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北京通州地区市场调查报告

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:16:24| 房地产调研报告|人气:674

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    一、区域概况
    近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD商圈的形成,尤其北京市将通县定为重点建设发展的卫星城之一,使通县受到了非常大的影响,加快了通县地区的建设发展速度。
    通县东北部地区区域范围为:西起北关环岛,东至潞邑地区,南起京哈高速路,北到丛林庄地区。此区域属于通县的郊区,因此人文环境较差,文化水平、人均收入偏低,商业和交通都很不发达。近年来随着通县地区整体的快速发展,有了一定的改观。区域内目前已有多条线路可直达市区,虽然大多路面(来自:www.fang668.com)较窄,且维修保养不当,路面情况较差,但解决了人们出行的问题。此区域的房地产项目启动较早,早在1995年,华龙小区、富河园就已开始销售,并吸引部分城区人口在此落户,使此地区的整体人口素质有所提高。此地区的市政配套建设速度较慢,故此缺少大规模的房地产项目。

    二、区域市场分析
    此区域内现有普通住宅、高档别墅等十余个项目,其中9个项目尚有市场表现,分别为:富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园、华龙小区、新潮家园、上潞园、丛林庄小区、天润别墅。
    因为此区域的项目分布比较分散,有一定的地区差异,所以将以上项目按地域划分(项目聚集地),可分成三个部分,区域内的南区、西区、北区。
    1.西部地区(北关地区)
    西部地区自西向东依次排列着:富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园4个项目。

项目名称

富河园

西潞苑

枫露皇苑

枫露花园

发展商

北京开原房地产开发公司

北京正圆房地产开发公司

北京五龙新村开发公司

民望房地产开发公司

代理商

个人

3、4期信达行代理

地理位置

北关环岛西北角

北关环岛正北2公里

东潞路西侧

东潞路东侧

建筑规模

17万㎡

共32万㎡一期20万;二期8万

一、二期158栋;三、四期97栋,10万㎡

7栋楼,10万㎡

规划类型

多层

多层

别墅

多层

配套情况

四期有会所

超市

运河文化广场、网球、足球场、泳池

超市、小学、幼儿园、医院

价格

(元/平方米)

二期2650-2980;三期均价3000

均价2200

精装8500;毛坯6000-7000

起价1780;最高2150

优惠比例

98折

95折

未定

工期情况

一期现房;二期年底;三、四期在建

一期现房、二期2003年1月

一、二期现房;三期在建;四期未建

现房

开盘日期

1995年

1998年

1995年

2000年

销售进度

一期100%;二期95%;三、四期未开盘

一期100%;二期40%

一、二期80%;三、四期未开盘

90%

潜在供应量

6万㎡

10万㎡

280栋

3000㎡

户型配比(㎡)

二居85-114;三居114;五居180

三居92-129

173.16-541.88

二居88-89;三居125

主力户型

二居103㎡

二居73-79㎡

250㎡

三居125㎡

园林绿化

30%

30%

40%

30%

装修标准

毛坯

毛坯

毛坯

初装

媒体选择

北青通栏

小块广告

北青

小块广告

客群分析

市区内百领

市区内年轻人、打工族

市区内的成功人士

市区内人群

销售热线

65680596

69522095

89598751

65811127


    项目情况表
    交通及环境
    此区域显然已经与通州城区的发展速度同步,宽阔的道路、多条可直达市区的公交线路,完善的市政配套设施,整洁的周边环境,温玉河与潮白河穿流其间更是一种说不出的美妙感觉。
    项目情况
    富河园、西潞苑、枫露花园、枫露皇苑都属于有一定市场知名度的项目。普通住宅中西潞苑的建筑规模最大,总建筑面积32万平方米,属于大型居住区。建筑形式为多层,户型种类齐全,格局新颖,价格较低,均价2200元/平方米。但社区配套不够完善,只有一个超市。
    枫露花园与西潞苑的基本情况比较相似,只不过社区偏小,总建筑面积10万平方米。富河园可以算这一地区的精品项目,坐落于北关环岛西北角,位置优越;外观华丽,楼体设计新颖,外墙采用华丽的涂料,社区内有多层楼,也有高层塔楼,分为四期建设,有完善的配套,四期设有会所,多种户型可供选择,一、二期的销售工作已经圆满完成,即将开盘的三期,期房均价3000/平方米的价格偏高。
    此区域的发展前景不言而喻,是东北部房地产发展的重头戏,无论从位置、交通、环境都具有先天优势。

    2.南部地区(潞邑地区)

项目名称

华龙小区

新潮嘉园

上潞园

发展商

北京民望房地产开发公司

北京鹏程房地产开发公司

北京海涛房地产开发公司

代理商

个人

地理位置

北关环岛向东

潞邑地区,北关环岛向东

北关环岛向东

建筑规模

53栋楼,32万㎡

47万㎡

 

