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小户型风潮之产品篇

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:19:04| 房地产调研报告|人气:365

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小户型风潮之产品篇

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在小户型的价格评判上 直面小户型8大敏感话题

  当“小户型”与年轻、时尚、独立、低总价、自由等词联系起来的时候,似乎一夜间它就红遍了京城上下。就如世界上从来没有十全十美的事情一样,小户型的种种问题也随着SOLO和“非常男女”的入住暴露在大家面前。反思也好不屑也罢,今年的小户型仍然高烧不退。

  据不完全统计目前市场上的小户型项目已有20多个,有的甚至有几十万平方米的体量。

  上周五,本报与焦点房地产网house.focus.cn合作,邀请了目前市场上比较有代表性的小户型项目代表,在焦点房地产网与网友就小户型的若干敏感话题进行了两小时的网上直播。

  第一关键词:舒适

  为了保证小面积,你们的小户型是否牺牲了居住应有的舒适?

  吴江:我从三方面介绍一下后现代城的小户型产品。一是后现代城是个从设计开始的纯粹小户型,并非后期改造的,所以它从头到脚都是按照小户型的模式设计的,因此针对性比较强,避免了很多不足,考虑比较周到,功能分区和各种使用功能都比较齐全和完善。

  二是我认为小户型的舒适度不应该只看室内,还要全面衡量舒适度,比如通风、采光和周围的配套情况、空间完善程度等,从这方面看后现代城是比较出色的。

  三是后现代城的“梯户比”,早期的小户型项目一层有二三十套房子,而后现代城一层只容纳五到八户,两部电梯,使得整个小户型的舒展程度很好,通风采光各方面自然比较出色,它的“梯户比”实际在按照大户型的模式做。

  王卉:“凤蝶独立”与炫特区、后现代城的最大区别在于它不是纯小户型社区,社区卖了两年,今年的“凤蝶独立”应该是结盘产品,既然不是纯小户型社区,我们最多考虑的就是它的舒适度。居室、客厅和卧室的分区是非常明确的。从厨卫的要求来讲,小户型保持了前期中等面积户型厨卫的标准,在厨卫不缩减面积的情况下,只把客厅和卧室的面积相对缩小,以达到居室面积功能分区相对舒适的要求。

  郭玉山:北京市场上自始至终都有小户型,但都是混杂在大户型中的,纯粹的小户型是从这两年开始的。炫特区在设计之初就进行过市场调查,产品是完全根据充分满足客户的功能要求设计的,比较舒适。比如炫特区的面积是从40到80平方米,厨房卫生间都很独立,居住功能是齐全的,而且客厅和起居室也是独立分区。

  第二关键词:零居室

  你们的小户型是不是省掉厨房、起居室的迷你户型?

吴江:现在来看,购买商品房的主力已经从金字塔尖向大量的年轻人转移,这部分年轻人需要的是首付、月还款压力都小的房子,但绝不是功能不全的房子。我们认为后现代城应该叫紧凑型社区,户型是紧凑型的户型,因为它在使用功能上和居住完善性上面,是没有任何问题的。后现代城最小的户型是将近50平方米,这样的话,它的使用功能会非常齐全和完善,一个人住或者一对夫妻住,都会觉得比较舒适。我们认为,尊重客户才能做出最好的产品。

  王卉:我们的项目在设计之初,功能性考虑得就比较多。“凤蝶独立”的设计思路是绝不能把小户型作成一个简单的宿舍,如果业主后期的发展非常好,更换比较大的住宅后,可以把“凤蝶独立”用作投资;如果业主后期发展不是很好,也可以把“凤蝶独立”当作终身住宅,因为它的功能性很全。

郭玉山:炫特区的产品里边没有这种户型。炫特区户型的使用功能是齐全的,比如厨房,我们采用了燃气的厨房,这对通风要求较高,就要有独立对外的窗。

  第三关键词:概念淖终

小户型到底是什么东西?

