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容积率修正在地产估价中的作用

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:17:24| 房地产调研报告|人气:486

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    一、容积率的内涵及其特性

    (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

    (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。

    (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。

    房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

    楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

    因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

    (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

    二、容积率对地价的影响规律

    (—)遵循“报酬递增递减规律”。

    (二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。

    (三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。

    (四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。

    三、容积率修正系数确定的原则

    根据容积率对地价的影响规律,容积率修正系数的确定应遵循以下原则:

    (一)遵循报酬递增递减原则。

    (二)应体现容积率对地价的影响特点。(三)应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。

    (四)应体现合理的收益分配关系。

    四、对当前容积率修正系数确定方法的分析

    当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定:

    (一)特尔菲测定法

    (二)样点地价法

    五、容积率修正系数的改进方法——复合系数法

    p——剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价。

    以平顶山市一级商业用地的容积率修正系数计算为例。平顶山市一级商业用地位于市中心最繁华地段,北至矿工路、南至湛北路、东至劳动路、西至迎宾路,面积约5.3km2,集中了市内各大商场及主要的政府机关、银行,交通便利,基础设施完备。在2002年平顶山市基准地价更新中以该区域容积率修正系数的确定作为重点,通过调查不同容积率下的样点地价,先对样点地价进行除容积率外的区域因素和个别因素修正,求出标准宗地在不同容积率下的平均地价,该区域在乎均容积率4.0时的平均地价为2600元/平方米,并以此作为基准地价。再根据平顶山市的城市规模、经济状况、人口状况及该区域在平顶山市的经济、地理位置,确定收益分配系数为0.75,最后即可根据公式计算地价的容积率修正系数。如表一:

    表一 平顶山市一级商业用地容积率修正系数计算

    容积率      2.0     2.5      3.0       3.5       4.0     4.5    5.0     5.5     6.0     6.5     7.0

  &n

www.fang668.com bsp; 平均地价  2000    2200    2360     2500    2600   2680   2750   2800   2850   2900   2920

    修正系数 -0.173  -0.115  -0.069  -0.029   0.000  0.023  0.043  0.058  0.072  0.087  0.092

    六、结论:

    (一)容积率是影响地价的一个重要因素,容积率变化引起的地价变化幅度受收益机制和市场供求关系的作用。

    (二)容积率对地价的影响遵循收益递增递减规律,而且地价随容积率的影响变化幅度因不同城市规模、不同区域条件、不同用地类型而异。

    (三)容积率修正系数表应按不同城市规模、不同区域条件、不同用地类型分别编制,并且考虑市场供求关系对地价的影响。

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