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南京写字楼市场简要分析

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:18:06| 房地产调研报告|人气:677

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    一、南京写字楼市场简析

    整个南京市的写字楼项目大多分布于新街口、山西路、鼓楼以及中华路、白下路四个地区。其中有纯写字楼、商住楼以及部分宾馆中的商务用房。
    据有关资料显示,在近年来南京上市的办公楼面积较大,写字楼市场竞争更加激烈。以南京市写字楼处于买方市场,各家开发商注定要为了争取有限的客源而展开激烈的市场竞争。
    南京办公写字楼一览简表:
    1 金轮大厦 11 苏宁环球大厦 84 金銮大厦
    6 天安国际商场 12 现代城堡 22 金山大厦
    7 黄浦广场 13 天时商业中心 23 新立基大厦
    8 投资大厦 14 南京国际金融中心24 和平大厦
    9 长发信息大厦 49 民族大厦 25 中信大厦
    16 新华大厦 46 长乐大厦 48 金鹰汉中新城
    36 星汉大厦 17 益来国际广场 27 隆盛金融广场
    38 东正大厦 87 南京国际贸易中心61 长江贸易大厦
    33 中南大厦 40 华荣大厦 62 佳汇大厦
    34 长城大厦 41 金鹏大厦 79 苏宁大厦
    67 天安商厦 42 南京振兴国际大厦80 弘业大厦
    85 洪武大厦 44 永丰国际商业大厦81 华泰大厦
    19 文云大厦 69 华富大厦 59 富升大厦
    20 天环大厦 53 华威大厦 77 东宇大厦
    50 东沛大厦 55 金鹰国际商城 78 新澳国际商务中心
    51 阳光大厦 58 苏发大厦   

    此外,根据权威机构的调查,我们将南京写字楼市场的情况阐述如下:

    一)、办公用房市场需求概况
    目前,对现有办公用房不满意的比例较高,十分满意的仅占4.6%,比较满意的占49.8%,比较不满意的占32.7%,十分不满意的占3.2%,因此,对现有办公用房不满意的共占35.9%。通过进一步的研究发现,对目前租用的办公用房不满意是促成其购买需求的原因之一,从这个角度考虑,南京商用楼的市场潜力是比较大的。
    本次调查租用办公房的公司为258个,其中3年内有购买打算的为107个,比例为39%;已经购买办公房的公司为112个,3年内有购买打算的为4个,比例为3%。因此综合来看,3年内南京市有购买办公用房意向的公司比例为29%。这是一个极具诱惑力的数字。公司决定购买办公房的原因较多,除了上述原因外,主要的还有公司发展的需要。通过定性的分析可以看出,发展的需要一是对办公空间的需求,一是发展后具有一定的实力,从利益上考虑,决定购买办公房。从市场营销来考虑,这应该成为未来市场的营销诉求点。

    二)、购买需求分析
    1)、首选办公地点的分布从首选地点的分布来看,在无提示的状态下,选择新街口的比例最高,达32.7%;珠江路、山西路紧随其后,其选择比例分别为19.2%和18.5%;然后是鼓楼,比例为12.8%。其他对办公地点的选择则比较分散。
    2)、办公楼类型的选择从对办公楼功能的选择上,可以明显看出,选择商住的比例明显高于纯写字楼。也就是说,选择办公室内有卫生间的公司为目前市场上的主流需求。对厨房的选择,重要性一般。
    同时要求有卫生间的业主,认为将兼顾住和不兼顾的比例平分秋色。在我们的交叉统计中发现,选择兼顾住的群体中,需要厨房与不需要厨房的比例为51∶40,而不兼顾生活起居的群体中,需要厨房与不需要厨房的比例为21∶77。3.对办公面积的需求从面积的需求上看,建筑面积在150平方米以下的需求量占74%,50平方米以下的超小户型需求量所占比例为14%。因此,小户型是将来设计中不可或缺的,并应该是主力户型。从定性的研究中得知,业主对户型的内部需求以开间为主,同时要求具备作为办公的间隔,主要以隔出两个房间为主。

    三)、对办公用房的心理价位
   

www.fang668.com ; 在对价格的选择上,低价位总是受欢迎的。价格的选择不仅与公司本身的实力极度相关,而且和写字楼所在的地点,写字楼的档次、配套设施、物业管理等等因素密切关联,因此,如果离开具体的楼盘来谈价格,其意义不大。从一般意义上而言,心理价位在5000元以下和5000-6999元之间的比例最大,并且随着价格的提高,其比例依次递减。有一点显而易见,价格直接关系到业主付出资金,由于中小公司的资金一般不会太充裕,因此,从各方面节约成本,从而相对降低价格,对销售来讲肯定是一种最有力的促进。