9栋楼,8万㎡

规划类型

多层

多层

多层

配套情况

小学、7万平米绿地、医院、超市

超市、银行、邮局、幼儿园、翔程公园(30000㎡)

价格(元/㎡)

起价1850;最高价2200

起价1740均价2160

 

起价1530;最高价1950

优惠比例

一次性98折

一次性98折

工期情况

现房

一期现房、二期10月入住

一期现房、二期有一栋未完工

开盘日期

1995年

2000年

2000年

销售进度

90%

一期90%二期50%

 

一期80%;二期30%

潜在供应量

4000㎡

30万㎡

5万㎡

户型配比(㎡)

一居57-60;二居60-90;三居96-122

一居59二居88-89三居129四居167

 

 

一居54;二居73-93;三居81

主力户型

二居80

二居88

二居73

园林绿化

30%

40%

30%

装修标准

毛坯房

精装

毛坯房

媒体选择

北青、晚报???(豆腐块)

分栏广告

小宣传单

客群分析

拆迁户、市区内的居民

拆迁户、市区内的居民

生活水平较低的人

销售热线

89590216

89596222

89593383


    交通及环境
    南区道路平整、有公交线路可直达市区与通州城区,市政配套较完善,人们出行、购物、娱乐较方便,近年来有一些城市居民落户在此。由于此地区建设开发正在进行中,所以卫生环境较差,还有待改观。
    项目情况
    南区房地产项目较少,南区南部的华龙小区为此区域内的代表项目,该小区的总建筑面积32万平方米,共53栋多层建筑,楼体设计风格比较时尚,采用的是落地阳台、铁艺护栏、外墙是鲜艳的涂料,户型种类多,大多为南北朝向,户型格局也比较合理,但房屋的使用率比较低。小区的配套完善,有学校、超市、医院、公交车站,均价为2100元/平方米,此小区的居民大多为市区人口。
    新潮嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区,但目前仅开发了10万平米,大部分尚未开发(包括其社区配套),且一期开发的几栋楼无特色,在售的二期共四栋楼,推出了精装修的交房标准,均价才2160元/平方米,有一定的价格优势,随着开发面积的增加,社区规模的扩大,社区配套的逐步完善,此项目发展前景比较乐观。
    与两者相比,上路苑较逊色的多,由于此项目属南区的北部,所以与北区项目价格比较相近,起价1530元/平方米,总建筑规模30万平方米,户型种类较少,格局陈旧,社区无配套,居住人口素质较低。
    随着其南部新华大街的发展,此区域具有较大的发展潜力,再有珠江集团在此大片征地,要在通州区建成"城中之城",势必会带动此区域房地产业的发展。

    3.北部地区(丛林庄地区)

项目名称

丛林庄小区

天润别墅

发展商

北京鑫华房地产开发公司

北京鑫华房地产开发公司

代理商

地理位置

通洲县城东北8公里

通洲县城东北8公里

建筑规模

81栋,40万㎡

10万㎡

规划类型

多层

别墅

配套情况

文化公园

花园、网球场、文化广场

价格(元/㎡)

起价1380;均价1600

独栋4200;69万栋、联排3000;52万/栋

优惠比例

一次性99折

一次性98折

工期情况

现房

现房(一期)二期50%,余下50%年底交房

开盘日期

1996

1999

销售进度

95%

独栋80%;联排35%

潜在供应量

2000㎡

4万㎡

户型配比(㎡)

三居106(唯一的户型)

独栋339-800;联排180-246

主力户型

三居106

独栋339;联排186

园林绿化

30%

40%

装修标准

毛坯

毛坯

媒体选择

小块广告

路牌、北青

客群分析

拆迁户、单位集团购买

市区内人群、追求生活品质

销售热线

89599809

89591041


    交通及环境
    北区属于区域内较偏僻的地带,道路狭窄、坎坷不平,只有一条公交线,无任何市政配套设施,常住人口较少,属待开发地段。
    项目情况
    两项目的开发商是同一家房地产开发公司,建筑规模比较大。丛林庄小区在售的仅一种户型,格局的设计陈旧,起价为1380元/平方米,价格在通县来讲是最低的。天润别墅户型种类比较单一,密度较大,每栋别墅的间距很小;起价为3000元/平方米。两项目虽然社区规模大,但目前社区的配套(来自:www.fang668.com)设施较少,生活、娱乐条件较差,今年年底会建成文化公园与文化广场,可以使两项目增加一些配套设施。两项目仅仅能够满足购房群体的最低居住要求,唯一的优势是价格低。

    三、区域项目分析
    1.建设规模分析
    西潞苑、新潮嘉园、华龙小区和丛林庄小区总建筑面积都超过了30万平方米,至少分为三期开发,每一期平均只开发10万平方米左右。其他项目开发的规模每一期大概也是10万平方米左右,说明了这些项目的开发商具有一定的实力,并且对此区域的发展前景看好。

