何民族的文化必然渗透于这个民族的建筑之中。现代居住文化既不是对西方居住文化的盲目排斥,也不是对中国居住文化的全盘否定。前者不符合广州文化中"海纳百川,崇尚先进"的特征,在此理念指导下生产的住宅是落伍的、脱离潮流的;后者则是彻底颠覆了本土文化,因为文化是有继承性和根基性的,否定了这一点,居住文化就失去了依托、失去了赖以生长的土壤,房子虽漂亮却没有灵魂,它对人们总是冰冷的、隔膜的、陌生的。如何在房地产开发建设时不割裂原有的文化历史风貌,又带来新的良好生活环境,一种以人为中心的文脉主义设计思路指明了新一轮热点的方向。"新福康里"以观赏性、人文性、交流性作为环境设计的理念,注重每户窗前屋后私家绿景领地的营造,并在市中心独创8000平方米架空层人防交流环境空间;普陀区的"万里城"则引入了欧洲城市绿化的概念。住宅区的围合式建筑布局和组团式绿化的设置已被广泛采用。小区里的公共空间设置,为居民提供了理想的户外交流,使居民一进入小区便似乎已经到"家"了。现代居住区内人们互不认识、老死不相往来的冰冷气氛已经开始有了转变。因此,只有坚持以人为一切的出发点,继承传统同时又面向未来的建筑,才能最大限度地延长生命周期。房地产楼盘的大规模开发,不仅是单一功能的建筑类型的开发,它也必然担负着社会文脉协调、交流与融合的义务。在传统的市中心区,建筑物的组成丰富多采,城市广场共享性强,路网密集、步行便利,具有适合社会交往的人性化特征,所以在保持这些优点的同时,尊重地理风貌,注重建筑特色的协调就成了共同的特点。像苏州河沿岸的水景住宅,大型绿地带动的绿色生态住宅,符合海派建筑风格的里弄住宅,都受到市场欢迎。伴随着汽车进入家庭和人口大量向城郊和边缘地带扩张,在享受到小区绿化环境好、空气清新、住宅宁静的优势之外,延续社区价值,产生心理归属感和认同感,扩大共享空间就得到更高的认同。像商业配套先行的"万科春申城",营造体育参与精神的"广州奥林匹克花园",注重亲情交流的"联洋新社区"。各有侧重的人文主题住宅,都是以满足更多人性化需要为最终目的。从住宅文化的角度看,住宅的规划设计,需要考虑住宅所处的地理环境、历史传统、人文环境、功能定位等诸多因素,处理好人与环境、建筑与环境等关系。首先要合理划分不同层次的住宅区域。可以按级差地租、重要道路及地域的传统、景观等要素划分不同的住宅区域,并对这些区的住宅开发进行定位,以满足居民不同的需求。其次,住宅规划设计要与周围环境相适应。不同的地理位置应有不同的住宅风貌,不同的历史传统应有不同的住宅风格。这种与环境相适应的规划设计,是继承传统和创新过程的统一,如果结合得好,就可以延续历史文脉,并富有新的时代感。广州是中西文化交融之地,具有丰富多彩的住宅风格,其石库门建筑、公寓楼、花园洋房是老一代住宅文化的代表,在树立广州住宅建设新形象的今天,需要继续继承和发扬海派住宅风格。这种住宅风格不是简单地照搬照抄,而应具有时代特色。因此在规划设计一个住宅小区时,就要考虑该住宅区域的层次、定位、历史传统和环境特点,这样设计规划的人文住宅,当业主入住其中时,自然而然地成为文化的一分子,继而业主又从自身的角度反过来推进了住宅文化的发展,最终实现文化与人的完美交融。

    七,总结

    总之,文化是我们亘古不变的精神家园。21世纪市场经济的竞争在很大程度上取决于"文化力"的较量,房地产市场已步入"人文住宅"时代。

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