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基准地价法评估实例

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:17:20| 房地产调研报告|人气:179

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    一、评估目的

    目的是为该地块抵押贷款提供依据。

    二、评估原则(略)

    按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。

    三、评估基准日

    一九九九年三月三十日。

    四、评估依据(略)

    五、评估方法

    基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。

    六、评估说明

    1、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。

    2、实例为技术报告。

    (二)土地使用权评估

    1、基准地价修正法

    (1)、数据取值

    评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本(见附件):

    《国有土地使用证》编号 地块面积 备注

    郊国用(95)字第 0049 号 29292.4 老证

    XX国用 (1999) 字第 4010026 号 373.7

    XX国用 (1999) 字第 4010025 号 298.6

    XX国用 (1998) 字第 4010100 号 19223.6

    XX国用 (1998) 字第 4010027 号 299.5

    XX国用 (1999) 字第 4010030 号 277.0

    XX国用 (1999) 字第 4010031 号 493.3

    XX国用 (1999) 字第 4010032 号 246.5

    XX国用 (1999) 字第 4010033 号 253.8

    合计: 21466平方米

    区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表(1998年)该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。

    参照基准地价均值为:453元 / 平方米。

    土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字(94148)号《国有土地使用权出让合同》, 该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。截止评估期日止,地块已使用4年, 尚存土地使用年限66年。

    容积率:按上述合同附件《土地使用条件》, 主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场, 建筑容积率为 0.786 ,建筑密度为 25

    %,绿化比率为51%。容积率与建筑密度联合修正系数为0。

    评估期日:按委托方要求, 评估期日为1999年3月

www.fang668.com 30日。期日修正为 1 。

    区域及个别条件:按《XXXX市规划区住宅用地宗地地价修正系数表(%)修正如下:

    因素 修正系数%

    距服务中心级距 1.20

    交通便捷度 1.87

    水电气综合保证率 1.34

    公用服务设施完备度 0.67

    环境质量状况 1.34

    规划用途 0.80

    宗地形状与面积 0.67

    建筑朝向与采光 1.60

    自然灾害危害程度 0.67

    合计: 10.16

    (2)、计算程序

    评估宗地地价依具体用途结合土地使用年限、 容积率、期日、区域及个别条件修正确定。

    评估宗地地价:

    21466X453X66X(1 + 10.16 % )/70 = 10099948.28 元

    = 1010.00 万元

    评估宗地地价为 1010.00 万元。

    2、成本逼近法

    (1)、成本构成(以实际发生额为依据)

    土地取得费:400万元。(含土地补偿费、 附着物和青苗补偿费、安置补助费和拆迁补偿费。

    土地开发费:

    项目 金额:万元

    土方工程 130

    道路征用及平整 108.2

    边坡修整 20.0

    道路征地 25.20

    挡土墙 274.68

    供水设施 38.80

    内排水 80.00

    交通邮电设施配套费 25.20

    用电增容 50.00

    临时施工用电及供电工程施工费 10.00

    合计: 762.08

    税费:按 10 %计算,即: 116.21 万元。包括土地管理费、造地费、工农业发展基金、防洪保安基金、 营业税和契税等。

    投资利息:按总投资额的 7.11 %计算,开发期为4年。 ( 400 + 762.08 ) X7.11 % X4/2 = 165.25 万元

    土地开发利润为12%, ( 400 + 762.08 )X12%= 139.45 万元

    土地出让金:据土地出让合同,出让金为 87.6 万元。

    (2)、计算过程:

    土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+土地开发利润+土地出让金) X32.19/43.938

    =( 400+762.08+165.25+139.45+87.6+116.21 ) X32.19/43.938 = 1223.9 万元

    土地评估价值= 1223.9X66/70 = 1153.96 万元

    3、确定地块评估价值

    经评估,该地块评估价值为:

    1010.00X60 % +1153.96X40 %= 1067.58 万元 = 405.6+533.834+40.5+112.73+87.6

www.fang668.com = 1180.264 万元

    本实例是土地使用权价值评估报告之一,仅供参考。

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