南滨路商业环境分析及应对策略

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南滨路商业环境分析及应对策略

    2001年南岸区北端与渝中半岛相望的长江沿岸，开始了滨江路的建设。因渝中区在长江与嘉陵江沿岸建设的沿江道路取名为长滨路和嘉滨路，因此，南岸区的这条一期8公里长的滨江路便正式以“南滨路”命名。

　　这一年正好与1891年重庆开埠成立海关，并在南岸狮子山下设立中国西部第一个海关验收处相隔110年。

　　由此，百年南滨开始新的历程，一条承载了政府与市民对城市发展的希望和梦想的南滨路，成了媒体上曝光最多的地名，有关南滨路的每一条消息都会成为重庆主城区几百万市民关注的焦点。

　　南滨路在发展中已由昔日衰败破旧的沿江工厂区变为一条环境优美的景观路，政府与相关机构也在南滨路的动态变化中为其未来发展描绘出美好的蓝图。

　　“重庆外滩”这是南滨路最初提出的宣传口号。“景观南滨路”集观光、休闲、娱乐、居住一体的滨江大道，这是政府的规划方向。

　　“餐饮一条街”这是南滨路人气急升迅速窜红的现实。目前，在政府规划修建的临时商业建筑，已云集70多个商家，经营面积2.5万平方米，人流量每天2—3万人，年营业额2亿元。

　　今天的南滨路已成为重庆市民的一个情结，它的繁荣和成功是值得骄傲和自豪。但明天的南滨路将会怎样发展？这是社会各界有识之士都十分关心的问题。

　　根据政府规划，南滨路区域未来的居住人口在20―30万人，相当于一个中小城市的人口规模。因此，南滨路的开发已不再是一条城市道路的建设；它是因城市空间的拓展而建成的一座新城，它必须按照城市的定位纳入城市基本构想，制定前瞻性的城市规划，明确城市性质，重视城市开发相关问题的研究以及展望城市未来发展方向。

　　一、 南滨路过度商业化面临的问题

　　南滨路因其得天独厚的地理位置，成为房地产开发商的投资热点。据相关报道，在南岸区这个狭长的地带上，房地产开发总量将达到2000万平方米，其中仅滨江路一带的开发量就在1200万平方米以上。

　　政府规定南滨路临江50米以内只能规划商业项目，因此这些房地产项目中商业面积的体量估计在100万平方米左右，景观南滨路将会因此而变成名符其实的商业街。

　　那么南滨路能成为城市商业中心吗？

　　1、城市商业中心应具备的条件

　　一个城市商业中心的形成有其特定的规律。一是在地段上处于城市相对集中的核心位置；二是符合城市市民的消费习惯；三是有集中的居住人口；四是需要方便的交通网络。解放碑能成为重庆市的核心商业区同样是基于具备上述条件在长期发展过程中形成的。

　　拥有“西部第一街”的解放碑目前商业总建筑面积是140万平方米，其中各类服务机构5340个，85家银行、保险公司、证券交易所。解放碑是重庆市传统的商业中心，也是重庆CBD的核心，每日来此的外地客商在10万人以上。

　　2、沿江城市商业中心发展的演变:我国是一个水资源丰富的国家，黄河流域、长江流域哺育了中华民族的成长，许多城市的发展都是沿江而建。在长江流域的重庆、武汉、南京、上海以及珠江流域的广州等城市的商业，基本上都是从沿江街市发展起来的。商业街区的形成是与码头和航运功能分不开的，轮船运送货物卸在码头，并在沿江形成集市，而码头就是交通和物流中心。码头附近的街区也是居住中心，并形成消费中心，重庆下半城的储奇门、望龙门、朝天门，就是那一时期的商业活动中心。

　　随着城市经济的发展和城市空间的拓展，城市商业街区从最早的城市码头商业向城市中心商业转化。码头商业（沿江区域商业）的功能退化，除了不具备现代商业中心的几项条件以外，还有一个不可忽视的因素是沿江街区由于临江一面的空旷，只能形成单边商业，从消费习惯来讲，商业活动讲究的是商业氛围，一种置身于商业磁场的环境。因此，沿江商业在许多城市其功能定位上主要以休闲、观光、娱乐、居住为主，而商业部分一般是以满足本区域居民而设，而不是城市的商业中心区。以广州、上海两个商业发达的城市为例，它们都拥有江岸景色和沿江街区，但商业中心仍然属于城市的核心区域。