  吴江:我认为小户型实际上应该是紧凑型的产品,并不是说只要小就一切OK。小户型是人成长过程中的第一套住宅,也可能成为终身的住宅,因此小户型也必须满足使用功能齐全的条件。

www.fang668.com   王卉:这个“小”我认为有两重含义:一重是面积小,但不能因为面积小就忽略它的功能性;另外就是月供和首付低。这也是小户型应市场而生的基本原因,它能够满足一部分投资客户或满足第一次置业的需求。

  郭玉山:实际上小户型是相对大户型来说的,没有什么固定的模式,它的特点就是总价偏低,还款压力小,投资价值明显。从市场上看,小户型有它足够的需求人群,有绝对的立足之地。

  第四关键词:投资什么东西

现阶段为了自住,以后更换大户型,小户型用来投资,是不是一个好的投资产品?

  吴江:后现代城在销售前期,购买前面两栋楼的业主大部分是自住,但是从第三栋楼到现在的二期,我们发现投资的客户大量上升。为什么呢?我认为刚开始买后现代城的,大多数是因为它相对低的价格可以解决自己居住的问题,而到后来更多的人看到了后现代城的投资潜力。这个投资潜力我个人认为是对后现代城的评价。

  后现代城是具有城市功能的大盘,我们把它定位为CBD周边的文化中心、休闲中心和辐射CBD的商业磁点。这样的楼盘,能够持续提供升值和保值的动力。我们认为可能很多客户看到了这一点,所以他们才会选择后现代城做投资。

  王卉:说到小户型投资,任何一个项目在开发伊始,投资状况都是首要考虑因素。“凤蝶独立”的特点则决定它是以居住为主,投资为辅。原来我们认为投资客户可能只占到一成到二成,从开盘一个多月的销售状况来看,却比我们预期的还要好一些。原因我们也考虑了一下,无外乎两点:一是“凤蝶独立”周围没有与它类似的物业存在,“凤蝶独立”有其唯一性;再有就是“凤蝶独立”周边对小户型的需求很强,这两点是导致凤蝶独立在投资方面比我们前期预期要好的原因。

  郭玉山:小户型在市场上的投资价值应该是一直存在的,尤其在东区,公司和年轻人的数量在不断增加,需求自然上升,投资价值当然也不弱。像炫特区这样的年轻人社区针对性极强,定位明确,因此它实际上永远都是年轻人的社区,当然是投资的好目标。

  第五关键词:价格住,以后更换大户

  小户型是否还是“低总价高单价”?

  吴江:在小户型的价格评判上,我认为不应只看它的单价或者总价,更要看它提供给你什么样的生活,房子是有价的,但是你的生活是无价的。在后现代城你要看花多少钱买到美国式的后街生活,花了多少钱买到了比较舒适的户型,花了多少钱买到了比较好的梯户比,花了多少钱买到了精装修的配置,这样算下来它还是很值的。

  郭玉山:炫特区在开盘时的均价是每平方米5600元,总价基本上在30~40万左右,在价格和居住舒适度方面找到了比较好的平衡点。户型也从最初的1.0版升级到3.0版,包括我们配送的家电、家具也是在不断升级,是性价比很高的产品。

  第六关键词:寿命网联合主办小户型

  小户型是不是过渡产品?

  吴江:我一直在强调后现代城不是小户型而是紧凑型户型,而紧凑型的户型绝不是过时或者过渡产品。认定一个产品是否“过渡”有几方面:

  第一,它是不是足够舒适,如果足够舒适的话,业主就没有理由因为舒适度去调换房子。

  第二,它是否能满足基本的生活需要,而且在基本需求满足的情况下,它是否有情调。如果一个产品在满足生活需要的情况下又做出了情调,就有足够的生命力。

比如说后现代城每一个小户型都有非常大的落地窗,在落地窗前面还放了一个非常有味道的小台子,可以放床榻或者是可以用作休息;而且60多平方米的房子做出9平方米的卫生间。这些都赋予了房子更多的情调生活。

  第三,它是否具有合理舒适的面积和人口密度。在后现代城的楼道里看不到密密麻麻的楼门和电梯,看到的是非常舒适的过道和开敞的大堂,每层的户数只有5到8户,从这点看后现代城也不渡过度性产品。