    四)、对付款方式的选择
    1)、按揭比例和按揭年限调查显示,中小公司购买办公用房时愿意一次性付款的很少,这主要是由于中小公司的财力有限,一般不会有足够的资金。因此,有吸引力的付款方式就成为写字楼营销中简单而有效的促销手段。从按揭比例来说,最有诱惑力的按揭比例并不是比例越高越受欢迎,基本呈正态分布,但是可以明显看出,4-5成、6-8成按揭年限最具诱惑力。
    在按揭年限上,最具吸引力的按揭年限为6年以上,特别是6-10年和11-15年,其比例分别为36.6%和24.1%。2.首付款和月付款对于首付款的选择,因为公司的实力不同、资金的充裕程度有异,使得首付款和月付款的分布都比较分散,但是我们还是能够发现,首付款价位在10万元、20万元左右最为集中,月付款为3000元、5000元、10000元所占比例最高。
    通过进一步的统计分析发现,愿意承担的月付款与现在租用办公房的月费用总额两者显着相关。租用的费用集中在3000-5000元之间(比例为28.3%),而选择月付款价位在此区间的比例高达44%。

    五)、对车位的要求
    目前南京市中小公司拥有汽车的比例为37%,但是无论是否有车,业主都对车位提出了较高的要求。近90%的业主需要车位,其中,需要一个车位的占57%,需要两个车位的占21%,需要三个以上车位的约占10%。在租用还是购买停车位的问题上,由于成本、费用等原因,选择购买车位的比例还是小于选择租用车位的比例,租用的占35.4%,购买的占64.6%,有29个百分点的差距。购买车位的价格比较分散,但在5万元以下的很集中,原因在于选择5万元以下的公司中有一部分不清楚目前车位的价格行情,但同时也反映了对车位的需求和心理价位。租用车位的价格则更为分散。
    另外,定性研究表明,一些业主认为车位投资的价值远远高于写字楼本身的投资价值,具有巨大的升值潜力。

    六)、购房的其他需求
    1)、对电梯的需求电梯是许多业主置业时关注和头疼的问题,因此,电梯的好坏、够用与否,成为影响销售的一个因素。从定量调查的结果来看,4部或者6部电梯可以满足需求,但这些还要结合电梯的质量、高速与否,来确定数量。而货梯只需1部至2部即可。
    2)、对配套的要求调查表明,智能化IC卡、安全监控系统、宽带的INTERNET系统都成为智能化办公楼不可缺少的标准配置。被调查者中,认为非常需要和比较需要IC卡、安全监控系统以及宽带INTERNET系统的比例分别为75.4%、91.8%和92.1%。3.关于物业管理物业管理也是房地产开发商和业主都十分关心的问题。物业管理是要业主出钱,因此首先应该由业主来选择物业管理公司。
    调查表明,业主对于物业管理的价格接受度较分散,以1元(22%)、2元(17.9%)、3元(13.2%)、5元(14.6%)和4元(9.3%)的比例最高。
    南京市的写字楼市场虽然不如商品住宅市场那样热闹,但也越来越受到人们的关注。在一些写字楼高枕无忧的同时,有一些写字楼正使出浑身解数,通过各种手段来提高其销售率和出租率;另有一些写字楼则开工不久或尚未竣工,也正铆足了劲争夺购房者。在写字楼供应如此充裕的情况下,南京市写字楼的需求状况究竟如何呢?

    二、河西新区房地产市场当前状况简析(含写字楼建设现状)

    河西新区以12条主干道、24条支路和地铁一号线为主,初步构成东西便捷、南北畅通、内外衔接、江城一体的立体化交通体系;建成功能完备的奥体中心场馆以及体育公园、运动员村;以10余栋160万平方米的标志性建筑为主体,河西CBD雏形显现;以奥体新城、金马郦城、世纪星园、万科项目为代表,建成160万-180万平方米配套设施完善、人居环境优良的现代化中高档居住区;同步建成图书馆、艺术馆、教育、医疗、文化、邻里中心等公益设施;凸现特色滨江风光带,以滨江大道及滨江生态公园、商务中心绿轴、主题广场和主干道两侧风景等展示“绿色河西”;北部鼓楼新加坡科技园和东南部建邺新城科技园初具

