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安亭旧城7街坊地块策划方案

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:18:28| 房地产调研报告|人气:537

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安亭旧城7街坊地块策划方案

一、地块基本概况
地块名称:安亭镇旧城区7号街坊
地理位置:地处泗泾以北、新源路以东、和静路以南、规划公建用地以西
土地面积:52581平方米
容积率:≤1.0
中标价格:8888.7万元
楼面地价:1690元/平方米

二、周边市场现状
地块位于安亭老镇中心区附近,周边小学、中学、医院、公园等生活配套设施相当齐全,步行至原有老镇区的中心商业街仅十分钟时间,地理位置在中心镇区较为优越。规划中即将通车的新源路商业街将大大改善此地的交通状况,并且充实周边的商业氛围与生活氛围。
目前安亭老镇普通公寓住宅价格在3600元/平方米左右,安亭新镇产品定位较高,价格已从6000元/平方米走到了6300元/平方米,并呈逐步上升态势。未来的商业步行街新源路两侧,自北向南聚集了5家楼盘工地,近30万平方米的开发量。与本案同期中标的有第一中国,地块位置邻近本案,建筑面积约15万平方米。
从市场情况来看,本地块周边的新建商品房开发量已比较大,且同质化现象较为严重,竞争相当激烈;安亭新镇的高标准、高起点规划将对老镇区开发水平一般的商品房造成较大的竞争压力,同时也对后期老镇区的开发新建楼盘提出了较高的规划设计要求。但是由于新镇开发楼盘的价格与老镇区的明显差异,也使得老镇楼盘的价格存在明显优势,客源会部分向老镇形成分流。

三、地块条件分析
 
四、定位思路
 
 
五、产品建议
刷新地区居住理念
打造安亭老镇最具品质感的
低密度社区
总体规划布局——
体现低容积率的价值
建议本案的规划布局采用 “ 电梯公寓+联体别墅+商业步行街”的方案
 
? 商业:
市场现状:地块西面紧临新源路,该路为安亭老街重点改造工程之一,目前在建项目较多,临街面均以“一字排开式”布置商业业态。
现状分析:地段居住氛围浓厚,人气旺盛,将成为老镇未来商业中心,但由于路面较宽,人气聚集比较困难,整条街要形成浓厚的商业气氛将要比较长的时间。
规划建议:商业规划在充分利用临街面和转角的商业价值外,局部路段考虑采用广场式或半围合式的设计,保障客源的滞留,便于人气的收纳。

? 公寓:
市场现状:老镇项目均以“临街商业/多层公寓/小高层电梯公寓”相互配置布局。新镇规划非常国际化,但推出的一期均为4-5层的公寓产品,且价格较老镇高出许多。
现状分析:老镇项目总体开发品质不高,还只能满足城市导入型和居住改善型客源的需求,新镇由于目前推出产品的局限性,加上目前生活配套跟不上,居住型客源少,投资性客源多。规划建议:为保证项目的高品质,同时起到稀释土地容积率的作用,考虑屏弃规划多层公寓的做法,用项目约22%的土地规划4栋11层小高层电梯公寓,容积率控制在1.6以下。根据地块资源状况,电梯公寓可规划在地块北侧。

? 联体别墅:
市场现状:老镇目前还没有联排别墅产品,新镇规划中有,但在售的一期中尚无该类产品。
现状分析:由于产业的发展,居民收入的提高,老镇中存在部分对居住品质要求较高的客源。而新镇由于加上目前生活配套跟不上,加上公寓目前价格已定在6000元以上,其联排别墅与本案同类产品将在价格上有一定的差距,不会在市场上形成激烈竞争。
规划建议:屏弃规划叠加别墅的做法,用65%的土地规划联体别墅(容积率在0.65左右)。由于地块南面紧靠泾市河,为充分利用这一自然景观资源,建议将联排别墅规划在地块南侧使项目产品更加纯粹,不仅能保证产品高品质的长效性,同时也便于日后的物业管理,有利于价格的提升。

六、经济价值评估
? 用地指标:
总用地:52580平米
容积率:1.0
总建筑面积:55580平米
其中: 可售面积:52190平米
公建面积:390平米

? 产品配置比例:
产品形态 容积率 占地面积分配 建筑面积 占总建面比例 备注
联体别墅 0.65 65% 22095m2 42% 单套面积约210 m2,共106栋
电梯公寓 1.6 22% 22095 m2 42% 4个大单体11F小高层,每栋面积5500 m2
商业 1.0 12% 8000 m2 15.2%
其他 1.0 1% 390 m2 0.8%
小计 1.0 100% 52580 m2 100%

? 经济价值分析:
总 投 资:22156万元
总销金额:29067万元
利润:6911万元
(小高层售价:4800元/平米;联体售价:6500元/平米;

www.fang668.com 商场售价:8500元/平米)
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