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房地产估价工作所须具备的资料

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:17:40| 房地产调研报告|人气:538

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    第一部分  综述

    从事房地产估价工作,最重要的是资料收集与整理。

    1、平时应注意收集所在城市的社会、经济、城市发展与规划等一般资料:对城市的功能分区、商业分布、交通体系有全面的了解;对所在城市房地产价格变化情况应予以高度关注,注意积累数据;对房地产项目分布、价格分布及其产生差异的原因随时进行分析,在宏观上把握价格水平;交易实例的调查与积累。

    2、具体处理某一估价案例时,按照估价程序,明确估价基本事项,制定工作计划,判断可以选用的估价方法,结合估价方法收集需要用到的有关资料。

    3、估价对象的区域条件和个别条件是应用任何方法都应调查的,但除了通常项目外,应结合估价方法的选用有所侧重。

    第二部分  资料清单

    一、基本资料

    (一)社会、经济等一般资料

    1、国际因素

    2、政治与行政因素

    3、经济发展宏观情况

    (二)房地产市场与供需资料

    1、城市人口与收入

    2、房地产市场发展与变化的总体情况,历年各类房地产交易量、价格变化情况

    3、不同地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等的供求情况

    4、需求:房地产消费偏好,总有效需求量,分类需求量,空置量、空置率

    5、供给:已有的房地产供给量,在建项目,已审批立项的项目,潜在的竞争项目,以及它们预计进入市场的时间。

    (三)城市规划与建设资料

    1城市总体自然条件,地质、地貌、水文、气象、地震、自然灾害等

    2城市用地现状,用途与功能分区

    3城市规划有关内容,城市用地发展方向、主要功能结构,用地布局等

    4城市基础设施建设情况,项目、水平

    5城市用地发展方向及历年新增建设用地数量,旧城改造面积

    (四)房地产相关法律法规、政策,尤其是地方法规、细则、办法

    二、估价对象的区域条件和个别条件

    (一)区域条件

    1、区域所处的城市位置(现状、规划)

    2、繁华程度

    3、交通条件

    4、环境条件

    5、高级商务集聚情况(商业金融等用

www.fang668.com 途)

    6、工业产业集聚情况(工业用途)

    7、居住社区情况

    8、规划改变因素

    (二)个别条件

    1、土地

    (1)土地自然条件

    (2)临路状况

    (3)基础设施情况,道路、供水、排水、电、燃气、供热、通讯、网络等,包括项目齐备情况和服务水平、质量、保障率等。

    (4)公用设施情况,邮电、储蓄、托幼、中小学、老年活动等,包括项目齐备程度,使用的方便程度。

    2、建筑物情况(略)

    三、选用市场比较法应收集的资料

    1、3宗以上可比实例

    2、房地产资本化率的相关资料

    3、房地产市场资料

    4、估价对象个别情况。

    资料收集范围包括:地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。

    四、选用收益法应收集的资料

    1、房地产有关收入的资料

    2、房地产运营费用及有关税费资料

    3、建筑物的重置成本、有关耐用年限、残值率、折旧的资料

    4、资本化率的相关资料

    5、房地产市场资料

    五、选用成本法应收集的资料

    1、土地取得成本的有关资料

    2、土地开发的有关资料,注意土地开发程度

    3、建筑物、小区开发的相关资料

    4、投资利润率

    5、贷款利率

    6、销售税费

    7、土地增值收益率的相关资料

    8、资本化率的相关资料

    9、估价对象个别情况(偏重于估价对象土地取得时的权属和开发状态,完成后的状态,基础设施和其他方面的情况)

    应将政府有关征地、拆迁、安置补偿的文件、标准完整地搜集,并对城市周边新征农业用地、城市建成区的旧区改造过程中产生的费用水平进行调查整理。

    六、选用假设开发法应收集的资料

    1、开发完成后的房地产市场售价

    2、开发过程中预计的有关建筑费、专业费用、及其它费用

    3、资本化率的相关资料

    4、贷款利率

    5、房地产市场资料

    6、城市规划方面的有关资料,规定的建筑密度、容积率、高度等指标

    7、项目设计方案

    8、估价对象个别情况(偏重于估价对象估价时点的权属和开发状态,规划部门的规划设计条件要求,完成后的房地产状态)

    七、选用基准地价系数修正法应收集的资料

    1、所在城市政府颁布的基准地价及修正体系

    2、待估宗地的用途与土地级别

    3、土地资本化率等

    4、房地产市场资料

    5、估价对象个别情况

    八、选用路线价法应收集的资料

    1、所在城市政府颁布的基准地价成果中的路线价评估结果

www.fang668.com 及路线价修正体系

    2、待估宗地的用途与所属路线价区段

    3、土地资本化率等

    4、房地产市场资料

    5、估价对象个别情况(侧重于配合路线价方法的土地面积、形状、临路情况、宗地的宽度、进深、街角地、畸零地等)

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