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广州新世纪商贸中心调研报告

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:16:59| 房地产调研报告|人气:801

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    第一部分 市场调查报告

    一、调查范围

    本次调查的范围主要集中在项目周边的商业街、专业市场及写字楼。其中商业街包括有洪德路、同福西路、滨江西路和南华西路,共四条,专业市场则主要集中在人民桥的北面,有南方大厦和大时代大文豪服装批发商场两个专业市场。另外,写字楼的调查也是以项目为中心展开的,包括有海星大厦、海天大厦、亿海湾、碧蓝映居和保利丰花园。

    二、沿街商铺

    (一)洪德路(人民桥南端)

    沿街商铺主要经营服装、五金、饮食、凉茶店为主,共有24间商铺,其中有9间商铺未开业经营,营业率为62%,商铺的经营状况不甚理想,商家多为自家经营,店面装修档次较低。

    消费者主要是附近小区的居民,由于该商业街位于人民桥底,噪音污染相对严重,人流量严重不足,对商业气氛的形成造成了很不利的影响。

    商铺的面积多在50平方米—75平方米之间,租金价格在90—105元/平方米/月。

    (二)同福西路

    同福西路沿街商铺主要经营饮食、服装、文体用品为主,商铺总数共有187间,其中未开业经营的商铺数量有40间,营业率为79%。附近的市政配套有省重点中学南武中学,南武小学,海珠区重点中学第三十三中学,海珠区少年宫等,同时还有若干个商业银行的海珠区支行,相关的市政配套完善,生活氛围较浓。

    该路段的商铺面积差别较大,范围在65—100平方米之间。

    租金价格在100—125元/平方米之间,部分商铺的二、三层租金是65元/平方米左右,主要面对的消费者是附近小区的居民及学生。

    (三)滨江西路

    滨江西路主要物业结构是两层到低层的航运与市政公共事业单位的房改房建筑,并且规模属于小型低档的物业。商铺零星散布,临街商铺大概20家,一些商铺已停业,商铺面积在10-60平方米之间,主要是旧房改造成的临街商铺,建筑结构落后简陋。该路段人流稀疏,消费者主要是附近小区和本地居民,商业气氛不浓厚,商铺的类别主要是士多,商店,美容院等.租金价格在70—95元平方米之间.

    (四)南华西路

    南华西路位于滨江西路的背面,该路段主要物业结构是两层到低层的航运与市政公共事业单位的房改房建筑,规模属于小型低档的物业。该路段商铺密集,但过半数铺位已关闭,大约只有73间还在正常营业。商铺面积规格基本上以25㎡为主。

    该路段主要以五金、油漆、机电类的商铺为主,约占了正常营业商铺总数的50%,其余的主要经营中低档的商品,如:文具、日用品、摩托维修等,美容院等,面积多在30平方米左右,整个路段商业形象杂乱无序。

    消费者主要是附近的本地居民,消费能力不高。租金范围在60—80元/平方米之间。

    (五)各商业街区租金比较

    (六)沿街商铺小结

    (1)商铺数量相对较少,经营规模小。项目周边的商业街主要有五条,所经营的规模小,品类少,档次低。基本满足周边本地居民或小区市民的日常生活需要,不能形成一定的商业气氛。

    (2)商铺租金低廉。几条路段的商铺租金不高,大约80—120元/㎡。

    (3)商铺经营类别繁多、杂乱。如五金、油漆、杂货、日用品等。

    (4)商业气氛不浓,经营状况不乐观。人流量稀少,商铺的经营状况不理想。

    三、专业市场

    (一)南方大厦

    南方大厦是集专业市场、百货、写字楼于一体的商用物业,主要以私人承包方式经营

www.fang668.com ,签约期为5—10年。

    (二)大时代大文豪时装批发商场

    大时代大文豪时装批发商场位于文化公园后门北侧,一至三楼主要经营中、低档装的批发。4楼以上的写字楼空置。

    (三)专业市场小结

    (1)专业市场主要集中在人民桥北端,主要经营手机、服装、通讯器材、二手电器等,属于中低挡产品。

    (2)租金范围在100元/平方米左右。

    四、写字楼

    (一)周边主要写字楼调查表

    项目名称    碧蓝映居

    项目性质    商住楼

    地址        海珠区洪德路240-266号

    占地面积    1219㎡

    总建筑面积    

    总楼层      30层

    实用率      约七成半

    招商情况    已全部租完

    售价        首层2万元/㎡

    管理费      1.6元/㎡(住宅)

    现时主力客户  首二层工商银行,3—6层房管局办公室

    项目概述   碧蓝映居(上河道壹号)位于人民桥脚东侧,是一座单体30层高建筑,9层以上为住宅。该楼盘在广告上提出“领居上游生活”概念,从上月底开始发售,短短一个星期,多个单位的9~18层已经售罄。

    项目名称    海星大厦

    项目性质    商用楼(纯写字楼)