  最后,看它是否有城市功能。我们这儿有一个很有意思的现象,就是白领带着父母一起入住。我认为这些业主实际上看重的是我们这个项目具有长期居住的价值。作为一个白领来说,他在平时日常工作中间很忙,回到家以后,他可以去会所,可以健身,可以在两公里长的十字商业街上来回逛……后现代城具有微缩城市的功能,除了居住功能,还具有娱乐文化等城市功能。这种产品第一是具有升值潜力的产品,第二是不属于过渡性产品,而且会在CBD商圈占据非常重要的位置。

  郭玉山:从产品和市场的角度来看,炫特区应该是一个年轻人的社区,为什么我们一直在突出年轻人的社区呢?因为青年购房者是会长期存在的,所以这种产品在市场的需求也是长期的。所以,无论是出租还是出售,都会有良好的市场消化能力。所以从这个角度讲,我们的产品不是一种过渡的产品。

  第七关键词:配套

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  小户型面积经济,配套是否也精简?

  吴江:说后现代城的配套不能脱离它所处的大环境。后现代城北部是一个城市铁路的货运站,这个货运站虽然没有什么噪音,但是在景观上面是比较差的,过了货运站就是通惠河,通惠河那边有奥林匹克运动公园。后现代城针对这些,第一在隔绝社区外的不良景观和东四环噪音方面做了很多的工作;第二在对着货运站的地方,建了两栋商务楼,起到街墙的作用,阻隔了社区外的噪音。后现代城的规划是十字交叉街,把社区分为四块,在交叉街上营造了美国后街生活,我们希望它成为北京继东三环、东四环以及三里屯以后,一个非常时尚、热闹,年轻人愿意光顾的街道。除此之外,我们还设计了2.3万平米的会所。后现代城定义为城市运营的概念,开发商不只在做一个社区,而是在做城市运营商,希望通过这里的配套和设施吸引CBD的人到这里来娱乐购物。

  王卉:我们自己有一个成熟的会所,非常适应年轻人的需求,配有茶室、书屋等,以及其他比较适合中关村人的配套。另外中关村的社区还有一个特别突出的优势,就是教育配套相当完善,这种优势得天独厚。

  郭玉山:炫特区在配套上的完善也是销售比较旺的原因之一。炫特区在配套上完全依照年轻人的需求设置,比如青鸟会所,有7000平方米,包括室内游泳池、球类等。另外我们还有主题私会所,给年轻人提供交流的空间。

  第八关键词:风险配套是否也精简

小户型存在哪些风险?如何规避?

  吴江:小户型的最大风险在于社区日后的管理中会面临经常更换房东和房客所带来的不安全和不舒适的居住氛围。

  后现代城一直强调紧凑型的户型,吸引的租客是高素质的租客,而不是经常在换房的短期租客。

  第二,开发商新松集团目前在北京至少有6个项目,销售情况都非常好,实力也非常强。后现代城不存在是否有钱把房子盖起来的问题。

  第三,大家担心装修的问题,后现代城在做完样板间后欢迎客户去参观,客户可以跟我们多做交流,发展商将尽心尽责做好这个工作。

  王卉:客户对小户型的顾虑大概集中在这么几个问题,首先是使用率偏低,其次是后期装修质量得不到保证。小户型产品自身设计就存在使用率偏低的弊端,这无法避免,但客户在理解到之后还是可以接受的。“凤蝶独立”的小户型使用率可以达到近80%,这种使用率在小户型产品里应该算是比较高的。“凤蝶独立”的精装修是在考虑再三、长期调研后才推出来的,我们力求在入住阶段不发生任何争议。在合同签定执行阶段,客户提出来的要求我们会尽可能满足。

  郭玉山:在精装修上,我们希望尽可能不出问题,或者少出问题。我们采取了很多的措施,包括业主监理会。我们还为精装修专门聘请了专业的家庭住宅装修监理公司进行监理。

  另外,炫特区目前销售回款6个多亿,对这个项目来说,已经没有什么风险了。对于广大业主来说,也没有必要担心开发商没有资金投入、没有实力等等,目前炫特区的投资商还没有跟银行贷过款。

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