　　3、南岸区能否拥有两个城市级的商业中心,在重庆市关于CBD的最新规划中，解放碑、江北城、南滨路上的弹子石将形成金三角中心商务区。

　　南岸区商业规划中，南岸区传统的商业中心南坪，将在五年内打造完成商业步行街，其商业经营面积将达到100万平方米。

　　南滨路与南坪商业步行街相距二、三公里左右，也就是说在这个狭小的区域将拥有两个100万平方米的商业中心，而目前南坪地区的居住人口只有30万人左右，南滨路未来的居住人口

www.fang668.com 计划在20-30万人。

　　南滨路商业中心的建设要面临与南坪商业步行街在功能上的竞争与冲突，在一个区域形成两个商业中心，在城市商业的布局上是相互矛盾的，并形成资源分流。犹如渝中区有了解放碑这个全市商业中心就很难在两路口或者上清寺形成另一个商业中心。

　　南滨路虽然在未来10年将增加20-30万人口，但人口的增加是因住宅建设的销售购房者的入住这一较长时间形成的。南滨路的商业物业是房地产项目中最先完成的部分，也就是说居住人口还未达到10%时，商业物业的建设已完成80-90%。

　　未来南滨路的100万平方米与现在2.5万平方米的商业面积相比，经营面积增加了四十倍。现在的商户因为场地是临时建筑的原因，拥有租金低廉和以街为市的经营环境，体现出一种大众化消费的特征。而当那些现代化的商业楼群以高租金和高昂的销售价格出现时，这种平民的消费特征能否适应？

　　针对南滨路的实际情况，万基公司对相关行业进行了一次访问调查，此次市场调查涉及餐饮、娱乐、休闲保健、购物、汽车、婚纱影楼（以下简称婚影）等十大行业，各类行业以不同档次（高、中高、中）、规模（大、中、中偏小）、行政区的代表性商家为对象。

　　通过与代表性商家老板或高层管理人员的深度访谈，充分了解其对南滨路各类商业市场前景的看法，对拟经营场地的基本要求，及投资方式与预算等。

　　调查情况如下：

　　休闲保健、：保健业主要依靠娱乐及餐饮市场客户的连带消费，具有极强的依附性，南滨路餐饮业的支撑为其提供强大的客源支持，受访商家均看好其发展前景。商家表示入驻南滨以租赁经营为主，要求租金30-40元/平方米。

　　餐饮：受访商家表示南滨路拥有强大的餐饮市场，但是市场容量有限，加上餐饮消费的新鲜感与时效性，以及大量同行的进入，未来竞争激烈投资南滨路需多方考虑。

　　58.5%的受访商家表示不愿入驻南滨路经营，如在南滨路投资将以租赁为主，愿意承受的租金范围在25-45元/平方米月。

　　娱乐：南滨路客源丰富，娱乐消费需求旺盛，发展潜力具大，但目前娱乐市场空白，受访商家全部看好南滨路段发展前景。

　　但商业娱乐场地需求面积较大（2000至4000平方米），前期资金投入高（装修、设备、人员），因此，以租赁为主。受访商家表示可以接受25元/平方米左右的租赁价格。目前南滨路物业很难满足上述要求！

　　购物：南滨路拥有强大的人气，极高的知名度，但是由于交通不便、消费意识影响（餐饮一条街）、缺乏阳光经济及日间人气支持，很难形成强势的购物氛围及规模。超过80%的受访商家表示不愿入驻南滨经营购物类商业。

