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房地产估价报告常见错误

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:16:19| 房地产调研报告|人气:479

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    一、报告书不完整
    1、没有委托方;
    2、没有估价方;
    3、没有作业日期;
    4、没有估价师声明;
    5、没有估价的假设前提和限制条件;
    6、没有附件;
    7、没有估价目的;
    8、没有估价时点;
    9、没有价值定义;
    10、没有估价依据;
    11、没有估价人员;
    12、没有估价原则;
    13、没有说明。

    二、估价结果报告书部分内容描述不清
    1、土地使用权年限不清,如50年(少年限起止);
    2、土地使用权性质不清,如集体还是国有;
    3、土地使用权人不清、是否具有使用权证;
    4、是否具有房屋所有权证;
    5、房屋用途不清;
    6、房屋结构不清;
    7、房屋建成年代不清;
    8、房屋权属不清;
    9、土地生熟程度不清;
    10、地价类型不清;
    11、土地用途不清;
    12、土地容积率不清;
    13、建筑密度介绍不清;
    14、绿化比率不清。

    三、估价方法运用错误
    1、市场比较发达的地区要用市场比较法;
    2、有收益或潜在收益的要用收益法;
    3、待开发条件的要用假设开发法;
    4、无上条件的可用成本法。

    四、估价技术路线常见错误
    1、损害赔偿的房地产评估,出现前的情况如何;
    2、拍买保留底价要注意;
    3、用市场比较法评估的房地产扣除折旧不对;
    4、旧有房地产的技术路线,运用成本法时,采用房地分估的方法。首先确定重置价的标准,所评估的标的物是什么标准,然后确定标的物的重置价,其次得出房屋的成新率,土地的价值运用市场比较法求出,然后相加得出旧有房地产的价值。

    五、市场比较法注意问题
    1、交易情况和交易目的不同;
    2、交易状况不清;
    3、成交价描述不清;
    4、成交日期不清;
    5、付款方式交待不清;
    6、可比实例和估价对象处在同一供求圈;
    7、用途要相同;
    8、建筑结构要相同;
    9、权利性质要相同;
    10、交易类型与估价目的相吻合;
    11、交易日期与时点相接近;
    12、成交价格正常或可修正为正常价;
 

www.fang668.com ;   13、可比实例原则上不能超过一年;
    14、修正单项不能超过20%,综合修正不能超过30%;
    15、修正项目出现错误,如临街的应在区域因素而在个别因素修正了;
    16、修正方向,如分子、分母修正问题;
    17、加权时出现矛盾,最接近的应附于大的权数;

    六、收益法方面的问题
    1、公式运用错误;
    2、净收益方面(扣除项目不全、客观性不足、没有考虑出租率、餐馆酒店应考虑上座率、潜在的收益是否稳定、自营的考虑利润等);
    3、资本化率采用通货膨胀率利润率加入是不对的,投资收益率(来自:www.fang668.com)在某些方面等同于资本化率,对同一房地产,租金/售价=资本化率,不同用途的房地产具有不同的资本化率,注意资本化率的客观性,应侧重投资收益率;
    4、有效的收益年期不对。

    七、成本法注意的问题
    1、采用了实际成本;
    2、价格构成不全(土地取得成本、开发成本、管理费、投资利息、销售税费、利润);
    3、新开发的土地没有注意可转让比率;
    4、利息、利润的计算基数不对(取得土地成本+开发成本+管理费)三者的和再乘利息率或利润率
    5、折旧问题。

    八、假设开发法注意的问题
    1、各种费用及成本是否具有客观性;
    2、计算时是否有漏项(购买土地时应交税费);
    3、销售税费的内涵;
    4、买方承担的税费(契税应有买方交纳,基数为3%-5%,交易费各负担一半);
    5、开发成本均匀投入、投入时间与年限问题;
    6、计算时房地产开发完成后销售时间与时点的关系,计算价值时要考虑销售期;
    7、动态计算时不在扣除利息和利润。

