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重庆别墅市场简析

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:18:56| 房地产调研报告|人气:433

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一、别墅市场发展概况

    2002年,以龙湖香樟林别墅为代表,重庆别墅走进品牌时代,品牌最好的注脚是文化传承。这阶段,我们在重庆别墅市场听到的最多的词汇之一是北美风格或者美式别墅。即使是别墅进入今天的“战国时代”,北美风格依然占据着重庆别墅市场的主导地位。

  其实,重庆别墅对北美风格的追捧是有一定文化根源的,因为重庆跟北美有着类似的源流———移民文化。

  美国是一个移民国家,几乎世界各主要民族的后裔都有,带来了各样建筑风格,其中尤其受英国、法国、德国、西班牙以及美国各地区原来传统文化的影响较大。互相影响和融合,并随着经济发展,适应各种新功能的住宅形式纷纷出现,多彩多姿的住宅建筑风格应运而生。因此美国的建筑风格呈现出多元的丰富多彩的国际化倾向。

  北美风格实际上是一种混合风格,体现在别墅建筑风格上,便是欧式建筑风格的融合,其中我们能发现欧洲文艺复兴建筑的影子。到了近代,北美别墅发展成为既简约大气,又集各种建筑精华于一身的独特风格。

  所以,重庆别墅的文化流派,更多可在“北美风格”的引领下细分。

  纯北美派

    集当今世界住宅建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些人文元素,体现一种个性化的、自由奔放的、时尚的城市新贵豪宅。
 
  代表项目:比华利豪园、棕榈泉国际花园别墅、龙湖·香樟林、龙湖·蓝湖郡、南岭雅舍、高山流水、大川水岸·加勒比联排别墅、天景伴山雅筑等。

  学院派:

    追求的是细节上的精雕细琢和形式上的工整严谨,但同时又不循规守旧,它是在尊重人性的前提下,不断地追求理论和实践上的创新。

  代表项目:天江·常青藤人文别墅,以美国最著名的大学联盟———“常青藤联盟”里的百年学府中一些经典意象为原型,完整呈现一个人文意味浓郁的别墅园区。

  顶级派:

    富豪的标签不少,高尔夫是富且贵的象征之一。这类别墅将号称贵族运动的高尔夫作为“顶级”的重要砝码,以欧洲高尔夫文化的享乐、社交为主题,展现豪贵们梦想居住中最耀眼的一道风景。

  代表项目:佰富江高尔夫别墅、保利别墅。

  现代派:

    建筑形体充满了强烈的艺术色彩和极简的几何形体,巨大的视觉冲击力和震撼力猛烈袭来,这时,你会听到固化在我们脑海中传统意义的古典别墅的符号被彻底打碎的声音。

  代表项目:中安·翡翠湖

  不过,就像有人喜欢穿西服,也有人喜欢穿唐装一样,重庆别墅市场虽以北美风格为主,但仍有一些中式风格别墅在市场上独领风骚。中式风格的别墅主要有两大类,一类是庭院派,如金科中华坊;一类是园林派,尽可能利用了重庆山水坡地的原生地貌,以小桥流水,多重私家庭院等营造尊贵府邸———严格说来,这类别墅也不是“纯中国”风格,涵盖了东西方的美学,此风格的包容度很高,传承而创新,其中仍然能看到或多或少的欧美风情,代表项目有天龙长青湖、山语间等。

二、别墅市场分析

1、重庆市场别墅供应量较大,从宏观市场分析看,未来别墅市场竞争激烈。 据我们不完全统计,当前亮相和潜在别墅项目占地已达16000亩,其中亮相项目约占地6700亩,已明确表示作别墅的潜在项目占地约9300亩。从市场统计情况分析,目前已亮相的别墅项目约14个,已推出别墅约1500套;预计下半年亮相并在未来5年内完成开发的别墅项目约8个,加上已亮相的,预计22个项目将一共推出17500套。从别墅供应分析,下半年新推出别墅项目不多,而在售别墅项目的新推产品仍将是市场供应的主力。  17500套(还不包括新开别墅盘)5年要消化掉,这意味着每年要消化3000多套。同时,按照以往的销售情况看,一个销售情况特好的中高档别墅楼盘,其一年的销售量顶多在150套,即使重庆市场每年出现10个这样的楼盘,消化1500套,那么每年也还有1500多套空置。事实上,个别别墅盘,一年仅售10余套。未来别墅竞争有多激烈由此可见一斑。

2、 投放地段北部新区渐成热土 目前从区域的角度而言,主要分布在以下几大板块:  一是北部新区板块,目前的主要项目有大川水岸、蓝湖郡、棕榈泉、比华利、青河湾、佰富高尔夫别墅等。 二是北碚板块,主要项目有中安翡翠湖、水天花园鹭岛和沙坪坝的美茵河谷等。 三是南岸板块,主要项目有天池林海、高山流水、长青湖别墅等。从在售项目分布区域看,渝北、北碚、南山、含谷都有别墅项目在售,还没有形成一个明显的别墅集中供应区。 相比之下,北部新区逐渐成为重庆别墅市场的热土。 受地势较为平坦的优势和政府战略规划的支持,北部新区成为重庆市别墅市场的重要热土。金开大道沿线,一个总占地超过1万亩,汇集顶尖开发商,汇集众多高尚大盘的庞大新城已开始浮出水面。龙湖、金科、保利、棕榈泉等八

www.fang668.com 家开发商将共舞北部新区,总体量超过600万方(含大量别墅),估计在5年内全部推出。

 3、 产品细分中高档别墅为主流  从在售项目档次分析,高、中、低档别墅数均有销售。供应量中高档别墅为最,经济型别墅供应量相对有限。市调发现,目前重庆市别墅项目主要分为以下几类:  顶级别墅总价在260万以上,单价在7000元/平方米以上的独立别墅:如:香樟林别墅、龙湖蓝湖郡独立别墅、比华利豪园、中安翡翠湖、佰富高尔夫等部分别墅。这类别墅市场有效需求有限,但销售情况不错。  中高档别墅总价在120-260万,单价在于4500--7000元/平方米的独立别墅或连排别墅。此类项目有独特、稀有的景观资源做支撑,项目自身环境配置好、户型合理,走势看好。如龙湖?蓝湖郡的连排别墅、大川水岸、天池林海、中安翡翠湖部分别墅等。  经济型别墅单价在3800至4500元/平方米,总房款在80万至120万之间如青河湾别墅、华立天地豪园、天龙部分别墅等。 