　　通过以上调查可以看出，选择入驻南滨路的商家以租赁场地经营为主；南滨路未来的购物环境均不被各行业及商家看好。

　　这样看来，南滨路过度的商业化面临的问题主要有两方面：

　　一是过多的商业物业使南滨路成为一个毫无特色的商业街，破坏了南滨路观光、休闲、居住的环境；二是南滨路因其地理位置的限制，不可能成为城市的商业中心，过度的商业化将造成社会资源浪费。因此，南滨路100万平方米的商业面积，显然靠餐饮经济是远远不够的。那么，南滨路的商业需要吸引多少经营商家、多少行业、以及吸引多少客源才能使其良性运转？难道南滨路的商业要去与解放碑和南坪争夺消费客源吗？

　　因此，我们不希望看到在未来的南滨路有太多的商业面积空置，那是一种社会资源的浪费；我们也不希望看见因经营乏力而到处张贴着转让、转租的广告，那是对南滨路景观的破坏。

　　我们希望明天的南滨路可以轻松而悠闲的散步，可以静静的欣赏隔江而望的渝中半岛的美丽景色，是一个真正集观光、休闲、娱乐、工作、居住为一体的好地方。

　　二、 南滨路商业功能单核心化的危害

　　南滨路因景观价值而得到社会认同，成为城市的景观平台，因此才有了将南滨路打造成景观路的城市定位。

　　目前南滨路的商业热点主要是以餐饮为主，今年中国第四届美食节在此举办也显示了政府的意图。但是，成为“食街”的南滨路，不能提升城市品味，从长远来讲会降低该区域的环境价值。

　　餐饮业的过度集中，会导致商业经营的单核心化，从而也导致特定职能供给过剩，而其他职能供给不足，阻碍城市的均衡发展，使城市构造和资源产生非效率化的结果。例如南滨路餐饮业的过度集中，导致道路不能容纳局部时间（晚上6—7时）内交通量的暴增，加大交通拥挤问题。而非黄金时间的道路利用率与人流量急剧下降，导致另一种形式的城市空心化问题。

　　餐饮业的过度集中，还导致了职业的单一化，南滨路有可能成为重庆市厨师和服务人员的“集中地”，模式化的行业服装将成为南滨路的另一道不和谐的景观。在今年十月的第四届中国美食节期间，某餐饮业上百名厨师和服务人员在南滨路的广告巡游活动就是一例。这与我们在上海外滩和广州沙面的感受不一样，在那里因历史和文化感受一种优雅，因自然和品味使人留连忘返，而南滨路却让人感觉置身于喧闹的城市“大食堂”。

　　要解决这些问题，政府应积极参与管理和规划，根据城市人口生活圈限制商业面积开发，根据南滨路

www.fang668.com 的城市定位，将单一的商业开发向复合用途开发转变，使其包括商务、文化、旅游、娱乐、运动设施、公园以及绿化，使之成为一个多元化的城市景观。

　　要使南滨路成为多元化的城市景观，必须做好城市定位和规划，加强政府的宏观调控和行业监管，在重点项目方面，需要政府的积极参与和投资。

　　三、 南滨路是否具有前瞻性的城市交通体系规划

　　重庆市作为一座山城，因地理条件限制而使交通通行困难，是由来已久的问题，也是政府长期致力于解决的问题。应该说近两年重庆市城区的交通环境得到极大的改善，今年南岸四公里立交的建成通车使重庆的南大门更加通畅，渝中区长江路和中兴路的改扩建使大坪和南岸进入渝中半岛的交通瓶颈得以解决。但是南滨路的交通存在与城市主干道相距较远，本身道路不宽以及出入口较少的问题。即使今后南桥头立交直通南滨路的工程完工，双向四车道的南滨路能否承担汽车和人流暴增所带来的通行压力？

　　也就是说，南坪区域和南滨路现有的交通道路体系不能满足城市未来发展的需要，如不能规划好、解决好这一问题，将会成为南滨路未来发展的最大障碍。

　　重庆作为一个组团型城市，各组团之间相隔距离较远，公共交通线路往往不能直接到达目的地。南滨路本身由于是新开发的区域，在交通方面与原有的城市交通体系不配套，形成公共交通盲点。因此，完善公共交通的换乘体系是解决南滨路公共交通的“关节”，是有效地形成综合公共交通体系的关键。南滨路作为以观光、休闲、娱乐、居住为一体的城市空间，再加上目前餐饮业的繁荣，只有完善的公共交通体系才能让人进得来，出得去。

