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重庆杨公桥片区地产值分析

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:17:55| 房地产调研报告|人气:170

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    2004年是主城向北的一年,“重庆向北,生活向奥林匹克”一句广告语,把人们的视线拉到了北部,聚焦到“富人区”;2005年,主城西进,先有晋愉集团的晋愉绿岛力扛“西进”大旗,后有金色世纪·白金宫,颇有与北部争峰之势。同时主城各区也在大规划下逐渐苏醒,沙坪坝就是其中之一,早在2002年,凤天路打通了西进的瓶紧,先后有升伟新民居、芳草地、凤天锦园,到目前是以“时尚居住”的新项目升伟新时空;如今沙区又打着北进的旗号,向沙北部进军,走进沙北部,必过杨公桥,区域的成熟和与沙区陈家湾成功的连接取决于对杨公桥片区的开发和引导。故此,笔者就杨公桥片区的地产值分析如下:

一、片区基本情况:

    杨公桥片区由大杨公桥—烈士墓—磁器口—渝长高速合围而成,面积xxx平方公里。所辖人口xxx万人,城镇人口xx万人,农村人口xx万人;人均住房xx平方米,该区域有68中、28中、西政、川外等学校排布其中。

二、区域现状:

    杨公桥地处沙区北进的地一站,大川家园作为杨公桥片区的第一个商品房,掀开了杨公桥房地产开发的序幕,鑫泰文化花园、卫星半岛相继建成并入住;大川花园、光华·阳光水城、华宇·林泉雅舍等渝碚(重庆到北碚)路沿线得到热捧。烈士墓片区有着自身的最大特点就是红岩文化、知名高校(西政、川外)、环境优美为支撑的卖点。磁器口劳动路沿线,贯通了沙区学府路、劳动路、磁器口、瓷童路经济带,以古镇旅游为核心,该线路楼都有百年世家、三陵大厦、磁器口明清商业步行街;渝碚路、渝长高速、瓷童路(劳动路)合围成一个三角形,区间清水溪从杨公桥缓缓流入嘉陵江,随着清水溪重点整治项目的启动,将大大改善国旗片区的生态环境,目前杨公桥段正在施工,护堤垂柳已初步成型,正因为该区域清水溪流入,形成中低外高的地形,较适合景观的造型。

    政府规划推进杨公桥片区发展进程。杨公桥是连接北碚、合川、铜梁等地的必经之要道,目前车辆流量达10万辆,交通堵塞比较严重,城市建设及基础设施的改善已迫在眉睫。2004年沙区已经将杨梨(杨公桥到梨树湾)路的修建、杨公桥立交的改建拓宽纳入政府民心工程。劳动路上跨过高速路的天桥(劳动路车站附近),随着政府对百年世家沿线的规划,将拓宽,改善现有交通环境;杨公桥一带离沙区核心商业圈较近,交通四通八达,可直达主城各区及车站、港口。磁器口明清商业街的修建,沿线原有建筑的仿古工程已经竣工,商业氛围初步成型,从另一方面将,使该区域的配套更趋完善,以磁器口景点、休闲商业拉动该区人气。

    此外,该区域离沙区核心商圈较近,具有很强的开发价值的土地增长值处于一个城乡结合地,随着上述楼盘的开发完毕和新进楼盘的开工,将成为新的居住城区。

三、区域趋势分析:

1、杨公桥——纯景观人文生态社区。

    由于该区域原有较多国有企业,现已经转让或拍卖,国有企业用地的本质特点是:树木高大、社区环境静谧,原生植被较好。另外社区大川集团房地产开发公司率先抢滩杨公桥,成功开发大川家园、大川花园,以“新实用主义住宅”掘得第一桶金,该项目没有从本质上打造其地产品牌,没有树立杨公桥标志性建筑的形象,但是由于该项目当道,社区商业增值空间巨大,3层临街门面近3万方的商业储备,将带动该区域的商业氛围,打下杨公桥集中式商业雏形。光华地产2003年进入杨公桥以“五桥十八景”力推“在城市中修行,在山水中养生”阳光水城,可见根据其地势高低落差,因地制宜打造项目景观,体量20多万方;临街部分为商业门面,近3000平方米,华宇·林泉雅舍多种户型配比(一室一厅、两室两厅到五室两厅的跃式住宅),以两个组团、三个中心、一条线形纽带为开发路线,叠水、山林步道、内地外高为其景观特点,延承华宇拿地200亩以内、高层、超高层为物业形态的特色,构建大多数人能购买的居住单元。由于清水溪流经该区域,形成溪边地势较低,外延地势较高,景观地势得天独厚,磁器古镇文化就近渲染,歌乐山文化为区域的边缘文化。而沙区没有一个成片的高尚景观社区,虽有高档楼盘,但没成势,因此在此处打造纯景观人文社区具有很强的可行性。

