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房地产前期市场调研模块

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:16:46| 房地产调研报告|人气:562

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    一、区域环境分析

    1、区域投资环境:

    是指一个地区或经济体在一定时期内拥有的对投资活动有影响的各种因素和条件的综合系统。区域投资环境内容复杂,构成要素众多,几乎包括这一地区的所有情况。若按不同的标准、从不同的视角可将其划为若干类型。如果我们把一个经济区投资环境看作是一个大系统,从区域层次上分析评估的有关变量,区域投资环境评价指标体系应包括以下八大类因素:自然地理环境、基础设施环境、政府服务环境、政策法律环境、经济文化环境、市场经营环境、产业发展环境和技术创新环境,其中每一类因素根据需要还可继续细分成大量的子因素,这些因素都是对区域投资环境有直接影响的,是投资者最为关心的因素。投资者可以根据在该地区投资的实际有利程度进行评估,以确定投资环境的优劣。从区域投资环境评价系统可以看出,对涉及因素如此多的区域投资环境进行评估,本身就是一项复杂的系统工程。

    本项目属于××区,位于××街/道与××街/道交叉口,临近××企事业单位/工厂,××公园/广场。

    2、区域空气质量:

    ××项目空气质量××,其原因是周边有××化工厂气体排放,排放高度(高或低)对地面以上7层建筑物(有无影响),本项目周边有××公园/苗圃/植被,所以空气质量能够得到有效的缓解。

    3、区域水文质量:

    本项目周边因有××工厂,所以水体污染较为严重(如无工厂可写水质好的方面)。

    4、区域地质质量:

    本项目周边地质表层由××、××铺面,但因有××工厂废料的污染,本应呈黄色表面现呈黑色(部分区域),地块周边仍可做绿化土地(如无地质污染可写好的方面)。

    根据《包头市城市总体规划》中环保要求如下:

    第78条 包头市城市环境目标

    1、近期(2000年)环境规划目标:

    建立适应社会主义市场经济要求的环境监督管理体系,减缓环境污染及生活环境恶化的趋势,使全市环境污染初步得到控制,大气环境质量有明显的提高;地面水环境质量有一定改善;地下水污染得到有效控制。加强城市工业污染防治和基础设施建设,使环境保护和社会经济发展基本适应,为实现城市清洁、优美、安静和生态环境良性循环的远景目标打下良好的基础。

    2、远期(2010年)环境规划目标: 

    全市环境环境污染基本得到控制,自然生态环境向良性循环,环境质量整体有所好转并开始朝全面改善的方向发展。强化城市工业污染防治,巩固和完善城市基础设施,使环境与社会经济趋向于协调发展,确保水源地、 居住文教区和风景名胜区的生态环境,初步实现清洁、优美和安静的目标。

    第79条 大气污染防治要以节能为核心,发展清洁能源,改善能源结构,改造落后的燃烧方式和燃烧器具,提高除尘效率,控制工业粉尘和烟尘的排放。 

    第80条 水污染防治要以节水和污水资源化为中心,严格控制重金属污染物的排放,有效控制污染物排放量的增长;保护好饮用水源。  

    工业污染源实行限期治理,使2000年工业废水处理达到92%以上,重点企业工业废水达标率达到80%以上,2010年处理率达到98%以上,重点企业工业废水达标率达到90%以上。

    加强新污染源的控制,一切新建、改建和扩建的项目,严格按照环境影响评价制度和“三同时”原则实施达标排放。

    对高消耗、低效益、污染严重的企业要实行改造;对无改造可能的,要实行“关、停、并转、迁”。 

    第81条 抓好和巩固噪声达标区的建设,2000年品噪声达标覆盖率达40%。

    第82条 以减量化和资源化为核心,开发废物综合利用,推行废物交换和集中利用,妥善处理有定点废物。

  

www.fang668.com ;  由此来看,政府未来对本地区环境治理有关键性的定位,此项目环境在未来发展趋势一片光明。 

    二、区域人文分析

    1、本地区地域

    本项目小区人口总数量为:××,交并未计算其他小区及地方人口数量。初步分析本地区人口数量在××以上。

    本地区外来干涉人口(多或少),人均收入:××元左右。本地区人口多为私企/政府机关/企事业单位/工厂/铁路。大多数为高薪阶层/工薪阶层水平。消费水平(偏高/偏低),本项目周边房屋大多数属于自主产权/单位产权。

    三、区域发展分析

    1、人文发展方向

    2004年末全市户籍总人口210.24万人,比2003年末增加了0.43%。2004年出生人数为1.79万人,人口出生率8.52%,比上年增加1.27个千分点。在未来人文发展变化中,我们从上数字可以看到,我们城市现在每年的人口发展前景,在2004年死亡人数为1.49万人,死亡7.12‰。人口自然增长率1.40‰,下降0.29‰。按照现在的数据处理,我市明年人口还会有一定比例的增长,更明显刺激了消费和住房需求。

    人均收入的提高给了我们很大的动力和信心,据统计:城乡居民生活水平大幅提高。随着经济形势的趋势,企业、事业、机关单位职工及离退休人员收入水平明显增长,特别是重点企业职工工资得到大幅提高,有力地支撑城镇居民可支配收入较快增长。2004年,全市城镇居民人均可支配收入达11508元;职工年平均工资16173元;农村牧区居民人均纯收入4136元;城乡居民年末储蓄余额299.8亿元;城乡人均储蓄存款余额12449元。域的人均收入还是较市中心地带人均收入有着一定的区别,但××区域也有着良好的发展势头,由上述统计,即可看出。

    2、交通发展方向

    2004年我市加强交通基础设施,交通综合运输能力进一步增强。2004年全年公路、铁路、民航共完成货运量17892.10万吨,比上年增长14.41%。完成客运量11153.3万人,比上年增长19.96%。本区域现在有×路、×路、×路公交车经过,为居民出行带来了方便。

    3、科技教育发展方向

    本区域有××学校(重点、普通的小学、初中、高中及大学),对本区域将来居民子女上学问题有着很大的帮助。

    4、医药卫生发展主向

    本项目周围医药卫生有××医院、××医院、但近年来取得长足进步。目前,全市共拥有医疗机构805家,其中县级以上医院39家、二级乙以上医院12所,拥有卫生专业技术人员1.37万人,设置床9491张,每千人口拥有卫生技术人员6.6人,每千人口拥有病床4.6张。城市社区卫生服务站建成77个,覆盖面达到298个居民委员会、61万人。这样的发展趋势,对本区域医药卫生的发展有着很大的推动作用。

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