　　南滨路房地产的开发使未来的居住人口将达到20—30万人，相当于南坪地区现有的居住人口，这对政府来讲是一个极大的考验；尤其是汽车时代的到来，私人拥有汽车的数量会急剧增加，南坪地区与南滨路的交通道路体系怎样才能满足城市发展的需要？

　　因此，南滨路的开发首先需要解决的是道路交通系统的规划，其规划方向是将交通看作空间移动手段，创造便利合理的城市空间，解决因交通道路拥挤造成通行不便、因能源消费增加、排放气体增加而导致环境污染等问题。

　　四、 南滨路应创造有品味的城市景观

　　南滨路的核心价值是景观。南滨路的景观体现在观赏渝中半岛的山城夜景，但是从城市景观构想来讲这是远远不够的。城市景观涉及到街道景观、自然景观、传统人文景观等广泛内容。

　　南滨路面临的问题是如何规划好未来的街道景观和保护、修缮传统人文景观。南滨路作为以防洪、改善交通、发展经济为初始出发点的市政工程，经过政府的城市商业运作，成功地引进了投资商与政府共同打造“景观南滨路”。需要提醒注意的是投资商都以商业利益为重，这也是商业游戏的规则。但是，过度商业化的开发会与政府提出的规划方向产生偏差，甚至对公共利益造成损害。因此，城市建筑的空间构造、功能、风格、色彩以及项目名称都应严格加以审核，以符合南滨路的城市定位。

　　在传统自然景观方面，“巴渝十二景”中的龙门皓月、黄葛晚渡、海棠烟雨、字水宵灯四景均在南滨路一带，据悉政府将运用现代建筑及工艺技术再现龙门皓月、黄葛晚渡、海棠烟雨三景。我们希望这只是一条不确定的消息，南滨路不会出现人造的自然景观。

　　在这一点上，我们可以学习日本东京睛海开发区的做法。这个集商务办公、居住、会议、展览、观光、休闲、商业为一体的现代化新城，是在一个旧造船厂的原址上填海而成，而过去曾经辉煌过的传统造船工艺、船工的生活、造船的场景都已随历史的发展消失。但在新城里的船厂博物馆里游客可以通过文字、画面、电动模型、灯光、音乐等了解过去的历史，感受一段充满无穷魅力的历史人文故事。

　　百年南滨见证了东西方文明的交融；见证了中华民族的荣辱兴衰；见证了重庆从这里走向世界；…………

　　891年，中国西部的第一个海关验关处便设立于南岸的狮子山下。抗战时期，中国海关总署仍设立于海狮路70号。

　　重庆开埠以后，这里曾经遍布外国洋行，在此经营出口贸易、航运，使重庆成为上海、天津、汉口后的第四大洋货销售中心。抗战时期，美国、英国、比利时、法国等国曾在此设大使馆或公使馆。达官商贾云集，使海棠溪至弹子石一带形成了著名的“富人聚居区”。

　　在晚清时期，英、美、法、德、日等列强，在重庆修建兵营、使领馆和租界，也在南滨路留下了历史的痕迹，如法国水兵营、美国水师俱乐部、日本租界等。

　　当我们在清点南滨路众多的人文景观与自然景观时，我们不应该忘记这里还有一个传颂千年的优美传说，那就是上溯远古，这里诞生了大禹治水的故事，诞生了禹王娶涂山氏的故事，有“禹娶涂山，三过家门而不入”，“女娇唤归，江边诞子”。由此，“诞子石”（弹子石）在传说中成为华夏文明的起源。

　　南滨路有如此丰厚的人文资源与自然景观，何不建一座博物馆或者一处有区域个性的文化街，从人文历史中去体验自然景观、人文景观，发掘及整理在地区地名的来历、历史事件、历史传说、社会发展、建筑史料、商业贸易、生活形态等有形与无形的历史资源，强化城市区域的个性文化。

　　五、 南滨路应发掘区域节日，创造文化空间

　　南滨路在文化设施建设方面，现已竣工的有海棠烟雨公园、黄葛晚渡音乐广场、兴澳海底世界。另外，年底将动工的占地469亩的体育中心，将使这一区域的文化设施得以进一步完善。