    2.配套设施分析
    由于此区域内的多数项目的社区规模较大,并因周边生活配套设施不够完善,所以社区内的配套是必不可少的,大多项目在社区内有超市、菜市场,还有的项目有学校、幼儿园,特别是华龙小区修建了7万平方米的社区公园。

    3.建筑形式分析
    此区域的住宅项目全部为多层楼,大多是南北朝向的,没有电梯。
    别墅项目则分为独栋和联排两种,整体规划得不好,外观参差不齐,密度较大。

    4.市场供应量分析
    此区域目前在建的新项目不多,但在售的项目基本上都有后期建设,仅这次调查项目的后期供应量就有56万㎡。

    5.户型分析

 

户型

住宅

别墅

户型面积

一居室

50—60㎡

180㎡—800㎡

二居室

70—90㎡

三居室

90—110㎡

户室比例

一居室

10%

联排30%

二居室

50%

独栋70%

三居室

40%

 


    此区域住宅的户型种类比较齐全,大多项目都具有一居到三居的多种户型。可以看出此区域的户型以小面积为主,比较经济实用。户内的布局大多是两厅一卫(二居、三居)、南北都有阳台,与在此区域购房群体的消费观念、经济收入相吻合。而且由于是多层,所以房屋的使用率较高,房屋的使用面积都超过了75%。户型配比以二、三居为主,配有少量的一居,住宅的户室比例为:一居占户型总量的10%,二居占50%,三居以上的占40%。别墅为:独栋70%,联排30%。
    区域内的别墅项目虽然很少,但户型种类及户型面积却非常齐全。共有十余种户型,部分配有400㎡以上的私家花园,可满足满足消费者的不同品位。

    6.价格分析
    经过调查,此区域的住宅均价在2000/㎡,住宅价格自西南向东北价格逐渐降低,富河园小区均价2800/㎡,最北端的丛林庄小区均价仅1600/㎡。
    由于房屋的总价较低,打折的幅度不大,一般为98折,只有西潞苑小区可以达到95折。房总价低并且都可以做贷款,对一般平民百姓来说是比较容易接受的。
    别墅的价格也是因位置而定的,天润别墅的位置较偏僻,均价仅3500/㎡;枫露皇苑的位置及交通条件比较好,均价6500/㎡。

    7.销售周期及销售率分析
    销售周期及销售率分析表

 

 

开盘时间

销售面积

销售率(目前在售)

普通住宅

富河园

1995

17万㎡

90%

西潞苑

1998

32万㎡

40%(二期)

枫露花园

2000

9万㎡

90%

华龙小区

1995

30万㎡

90%

新潮家园

2000

47万㎡

50%(二期)

上潞园

2000

7万㎡

30%(二期)

丛林庄小区

1996

40万㎡

95%

别墅

枫露皇苑

1995

10万㎡

80%

天润别墅

1999

10万㎡

独栋80%联排35%


    根据调查可以看出,此区域的项目一期大多已经到了销售收尾阶段,部分项目一期已售罄,二期的销售正在进行,销售率已经近半。普通住宅项目的销售周期最短的是枫露花园和上潞园,二项目都是从2000年开始销售的,用2年时间分别销售了9万㎡,和7万㎡,平均每年销售4万或5万平方米。销售周期最长的是华龙小区,从1995年就开始销售,目前共销售了30万㎡,平均年销售4万㎡。其它的项目虽然销售周期不同,但平均年销售面积与前两项目基本相同。可以看出,此区域项目的销售速度大致相同,项目规模越大,销售周期越长。特别提到丛林庄小区的销售速度较快一些,大概每年能够销售7万㎡。由于此区域的项目面对的消费群体是大众百姓,所以房屋销售非常有市场,开发面积如果不是很大,基本上是盖完楼就可以卖掉,所以大多现房或准现房的销售率很高。

    8.广告宣传分析
    此区域项目的宣传方式比较一致,每个项目都有路牌(从县城一直指到项目所在地);由于房价低,广告投入也不大,一般只在报纸上打很小一块广告(分栏广告),还有的在市区内设有售楼部,发小宣传单。

    四、地区特征总结
    1.优势特征
    此区域内的房地产项目的优势可以总结出以下结论:价格低、户型面积设计经济实用,社区规模较大,社区配套较完善,生活设施齐全(暖气、有线电视管道天然气、24小时热水、宽带),物业管理费比较低(大部分项目的收费标准为0.5元/平方米/月),其它的收费标准也比市区的偏低,使购房者在这里感觉到买房实惠,养房也轻松。

    2.劣势特征
    此区域的缺点是市政基础设施建设缓慢,致使项目周边环境较差,生活配套设施很少,道路年久失修,直达市区的公交线路少,本地区的人口素质较差。普通住宅楼体及户型设计比较陈旧,装修标准低。别墅项目档次低、规划密度大。

    五、结束语
    通县地区房地产的建设是市区外的第一热点,随着轻轨、地铁的建成修通,会加快通县的建设速度,此区域属县城的上风上水地段,具有一定的发展潜力。

北京通州地区市场调查报告
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