市场比较法在宗地地价评估中的应用

    m ——待估土地使用年限

    n ——比较案例使用年限

    (3)容积率修正

    所谓容积率是指一定区域范围内,建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。一般城市中,基于对市容等因素的考虑,都会对不同城区不同地段的建筑物,在容积率方面有一定的限制。显然,容积率限制的不同必然会影响到土地可利用程度的高低。规定的容积率越大,土地可进行建筑的面积越多,土地利用效益就越高,从而也会使地价抬高。所以,进行地价评估时,必须进行容积率修正,以便清除由于容积率的不同造成的差异。

    容积率修正同样采用修正系数来计算,公式为:

    (4)宗地个别因素修正

    个别因素是指待估土地本身的个别条件,这些条件能够对其价格产生影响。宗地个别因素的内容很多,主要有宗地的面积、形状、宗地地质条件、临街类型、临街深度、位置等。在进行因素修正时,有必要对以上因素加以修正,将差异性予以剔除。对宗地个别因素的修正方法同前面介绍的“综合环境修正”,即个别因素修正系数为:

    4.公允性修正系数

    尽管由于土地的交易同属于一种市场交易行为,但由于土地位置的固定性,面积的不增性和质量的差异性存在,其交易价格是随着地产个别交易成立而形成的,通常无法排除个别特殊因素的存在对交易价格的影响。特别是我国房地产市场形成的初期,个别特殊因素对市场交易价格的影响更大,因此运用市场比较法评估地价时,必须对交易案例的公允性进行修正。

    公允性修正就是对比较参照案例中的异常交易情况加以修正,使其具有可比性与真实性。在进行公允性修正时,有些可通过基本计算得以修正,但更重要的是依靠评估人员或专家对市场行情的掌握,以便能准确地变换系数打分。具体方法如下:

    设在同一时间、同一市场上,同类型的土地的两个交易价值为Pi1和Pi2,那么可以推出:Pi1=Pi2(1+d),该式称为价格公允性等价变换。其中,d为两个交易价格在公允上的等价变换系数,也称为价格公允性差异系数。d的测定只能依靠评估人员的经验或专家打分法,其公式为:

    其中:di——第i个专家对d的评判值

    Vi——对应于di的权重系数,且

    这样,如果在一次市场比较法评估地价的应用中,出现了多个比较参照案例时,就逐一进行打分,逐一比较,每次打分后得到的(1+d)就是所求的公允性修正系数L4。

    5.政策性修正系数

    土地利用的个人目标与社会目标并不总是一致的。个人追求最高收益的土地利用,但是可能带来不良的社会后果,影响周围环境和他人对土地的利用,并影响整体房地产价值升值。因此通过立法和制定政策,扶持或限制个人土地利用,协调各用地者的利益,保护社会公共利益免受个人追求目标的不利影响,提高土地利用的整体效益,最终可以稳定和提高地产的价值。这些立法、制度便是影响地产价格的政策性因素。

    一般情况下,影响土地价格的政策性因素主要有土地制度、法规,税收政策和城市规划等。在明确了以上三方面影响的基础上,就可以借助AHP法对政策性因素加以修正。利用层次分析法修正政策性因素时建立的递阶层次结构图如下:

    政策性因素的修正系数为:

    WC1——待估宗地相对于A的总排序权值

    WC2——比较案例相对于A的总排序权值

    四 应用案例

    前文中详细介绍了市场比较法的原理及具体运作步骤,从因素修正到价格确定,运用了多个指标,多步计算,使得传统意义上的市场比较法的一些不易量化或掺杂过多主观因素的修正系数变得更加客观与科学。那么,只要有大量的、近期的市场交易案例,有经验丰富而高素质的评估人员,市场比较法必将得以广泛应用,下面介绍的案例,使读者能够感受市场比较法的方便之处。

    1.待估土地基本情况

    该宗

    2.评估要求

    估价目的:土地使用权市值评估

    估价期日:1995年9月30日~1995年10月11日

    估价方法:邻近地区较近时期发生了多起商品住宅的交易案例,有较为充裕的比较参照案例资料,所以有条件采用市场比较法进行评估。

    3.比较参照案例的选择

    在众多的比较案例中,考虑到市场因素、品质因素等的可修正性,选择了三个案例作为比较参照案例。其实际情况如下表所示:

    案例I 案例II 案例III 单  价 1124.99元/m2 869.99元/m2 2857.72元/m2 面  积 10000.05m2 666.67m2 10600.04m2 交易日期 94年8月 95年5月 94年10月 交易地 同待估宗地 同待估宗地 相邻市场 座  落 二环路外侧 二环路外侧 一、二环路之间 用地性质 商品住宅 商品住宅 商品住宅 类  型 附有少量建筑物 空  地 空  地 综合环境 距学校较远 距学校较远 绿化较差 形  状 长方形 长方形 略正方形 地  势 平  坦 平  坦 平  坦 交通条件 优 优 较优  4.修正系数计算

    (1)时间修正系数

    因不是同一交易市场,故可用定基地价指数来修正。在确定94、95年平均地价时,一般以一年中间即6月30日为准,因为一年的中间地价最能反映和代表一年的地价水平。通过对该市地产交易资料的调查,得到各类土地在6月30日的价格及交易量,通过公式可得三个交易案例的时间修正系数分别为115/100、100/100、115/100。

    (2)交易地修正系数

    只有案例III与待估宗地不在同一交易市场,通过近几年同类土地交易价格、权重比较,得出案例III所在交易市场价格水平略高于待估土地交易市场。L2(III)=100/107

    (3)品质修正系数

    综合环境项:案例I与案例II与学校远近程度同待估土地相近,所以不用修正。案例III离学校更进一些,学校这一项在综合环境评价表中的权重为0.3×0.3=0.09,打分高于待估土地18分,但案例III的绿化程度略低于待估土地,其权重为0.25×0.25=0.0625,打分低于待估土地12分。交通条件方面,由于案例III在二环内侧,所以条件更优,权重为0.15,打分高于待估土地22分。这样在其余环境因素大致相同得条件下,L31(I)=100/97,L31(II)=100/97,L31(III)=100/116。

    个别因素项:在同等宽度的情况下,案例I、II同待估土地,为长方形,案例III略为正方形,则案例III的土地利用效率高于待估土地,通过专家评分,权重为0.2,分值高于待估土地9分。案例I有少量建筑物,需拆除,所以分值低于待估土地11分,该项权重为0.15。所以,L32(I)=100/93,L32(II)=100/102,L32(III)=100/106。

    (4)公允性修正系数

    案例I、III都属于正常买卖,案例II土地急于出售,所以价格偏低12%,即L4(II)=100/88。

    (5)政策性修正系数

    案例I在1994年8月交易,之后税收政策发生了改变,建立C级判断矩阵:

    B1 B2 B3 C1 C2 C1 C2 C1 C2 待估宗地C1 1 1 1 2/1 1 1 案例I C2 1 1 1/2 1 1 1  可算出:

    ∴ WC1=0.5×0.663+2/3×0.260+0.5×0.106=0.543

    WC2=0.5×0.663+1/3×0.260+0.5×0.106=0.456

    L5(I)=0.543/0.4

    (6)修正结果汇总(见下表)       案例I 案例II 案例III 案例价格 1124.99元/m2 869.99元/m2 2857.72元/m2 时间修正 115/100 100/100 115/100 交易修正 100/100 100/100 100/107 品质

    修正 综合环境 100/97 100/97 100/116 个别因素 100/93 100/102 100/106 公允性修正 100/100 100/88 100/100 政策性修正 100/83.98 100/100 100/100

    5.确定待估土地价格

    使用加权平均法

    m21=89.94   m22=26.17   m23=94.33

    r1=18.55%r2=63.76%r3=17.69%

    ∴P=r1P1+r2P2+r3P3

    =1124.99×18.55%+869.99×63.76%+2857.72×17.69%

    =208.69+554.71+505.53

    =1268.93(元/m2)

    ∴总价格为 1268.93×11432.12=145,065,60(元)

    参考文献 [1] 张德梓.土地经济学[M].台北:台湾中正书局,1979.

    [2] 张 瑜,高向军,廖永林.土地价估理论与实务[M].北京:企业管理出版社,1992.

    [3] 鹿心新.中国地产估价手册[S].北京:改革出版社,1993.