2、杨公桥——沙区未来的第二商圈:(特色商业为支柱靓点)

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    目前沙区的商业以“三峡广场”为核心,就像解放碑一样捍卫着重庆商业龙头,虽然各区的商业如火如荼,但在人们心中,解放碑仍是第一,三峡广场也是如此,以三峡广场为核心从周围散发开去,餐饮——除了三峡广场内的陶然居、七十二行、德庄、四星级丽苑大酒店等,还有火车北站,石碾盘、小龙砍、工人村一带;娱乐——沙区给人最大的感受是,酒吧比任何一个区都多,大大小小的酒吧、KTV不到200米就有一个;茶楼、休闲保健等遍布其中。王府井、重庆百货、新世纪、金诚广场及其他高档商业物业,引领时代消费。那为什么说杨公桥将成为第二个商圈呢?

A、目前沙区地块已经被重庆大学、重庆师大、火车站剥离很大一部分,渝长高速使沙区有了很大局限性,发展沙区,促进北部的发展,必进杨公桥,繁荣杨公桥,方能成就沙北部。

B、随着杨公桥片区的发展,地产开发强势进入,不仅仅使该区域档次提高,还将提高该区域的消费档次和生活标准。

C、充分挖掘磁器口古镇文化,做好文化的外延。

D、据原有的人口和新开发后的人员预计推测,消费人口可达x万人,加上周遍高校x万人、到古镇旅游人数,消费群体可达xx万人。

特色商业支撑第二商圈:

    发展特色商业,提高片区知名度和美誉度。磁器口的美誉度完全可以成为该区域的形象代表,以巴渝民俗产品、现代工艺美术和重庆特色小吃为三大突破口,将旅游商业与磁器古镇商业有机地结合,使特色商业成片成区。形成重庆市唯一的以巴渝民俗产品、现代工艺美术和重庆特色小吃的商业街,当然这里面不仅仅是商业形态的定位,更有重庆的特色建筑,历史文脉的传承更显其重要。磁器口明清商业风情街就是其商业的第一次扩容。磁器口的是旅游和非旅游商业形态初现:重庆本地人把磁器口作为休闲娱乐的场所是非旅游,外地(包括市外)游客做为景点是旅游。古镇的魅力已经不是古镇原有的古味,而具有重庆浓厚的地域魅力。

四、物业形态定位分析:

    华宇是低调的,低调的核心在于其强大的品牌优势和建有像华宇广场、华宇·金沙港湾、华宇·名都城等区域标志性建筑物。林泉雅舍依然继承了华宇的品牌,开盘当日狂销3000万,起价3200元,目前剩余单元均在3500以上。这里不仅仅体现了华宇楼盘的品质,笔者认为主要是该区域消费群体没有达到饱和,潜在消费能力旺盛。旺盛不是盲目而是理智,在旺盛中取胜不取决于消费群体的多少,而在于消费群体认可的物业形态(市场)。

    业内聚焦:大川花园一、二期共计800套,小户型(一室一厅)有90套,其余为两房和三房单元,小户型占大川花园一期的三分之一;林泉雅舍小户型有2xx套左右,占一期开发量的4分之一,其余的从两房到五房数目不等;阳光水城以两房为主力户型,因此在该区域开发两房、三房为主户型颇有市场,适当有纯小户型穿插期间,更能满足消费群体。离杨公桥不远处的半月楼新项目“书香世家”以“教育投资”为主题,打造纯小户,可以见在该片区小户型有很大的潜力。

    市场:因杨公桥片区国企较多,整体经济能力和消费水平较低,两房或三房价格能够得到消费群体的接受,适合该区域的经济发展,和市场接受程度。

物业形态定位:

高中档楼盘比例控制在5:2;

物业形态比例在多层:高层:超高层=2:5:3;

户型配比一室:二室:三室:其他=1:3:4:2。

五、产品推广策略分析

(根据项目在该区域具体版块进行分析)

六、后记:

杨公桥版块还需要2-3年的培育才会有所改善。

大川花园的成功开发拉动了周边版块的房地产的入住。目前重庆俊峰置业有限公司征地部队,光华地产征地xxx,华宇征地716电线厂及灯泡厂,高速路口正在cc项目。

磁器口明清商业街竣工,拉动周边旅游商业地产。

百年世家的成功开发同样也带动了该片区的版块。

因此该区域还需要一些开发公司的强势入住。

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