    九、其它方面
    1、收益法中宾馆办公用房、大堂在计算时考虑,不能再计算其价值;
    2、不是房产收入的也不能计入房产中,如宾馆中床、空调、沙发、电视、等其它设备,不能再单独计算价值;
    3、结论不能直接写为多少(结论也不能少大写金额);
    4、抵押的房地产应说明其市场风险和处分问题以及赔偿问题,划拨土地上的建筑物抵押的,土地不能抵押;
    5、用词、用语不当;
    6、出租的房屋应注意租赁期限和租金收取标准;
    7、物价指数、通货膨胀率、所得税率等不能作为资本化率的参照指数;
    8、租赁合同中租金的收取应为一具体数字,不能写作为100--120元/平方米;
    9、市场比较法中系数的取值要有依据;
    10、净收益的扣除项目要全;
    11、税费中不能列支所得税;
    12、物业的资本价值求取时,应注意有效使用年期。
    13、估价对象权利状况交待不清,通常情况下无土地使用年限,漏掉土地使用年限起止日期。
    14、税费通常为"二税一费"等而不包括所得税和土地增值税等。
    15、在假设开发法中注意验算一下总楼价的计算是否有误,另外注意建筑费是否折南到估价时点。专业费通常取建筑费的系数,如再折现则有误。
    16、假设开发法中具体讲是用现金流量法计算房地产的价值时,不再单独计算利息和利润。
    17、计算土地单价时,计算的步骤和采用的土地面积。
    18、在估价报告和技术报告中委托方和估价方是否是同一单位以及估价结果前后是否一致。
    19、注意成本法估价中的技术路线是否有误。

www.fang668.com     20、市场比较法中,房地产状况修正中单项因素不能超过节20%,综合修正不能超过30%。在修正表中各因素的比较中,是否漏掉交易情况和交易日期的说明。
    21、估价报告的有效期不应超过一年,应用的有效期为自完成估价报告之日起原则上为一年,但在市场状况变化很大的情况下,估价报告的有效期不能超过半年。
    21、注意估价结果报告中,金额大写是否和前面小写及估价技术报告中的一致,且大写金额不能有误。
    22、估价结果报告中通常漏掉价值定义、估价作业日期、估价时点等到项,而要注意时点的确定日期与估价目的相吻合。如估价目的是预测未来的楼价,而时点在现在是不对的,另外,还有回顾性估价、保险赔偿等时点的确定也要一并注意。
    23、价值定义的说明,如评估的是拍卖价格、抵押价格等,还要说明与市场价格的调整幅度。
    24、从估价报告的全局看,从价方法的选用是否正确,此问题很关键。
    25、收益法中,收益年限确定,净收益求取中不应扣除的项目(如在多数情况下,不应扣除折旧费、土地摊提费、利润等),收益年限没有采用尚可使用年限,资本化率的确定中没有说明确定的理由。
    26、成本法中采用的残值率不和《房地产估价规范》中一致的均为错。
    27、在采用收益法估价时,采用的净收益应为客观收益,成本应为客观成本,各种估价报告中使用的专用名词以及各名词的用法等。
    28、市场比较法中选取的可比实例如超过一年,又没有说明价格是否稳定是不对的,在一般情况下,选取的可比实例不能超过一年。
    29、市场比较法中修正系数的位置是否有误,例本应该在分子上修正的,而在分母上修正了,本应该增加的而减少了,如可比实例房地产的位置、实物、状况比估价对象优越(+2%),则价格应向下修正为100/102,而修正成100/98是不的。
    30、在市场比较法交易日期修正中,货币单位换算的时机要看以那种化币单位上涨或下跌,另外,还要搞清上涨或下跌的幅度和多少个月要记清以及在计算时的位置以及搞清是定基价格指数还是环比价格指数等。
    31、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本,房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上开发商应负担的正常费用、利息、利润和税金等。
    32、成本法计算利息时,费用的投入是在建造期内均匀投入的,故计算期应计建造期的一半,另外还要注意在第一年投入40%,第二年投入40%,第三年投入20%的计算期的计算方法是考试的重点。在一般情况下地价是开始一次性投入的,也就是从一开始投入到工程完工都要计息。
    33、在各种方法计算中,参数的确定要有依据,特别是估价结果的确定的理由要充分,参数确定是否有误,如前面提到10%,后面却用了8%,土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率的关系以及计算时资本化率的应用是否正确,选用的公式是否正确。
    34、重复计算问题,如在收益法计算某宾馆的收益时又用别的方法计算了大堂、技术层、设备层的价值等等。
    35、收益法评估中还应考虑出租率,入住率,酒店还要考虑上座率,则对应的吧台、大堂也不能再计算价值。
    36、假设开发法估价传统方法中应注意不要漏掉买方购买土地、在建工程时应上交的锐金计算期的确定,扣除项目的确定,销售锐费不计利息、利润,另外注意利息、利润的计算基数。在现金流量法中,楼价的求取中折现率的确定以及折现系数(来自:www.fang668.com)的确定,在扣除销售锐费时,就不能再折现了;建筑费的求取时也同样存在这方面的问题,专业费通常取建筑费的系数,也不能再折现了,此时所求的地价或在建工程价值是从价时点上的价值。
    37、成本法计算折旧时,特别注意折旧年限确定,一是建筑物的经济寿命,二是土地使用年限(出让土地)。地租的求取不能简单的取系数,而是同收益法中求净收益一样的方法计算。
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