　　

www.fang668.com 南滨路在文化空间的创造上可以依托上述硬件设施形成文化旅游产业，而使“食街”的功能淡化，使其成为城市文化的一部分。

　　日本和韩国很多城市在建设城市文化的过程中，挖掘和创造区域节日、传统节日、乡土节日、民族节日、城市节日等各种名目的庆典节日，形成居民的共同意识和旅游价值。从而提高城市形象，创造节日效益。

　　最近东京举行的“鲜花节”引起了世界的关注，在我国的一些城市也有相同的节日庆典融入市民的生活之中，如广州每年一度的“花市”，海南的“换灯节”，北京的“庙会”等，都成为具有地方文化特色的传统节日。

 　南滨路拥有得天独厚的景观资源和亲水岸的地缘优势，又有龙门皓月、黄葛晚渡、海棠烟雨、字水宵灯等传统自然景观的历史，何不以此发掘出与此相关的节日，如“龙门浩赏月节”、“黄葛晚渡音乐节”、“海棠烟雨赏花节”、“字水宵灯烟花节”等，形成每年一度的固定节日，创造丰富的城市文化空间，带动观光产业的发展。

　　六、 南滨路城市发展方向—创造健全的生活空间

　　南滨路的开发改变了南岸区城市发展的格局，拓展了南岸区的城市空间。未来的南岸将形成两个中心，一是以南坪地区为核心的商业中心，二是南滨路沿线将成为以观光、休闲、居住一体化的都市生活中心。

　　重庆作为一个具有山城特色的组团型城市，组团之间是靠道路、桥梁、隧道连接在一起，每一个区域性的城市都是重庆城市“核”的一部分，是城市空间构造的元素之一。

　　“创造山水园林城市”是重庆市城市发展的未来目标。南滨路的开发正是实现这一目标的其中关键“节点”之一，如何规划好南滨路未来20—30万人口的生活空间具有长远的意义，对重庆市城市拓展的新区开发以及其它滨江路的开发具有示范作用。

　　韩国首都汉城对城市的规划目标可以为我们提供有益的帮助：

　　 可安心生活的城市

　　 交通便利的城市

　　 水和空气好的城市

　　 干净而绿色的城市

　　 值得居住的文化城市

　　 人人生活得不错的城市

　　 经济基础稳健的城市

　　经过20多年的改革开放，在经济发展的同时，人们对居住环境的要求也越来越高，健康的居住环境和生活方式已经成为城市居民选择居住地的主要需求。但是，在城市建设方面，我们更多的是注重“量”的发展，而忽视了“质”的提升。韩国首都汉城对城市的规划目标为我们创造健全的生活空间，提供了可以参考的标准。

　　城市是由不同社会阶层的人聚集在一起共同生活工作的空间，要使城市成为“安心居住，安心生活”的地方，一个居住小区的环境舒适是远远不够的，要创造健全的生活空间就必须提高城市生活的质量。就必须达到生活的便利和稳定、环境的优美和安全。

　　1997年重庆成为中央直辖市以后，城市经济得到快速发展，重庆已成为一个以成长为主的经济机制占支配地位的城市。但是在发展过程中我们为城市经济的发展付出了居住环境下降的代价，破坏了城市的历史和文化的延续性，城市中许多新建的高层建筑失去了区域的特性和固有的魅力。如渝中区临江门那些层层叠叠的吊脚楼被外观呆板的高楼取代，一处绝妙的、代表山城特色的城市景观从此消失。我们的规划总是想着推倒重来，而没有想到加以保护或者根据地形地貌改建、修缮，塑造协调而美观的城市空间。

　　南滨路的开发，应该立足于可持续发展，结合地域的特点和历史文化，创造一个具有地域文化个性、亲自然的景观环境。创造交通便利和城市基础设施完善，文化体育设施及教育与公共福利设施规划合理；同时在经济发展过程中生态环境得到很好保护，能够舒适居住和生活，并具有良好工作环境的健全的生活空间。

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