www.fang668.com 规模,奠定新城产业发展基础;高标准建设大型餐饮城、娱乐城、“shopping mall”、高尔夫练习场,形成人气渐旺的新区服务业;建成面貌一新的北部整合区;完成南部征地拆迁,为15平方公里南部地区的全面建设创造条件。
    河西新城区建设是宏大的系统性工程,必须维护规划的严肃性和权威性,同时也需要方方面面“围点打援”,促其崛起。 多年前就起步的河西建设由于缺乏科学、超前的全面规划,留下不少后遗症。如今,相关部门及河西建设指挥部会同国内外专家完成了新城区的科学规划,河西建设进入崭新阶段。可在实际操作中又出现规划定位与投资需求之间的矛盾。今后一个时期,全市实施“两个集中”:新投资、新建设的公益型项目比如金陵图书馆、明基医院、金陵中学新校区等要向河西集中;全市整体建设重心向河西集中。只有合理的疏导,才能真正拉开新区城市发展的框架。
    河西CBD诸多核心建筑(中央商务区11大商务楼盘)大都已于今年8月起相继开工,他们是紫鑫中华综合广场,投资额15亿元,最高30层;南京欧洲城,投资10亿元,30层;东成国际中心,投资额8亿元,31层;联强国际大厦,投资额4.3亿元,36层;中泰国际广场,投资额7亿元,28层;宋都大厦,投资额3亿元,18层;南京国际贸易中心,投资额10亿元,50层;紫金大厦,投资额3.6亿元;东渡滨江大厦,3.6亿元,22层;南京圆通广场,投资额7亿元,31层;仁恒大厦,投资额8.5亿元。预计总投资额80亿元,全部建成后将形成百米高楼林立的壮观景象,其中最高建筑国际贸易中心标高218米。
    不久前,又从有关部门获悉,一幢90米高的酒店式公寓即将落户于河西CBD,位于东成国际中心东侧。该酒店式公寓地块将于11月18日开始竞买报价,12月2日通过现场竞价以价高者得的方式确定项目开发商,出让底价定为8500万元,实际出让面积28415平方米。该地块位于河西中央商务区、经四路与纬八路交会处的东南角,西面就是建设中的奥体中心。至于该项目是否成为河西CBD第一家酒店式公寓,有关部门称还很难说。
    (现有老城区内外的酒店式公寓项目越来越多,定淮门内丽晶国际、珠江路口君临国际、中山南路亚东名座,价位均在每平方米7000元左右,含精装修每平方米1000元左右,定位于中高档消费群体,因此给予河西CBD的酒店式公寓高起点的价格空间。从目前8500万元的底价平摊到楼面计算,每平方米土地成本约748元,预计实际竞牌过程中价位抬升幅度比较高。)
    不久前,河西新城“十大建筑”之一的东城大厦土地挂牌上市,该建筑要求建成一个高度在90~120米之间的酒店式公寓。记者在挂牌公告中看到,东城大厦位于奥体中心以东、欧洲城对面,地块实际出让面积28415平方米,最大容积率4,底价8500万元,性质为酒店式公寓。据了解,酒店式公寓常建成小户型,定位为白领人士办公居住两用,一般只出现在城市繁华中心区。

    三、本项目定位写字楼而产生抗性的若干理由分析

    理由甲,本项目要求迅速回笼资金,如果选择写字楼的物业形态,根据写字楼销售周期的规律,去化将缓慢即去化周期将不可预测的拉长,这便使开发商的开发主要动机“迅速回笼资金”与现实背离。
    理由乙,本项目所处河西新城的区域,由于地段的原因,从“物质方面”来看,其成熟需要时日,从“精神方面”来看,目前潜在消费客户在心理上的认知度可能不容乐观。
    理由丙,本项目所处河西新城的区域,配套上来说,无论是公共配套,抑或商业配套,抑或人居氛围,都无法在短短两三年内成熟到足以使写字楼的去化在那个区域又快又好;何况即使在南京新街口,有相当一部分的写字楼,去化缓慢,入住率较低;这与写字楼作为大宗消费,其目标客户群十分明确、有限,其在购买时相对来说十分理性,冲动购买发生几率极小。
    理由丁,河西新城的“十大建筑”部分写字楼(含SOHO)将构成巨大潜在竞争,诸如联强大厦、美华国贸中心、紫鑫中华广场等等。
    理由戊,就价格来看,也处于十分尴尬的境界,预测性朴素迷离;要说卖得高,譬如六、七千,那还不如去买新街口的,要说卖得低,那还不如不卖(盈利甚微或基本不盈利)或改为住宅卖;
    理由己,从南京的住宅市场看,整个需求在五年内甚至更长的时间内不会衰弱(当然结构性失衡的局面仍然会相伴),住宅市场尤其中低端市场依然呈现供不应求;一句话,类住宅的投资风险要比类写字楼的投资风险小的多。
    理由庚,从项目运作发挥的空间来看,相对来说由于住宅市场的持续升温,各种住宅形式宛如生、旦、静、末、丑纷纷粉墨登场——挑高4.9米的、CONDO、SOLO、CLD、LOFT、SKY CASTLE、中庭共享、酒店式公寓、空间蒙太奇、自助空间等等;然而,写字楼的形式则重点关注的是其地段、实用性、智能化等与建造成本相关的因素,面对理性的客户不易炒作概念,进而不易取得虚拟利润。
    理由辛,从潜在购房者投资收益心理来分析,人们普遍看好住宅市场(含商铺)的投资收益,尤其是河西的住宅价格从初始的二千六短短几载升到现在的五、六千,河西住宅的价格指数几乎成了南京