4、如果按别墅对外部景观资源的稀缺性作为划分的依据,重庆市目前的别墅又可分为以下类:  湖景别墅 依湖而建,以中大型天然湖泊作为项目自然资源。如龙湖蓝湖郡、天湖美镇、中安翡翠湖、海兰云天纯水岸等。  江景别墅 主要以长江、嘉陵江为主要资源,如大川水岸。  山地别墅 主要以山景为项目的外部资源,如天池林海等。  高尔夫别墅 依靠与高尔夫球场的联合开发,享受高尔夫球场的资源。目前有佰富高尔夫别墅、保利高尔夫别墅。  无外景别墅 依靠产品自身的规划、品质、设计差异化优势取胜。主要有比华利豪园、金科中华坊。

5、别墅市场呈现新趋势
 
趋势1:产品从早期的单一的外部借景开始向规模、产品综合质数取胜。重庆早期的别墅,规模较小,内部环境与配套较差,主要以外部自然资源(如江景、湖景)为主要支撑,产品自身的规划与功能定位缺乏品质。进入2002年以来,以龙湖香樟林别墅为代表,重庆别墅产品开始依靠规模与综合质数取胜。目前龙湖?蓝湖郡、棕榈泉、天池林海为代表的千亩大盘将相继推出,整体规模的优势毫无疑问将促进项目配套、环境和产品规划方面的优化。比如蓝湖郡规划200亩的体育中心,棕榈泉联姻知名学校,比华利以豪宅形象为诉求,充分表明了市场的逐步成熟和产品依赖规模、综合质数取胜的趋向。 

趋势2:经济型别墅将大行其道。从别墅市场的发展情况看,经济型-中高级别墅放量将大幅增加,代表性的项目有青河湾、大川水岸、天龙别墅等,这类别墅主要以连排形式出现,其建筑面积集中在200至300平米之间,总价以80至120万为主,介于独立别墅与花园洋房之间,经济型别墅将是未来几年重庆别墅市场供应的重角。 

趋势3:高尔夫球场开始成为顶级别墅的砝码。目前,重庆市别墅产品联合高尔夫球场开发的项目有佰富高尔夫别墅。号称贵族运动的高尔夫,将是目前至下一阶段重庆市顶级别墅的标志。重庆金字塔尖的贵族们,在习惯了山水熏陶以后,将追求更为高尚和更能体现身份的高尔夫运动。

别墅消费主力- 私营业主 不论别墅档次高低,其主力目标客户多为私营企业主。特别是高档别墅和中档别墅私营企业主是最主要的消费群体。此外一些双知阶层,如大学教授、高级专业技术人员、金融界人士也成为中高档别墅的重要消费群,这部分消费者更重视环境与品质,自然条件较好的别墅项目是他们置业首选。在别墅消费人群中还出现一种低龄化的趋向,二十来岁就成为别墅业主的也不在少数。


三、别墅市场客源分析

 1、目标客户群界定:

    第一:主体目标客户阶层中的个体物业消费承受能力强,发展潜力巨大;
    第二:主体目标客户应具备充分的地域宽度;
    第三:主体目标客户阶段层具备符合未来生活潮流的共同价值取向,必须作为本项目定位的重要依据。

 2、目标客户群特征:

职业特征——
   (1)、各类和营业主,创业型业主
   (2)、经营管理领域:职业经理人,管理顾问,专业代理(商),高级营销人员
   (3)、专业技术领域:高级工程师、高级建筑师、电脑程式设计师、高级会计师、高级医师、证券高级从业者、高科技应用型产业研究人员、高级贸易从业人员
   (4)、社会人文科学领域:律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授
   (5)、有隐性收入的政界人员

地域特征——
     本地客源:本地购房客/来渝工作的外地精英
     外地客源:国内各地来沪购房客/香港、台湾来沪购房客/外籍客户
  
年龄特征——
    主体年龄分布在35—50岁之间,并形成年龄逐渐趋低的趋势。
    其中购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。
    从目标客户的层面及前述经济特征分析,作为新生代中产阶级的主力,除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群。其或多或少存在初

www.fang668.com 级创业、原始积累和扩大发展三个过程,才能达到的实际消费能力,这显示出本案的目标客户必须是有一定年龄的成功人士。

消费特征——
     不讲究性价比,讲究性能比。购买高级或顶级别墅的消费者一般不很关心价格,但很关心产品品质及功能。
需要绝对私密性。这部分消费者非常独立,所以对产品的的私密性要求很高
    需要绝对的安全性。由于这部分人身价较高,容易吸引外界视线,所以安全性是他们考虑的主要问题之一
   非常注重产品的个性。喜欢独一无二、惟我独尊的感觉
   附庸风雅。这些人购房不一定都懂行,但一定懂时尚;不一定都有品位,但一定都追求品位崇尚自然,追求静雅。

重庆别墅市场简析
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