重庆黄桷坪板块区域房地产市场分析

一、黄桷坪板块地域范围

    结合区域内房地产市场发育状况，文中所指黄桷坪板块，即杨九路沿线带状地带，包括滩子口、黄桷坪两个节点，具体东南西不再赘述。

二、板块背景概述

（一）重要的工业及科教文化基地

1、重要的工业基地

黄桷坪是九龙坡区重要的工业及科教文化基地，重庆铁马集团、电厂等大型工业企业坐落于此。

2、九龙坡区科教文化基地

四川美术学院、重庆电力高等专科学校、工艺美术学校等大、中专院校坐落于此，初步估计学生总人数在10000以上。

（二）九龙坡区传统居住区之一

1、重庆铁马集团、电厂职工及铁路职工大都居住于此。

2、四川美术学院、重庆电力高等专科学校、工艺美术学校、电厂子弟学校等学校教职多工居住于此。

3、教育工作者+一般企业职工+学生+社会服务人员是该区域居住群体的主要构成部分及主要消费群体。

（三）便捷的公路交通及水路运输

1、杨九路贯通整个板块，多路公共汽车穿梭于板块内，能便捷到达九龙坡、南岸区、巴南区等行政区域及区域中心。

2、九龙港是重庆乃至整个西南地区重要的货运港口，地理及经济位置极其重要。

（四）区域环境及相关资源

1、区域环境较差

    占据了板块内大部分地块为大型国有工业企业占据，区域空气质量较差、街道脏乱、环境嘈杂。

2、相关资源

    区域仅靠长江，江岸线较长，江景资源丰富，九龙山森林公园环境优美，是区域的天然“氧吧”。

三、区域房地产市场特点

（一）区域居民及分布特点

1、带状与团状相结合的居民分布特点

    受自然地理位置与交通等因素影响，区域居民分布特点相对突出，即沿杨九路沿线的带状分布与及以大型企业为中心的团状分布。

2、收入水平相对较低，购买力有限

（1）区域居民多为重庆铁马集团、重庆电厂等大型国有企业员工，家庭收入较低，购买力有限；

（2）从教人员家庭收入略高，购买力略强；

（3）区域购买力分布较为集中。

    结合区域居民家庭收入分布，我们认为区域购买力分布不具连续性，主要集中在一般购买力及相对购买力两个区间内。

3、大中专学生数量较大，群体消费能力较强

（1）四川美术学院、重庆电力高等转科学校、重庆工艺美术职业学校等学校均位于该区域，学生数量较大，消费需求旺盛，购买力较强。

（2）群体消费所具有的周期性特点，对区域相关行业发展产生一定的不利影响。

4、区域居民整体文化层次不高，家庭组成多为两代及以上

    铁马、电厂、铁路及九龙坡港埠等大型企业单位职工工龄一般较长，年龄集中分布在35—45岁区间内，家庭多由两代及两代以上构成，整体文化层次不高。

5、区域居民生活消费特点及习惯

（1）黄桷坪为区域居民主要生活及娱乐消费地，杨家坪为区域居民中高档次商品主要消费地；

（2）受家庭收入限制，区域居民消费面较窄，日常消费更多考虑经济实用，中高档商品消费量有限。

（二）区域房地产市场

1、区域新推项目分布及相关影响因素分析

（1）区域新推项目分布

    区域新推项目集中分布在杨九路沿线、滩子口及黄桷坪区域内。

2、相关影响因素

——自然地理

    区域自然地理对区域房地产项目开发影响很大，杨九路沿线、黄桷坪及滩子口片区地势相对平坦，开发成本较低。

——社会因素

    区域居住用房建筑年代较久，相对陈旧，居民换房需求较大；为了满足居民居住及工作需要，铁马集团的相关子公司均坐落在杨九路两侧，可供开发土地较少，集团公司职工住房建筑年代较为成旧，急需换房，因此公路沿线多分布企业建房、企业集资建房。

其二、居民原始分布的影响

    居民主要分布在杨九路沿线区域，对区域房地产开发产生较大影响，为了迎合消费者的居住习惯，区域房地产开发主要集中在公路沿线。

2、区域住宅市场

（1）

（2）经济实用的一般住宅和具备一定档次的花园洋房是区域的典型住宅形态；

（3）区域本年度新增商品房约11万方，放量5万方，销售率较高（90%以上）；

（4）区域房地产市场起步较晚，商品房价格相对九龙坡其他区域较低，一般住宅销售价格为2100元/平方米，花园洋房销售价格为3800元/平方米

（5）区域内滩子口区域住宅价格相对较高（3200远/平方米）、黄桷坪区域次之（2400元/平方米）、杨九路沿线价格最低（2000元/平方米）；

（6）区域在售住宅单套面积多为70-90平方米之间，总价一般在20万以下。

3、区域商业市场

（1）受自然及社会等多方面因素影响，区域商业市场发展较为滞后；

（2）区域商业物业经营状况较好；

（3）小型超市+临街门面构成了区域商业市场骨架；

（4）区域商业主要针对学生及中低收入阶层两个消费群体；

（5）区域临街门面租金集中在70元/平方米、销售价格集中在10000元/平方米。

四、区域房地产市场预测

1、区域相关城市规划

（1）黄桷坪区域房地产市场的发展瓶颈是区域可供开发土地少，  其交通现状与房地产发展要求不匹配，区域自然环境相对较差；

（2）未来几年，黄桷坪区域将作为九龙坡区的重点开发区域，在政策上给予一定支持；

（3）未来几年内，杨九路将由原来的双向两车道拓宽为双向四车道；

（4）随着江北客运站的建设完成，部分铁路部门工作人员及相关机器设备也随之搬迁完毕，为区域房地产市场发展提供资源支撑。

2、个别楼盘开发带动区域房地产市场发展

    广厦城开发完成及居民的入住，区域居住人气会有所上升，区域对外居住形象会有一定提升。

3、区域房地产市场的发展，区域房地产市场竞争将更为激烈

    随着规划中禾风雅筑二期、三期，铁路医院侧面地块的开发，区域房地产市场放量将会有所增加，预计在今后两年内区域房地产市场放量将在20万方以上，其中商业部分放量将在3万方左右，以目前区域常住人口及其消费力估计，两年后区域房地产市场竞争将更为激烈。

（4）区域商品房价， 格会有一定幅度的上涨

    未来两年内，区域住宅部分价格上涨幅度预计在15%-20%左右，商业部分价格上涨幅度预计在10%左右。

（5）区域将成为九龙坡区重要的居住区

——丰富的江景资源

    区域拥有较长的江岸线及主城范围内最宽的江面。

——较浓的人文气息

    四川美术学院、重庆电力高等转科学校等高等学校使区域具有较为浓厚的人文气息。

——良好的自然资源

    九龙山森林公园的建成及开放，使区域自然环境得到较大改善，区域居住品质有所提高。

    因此，宏佳公司市场部认为，区域必将成为九龙坡区重要的居住区。