www.fang668.com 房市投资的寒暑表,从而河西住宅市场当仁不让地成为南京房地产市场最具升值潜力的异军;然而,如上所述,写字楼市场的投资收益有较大风险,对潜在客户的心理有较大障碍,不具有住宅市场(含商铺)投资收益的良好心理应景。   
                 
    四、南京写字楼典案简析

    苏宁环球大厦
    地理位置        :       广州路,上海路口
    总建筑面积      :       约8万㎡
    总楼层          :       28层
    楼层分布        :       地下二层停车库,1—4层为商业用房,5层为餐厅,6层为员工餐厅,
    7—20层为写字楼,21—26层为酒店式公寓,27—28层为会所
    标准层净高      :       2.7M
    标准层建筑面积  :       2000㎡
    单元面积        :       80--2000㎡
    交房标准        :       地坪,乳胶漆,吊顶
    售价            :       8700元/㎡起
    物业管理费      :       7.5元/㎡·月
    空调开放时间     :       全天候
    车位             :       地下车库200余个
    供电系统         :       双回路供电系统且有自备发电机组
    电梯             :       6部进口客梯三菱,1部消防梯,1部货梯
    发展商           :       南京苏宁房地产开发公司
    物业管理公司     :       戴德梁行

    福鑫国际大厦
    地理位置:        洪武路359

www.fang668.com 号
    开发商  :        南京市房产经营总公司
    市推统筹:        HAVE  AD
    施工单位:        南京三建(集团)公司
    楼层    :        40
    售价范围:        6250元/平方米,均价7000,不租
    物管费用:        6—8元/平方米/月
    电梯    :        12部瑞士信达,有货梯
    车位    :        350个
    中央空调:        自由使用
    智能化  :        5A级别,亨利HENPY自动报警,CAT卫星电视接口。
    通讯系统:        5000个IDD端口
    楼宇装修:        公共部分耀皮玻璃,单位内部为吊顶、墙面、地砖。
    建筑风格:        北美
    配套    :        3000平方米花园广场,3000平方米自助行政餐厅。

    金山大厦
    地理位置        :        山西路
    总建筑面积      :        约8.9万㎡
    总楼层          :        A楼32层,B楼28层;1—5F为商业用房,6F为餐饮,娱乐中心
    标准层净高      :        2.9M
    标准层建筑面积  :        1175㎡
    单元建筑面积    :        130㎡
    交房标准        :        地坪,乳胶漆,吊顶
    售价  &n

www.fang668.com bsp;         :        8700元/㎡起
    物业管理费      :        4元/㎡/月
    车位            :        地下三层600元/个/月
    通讯系统        :       100兆高频数据线
    供电系统        :        双回路供电系统
    电梯            :        6部进口客梯三菱,
    发展商          :        南京泰古城房地产开发有限公司

    金鹰·汉中新城
    地理位置        :        汉中西路1号(石城桥旁)
    总建筑面积      :        3.2万平米
    总楼层          :        28层
    楼层分布        :        1-6F为商业用房,7-28F为商住用房
    标准层净高      :        2.7米
    标准层建筑面积  :        2000平米
    单元建筑面积    :        130-300平米
    实用率          :        73%
    车位            :        60个,租600元/个/月,售11万元/个
    空调开放时间    :        7:30-18:30
    电梯             :       6部可载20人的三菱电梯
    售价             :       4700-6200元/平米
    付款方式         :  

www.fang668.com      按揭和一次性付款
    物业管理费       :       3.2元/平米/月
    发展商           :       金鹰国际实业有限公司
    特色             :       在楼层较高处,可眺望周边莫愁湖,清凉山等景点

    个案分析:

    金鹰汉中新城位于河西新区最东沿,亦为入西区之门户,兼有多个公交站点,交通较为便捷,周转的布局相对较凌乱,缺乏一定上档次的商业气氛,大厦外观气派。6部三菱高速电梯,周到的物业服务以及发展商“金鹰国际”的名气等因素使该项目销售非常成功,已达85%左右。