    地址        海珠区滨江西40号

    占地面积    1000㎡

    总建筑面积  712㎡/层

    总楼层      15层

    写字楼面积  28㎡、35㎡、117㎡

    实用率      50%

    租金        30元/㎡

    售价        无

    管理费      5 .5元/㎡(包括清洁、水电费、电梯维修、代收邮件、24小时保安)

    现时主力客户    中海集团及相关客户

    项目概述    只租不售,出租率五成

    项目名称    亿海湾

    项目性质    商住楼

    地址        海珠区南华中路297-319号

    占地面积 

www.fang668.com ;   8039㎡

    总建筑面积  73949㎡

    总楼层    32层

    实用率    商场未定    住宅80%

    租金    未定

    售价    未定    住宅:8000元/㎡

    管理费    未定    住宅:2元/㎡

    项目概述  该盘由东西塔楼构成,共有448套单位。外立面整体为流线形设计,色彩清新淡雅,现代感较强。为了扩大江景的视野,东西塔楼设计为叠式,室内户型采用侧望江设计,阳台也采用流线形设计,将整体阳台的宽度拉到了12米宽。

    小区式的配套:3000平方米的立体园林和架空花园、商业配套外,还有地下泳池等配套的运动场所。

    项目名称    海天大厦

    项目性质   

    地址        海珠区 滨江西路(广州酒家东侧)

    占地面积    约1500㎡

    总建筑面积  约40000㎡

    总楼层      28层

    实用率      80%

    租金   

    售价    无   

    住宅:起价10000元/平方米,均价9900元/平方米

    管理费   

    现时主力客户 广东海关信息公司(6—7楼)

    项目概述   

    (二)写字楼小结

    (1)项目所处的人民桥南写字楼租售情况理想,面积大多在25—35平方米,面对的客户群体主要是该区域专业市场的商铺老板。租金范围在30—45元/平方米。

    (2)人民桥北端,除少数写字楼因地理位置优越租售情况良好以外,存在烂尾现象。主要的顾客群也是该区域专业市场的铺位老板,将写字楼作为商铺的货仓使用。面积多在15平方米左右。租金范围在45—60元/平方米之间。

    第二部分  项目篇

    (一)项目概况

    新世纪商贸中心位于海珠区珠江南岸人民桥脚东侧,与白天鹅宾馆相对。西面是洲头咀码头,属于一线江景商用物业。项目楼高28层,1—7层裙楼是商用物业,8层以上为写字楼,写字楼租金50元/平方米,管理费是2.5元/平方米。

    (二)项目SWTO分析

    1、优势

    地理位置优越,具有一线临江的景观优势。交通便利,发达便利的交通环境,人民桥近在咫尺。租售价比人民桥北低,配套设施完善,物超所值。

    2、劣势

    商业气氛受历史因素制约,人流量较小,人气难以汇聚。毗邻人民桥,噪音污染相对严重。

    该路段属于老城区,建筑物陈旧,商业气氛较差,同时珠江沿岸的整改工程也对商业气氛的营造带来了一定的影响,缺少中高档的消费娱乐场所。

    3、机会

    项目所处的人民桥南端缺乏有规模的专业批发零售市场。该区域不存在具有一定规模与档次的饮食娱乐场所和消费购物场所。写字楼市场还存在市场空白点。

    4、威胁

    周边的写字楼市场基本成熟。人民桥北端的专业批发市场已经形成一定的规模及认知度。周边的商业竞争格局已经形成,进行商业经营具有一定的难度跟风险。

 

www.fang668.com ;   (三)建议:

    建议一

    建议将项目一至四层定位为专业产品的批发零售市场,如手机、通讯产品等,填补人民桥南的市场空白,同时辅于灵活的价格策略,吸引经营专业产品商家的投资。五至七层定位为仓储式写字楼,满足商铺老板的简单办公需求,设立相关的办公配套,如商务会客室,打印秘书服务等。

    建议二

    考虑将首二层整层租售,引进品牌超市,剩余楼层进行综合性的有规模的商业经营,提高经营档次,主打饮食、通讯产品,服装等,成为海珠区域居民生活购物场所。

    建议三

    综合考察人民桥南北两侧,缺少满足青少年需求的具有个性特色的流行时尚服饰,

    可以借鉴流行前线的成功经验及运作模式,将项目打造成为海珠区内大型引领时尚潮流的商场,用以填补这一带的市场空缺。

    新世纪商贸中心补充调查结论

    依据:

    (1)  项目大堂的实际使用面积小,无商业经营规划余地,且大堂地面高于路面,大堂外有扶手栏杆,这就阻隔了商业气氛的延续。

    (2)  二至七层可以望到江景的观景面较小,且有树木遮挡,因此项目的景观价值不高。

    (3)  项目没有车库等配套,电梯等附属设施老旧。

    (4)  写字楼租金不装修约为30元/㎡/月,包装修约为50元/㎡/月(除室内照明费以外,全包电费、物业管理费、保安费、清洁费、电梯维修费等)。

    结论:

    经过再调查发现:裙楼一至七层价值比正常一般性判断要低,若作商业用途很难有市场机会,如作写字楼则有机会,但价值在3000——4000元/㎡之间。

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