    中信大厦
    地理位置        :       中山路
    总建筑面积      :       约4.2万㎡
    总楼层          :       28层
    标准层建筑面积  :       992㎡
    交房标准        :       地坪 乳胶漆  吊顶
    实用率          :       66%
    租金            :       1.8—2元/㎡
    物业管理费      :       6元/㎡/月
    空调开放时间    :        周一至周五,8:30—18:00
    车位            :        地下停车位100个
    供电系统        :        双回路供电系统且有自备发电机组
    电梯            :        六部进口瑞士迅达客梯
    发展商          :        中信实业银行

    新晨国际大厦(金陵国际商贸中心)
    地理位置            :          中山北路26号
    总楼层  

www.fang668.com ;            :          28层
    标准层净高          :          2.8m
    标准层建筑面积      :          1200平米
    单元面积            :          69.49~ 238.05平米
    交房标准            :          地坪 乳胶漆 吊顶
    实用率              :          68%
    售价                :          只售不租 均价6800元
    付款方式            :          一次性付款(售)
    物业管理费          :          4.9元/平米.月
    空调开放时间        :          周一至周五     8:30~18:00
    车位价格            :          1000元/个月(租价)
    供电系统            :          双回路供电系统,有自备发电机等供电设备
    电梯                :          四部
    销售率              :          80%
    发展商              :          南京金源房地产开发有限公司
    物业管理公司        :       &nb

www.fang668.com sp;  自行组建

    个案分析:
    新晨国际大厦位于中山北路,地处鼓楼广场与山西路广场之间,地理位置较为优越。外观采用蓝色玻璃幕墙,
    较为气派,房型较为方正。但28层的建筑物只有4部国产永大日立电梯略嫌不够。该大厦多数客户为国企及民
    营企业,其中相当一部分民营企业购买后除部分自用外,其余则出租(投资用)。

    益来国际广场
    地理位置        :       中山北路30号
    总建筑面积      :       约8.2万㎡
    总楼层          :        48层
    标准层建筑面积  :       1320㎡
    单元面积        :       57.24—662.35㎡
    交房标准        :        全装修酒店式布置
    售价            :        12000—14000元/㎡
    付款方式        :        首付40%,余款由开发商承担
    物业管理费      :        15元/㎡/月
    空调开放时间    :        全天候
    通讯系统        :        千兆以太网
    入伙期          :        2003年12月
    供电系统        :        双回路供电系统且有自备发电机组
    电梯            :        八部进口客梯
    发展商          :        南京益来实业有限公司
    物业管理公司    :        南京益来酒店管理有限公司

    个案分析:
    益来国际广场以投资+数码为宣传主题,在南京当地展开强劲的广告攻势。该项目为五星级酒店,配备有先进的智能化设施,对设备自控系统、综合布线系统、监控及报警系统、消防自动报警及联动系统、卫星电视接收系统、公共音响广播系统、网络一卡通管理系统、计算机网

www.fang668.com 络等八大专业系统综合考虑,进行优化配合,同时采用光纤使整个网络构成一个层次分明、结构清晰的星型局域网。

    黄埔大厦
    地址            :       玄武区黄埔路2号
    开发商          :       江苏金大地房地产开发有限责任公司
    行销策划        :        南京金石物业顾问有限公司
    面积供给        :       96-400㎡
    售价            :       6060元/㎡
    租价            :       2元/天,个别出租,其它只售不租
    入住率          :       95%以上.
    物业管理费      :       5元/㎡/月
    空调            :        中央空调,可延时开放
    智能化          :        消防智能化自动报警,安保智能化全天候。
    供电系统        :        双回路电源供电
    通讯系统        :        手机信号楼内增强覆盖系统
    停车费          :        200元/月—400元/月
    电梯            :        三菱
    内部装修        :        吊顶,墙面
    卖点            :        打造科技
    交通            :        5W   6W  9W  29W  25W  52W  特2
    楼宇外形        :     &n

www.fang668.com bsp;  圆形裙楼

    御景园
    地址             :         太平南路333号,
    纯写字/商住楼    :         商务楼
    现房/期房        :         现房
    开发商           :         南京益来实业有限公司
    设计单位         :         深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司, 南京金晨设计工程有限公司
    施工单位         :         浙江省温岭二建
    物业管理         :         星级物业管家
    楼层             :         19
    层高             :         3.3
    标准层面积       :         1300㎡/层
    售价             :         4680元/㎡
    租价             :         不租
    电梯             :          日台合资,货梯有。
    装修             :          毛坯
    卖点             :         太平南路地段优势
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