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小户型风潮之问题篇

http://www.fang668.com 日期:08-25 20:19:07| 房地产调研报告|人气:945

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小户型风潮之问题篇


  回首 2002 年北京市场上的小户型销售,完全可以用“烫手的山芋”来形容,至今人们还记得去年夏天荣丰2008 售楼现场的“热火朝天”,实在让很多开发商“大跌眼球”。一年过去了,当初 “搅市场之局”的 “首要分子”绿景苑SOLO和荣丰 2008 前前后后都交了楼,暂且不说收楼的种种是非辛苦,那些“非常男女们”入住以后能否如愿以偿享受 “非常生活”,这是很多人都很关心的话题。

  放眼今年的北京市场,小户型项目“风起云涌”,市场供应不断增加,当人们对小户型有更多选择的时候,他们开始恢复平静,开始冷静地面对小户型产品的诸多“俊”与“丑”。对于开发商而言,他们更有必要对小户型的产品问题及解决对策做一番理性剖析和冷静思考,以便在下一轮小户型的开发中有所突破。为此,我们特地邀请一些专家和业主,请他们为小户型“号脉”


  病症一:肺部阴影

  病因:房型合理性差

  症状:

  目前很多小户型产品的居室厨卫同在一条直线上,进深、面宽不成比例,造成狭长的“灰色空间”,而且由于墙体多、公摊多,小户型的室内实用面积过小。在采光和通风上,由于楼体必须保证一定的进深,多个小户型安排在同一楼层时,不大容易统筹兼顾;而在楼层平面布局上,更是明显带有传统的长走廊、户挨户的“筒子楼”痕迹。同时,由于大部分大小户型混居楼中的小户型全朝北设计,对居住健康或多或少会产生不利的影响。

  除了这些“标房式”直套房型外,小户型中还有不少三角形、斜边形、不规则多边形的怪异房型,并且只有一面能采光,一旦分隔,便暗室暗间,“暗无天日”。

  小户型要提高使用率,在设计方面需要创新。


  病症二:重症肌无力症

  病因:户型居住功能差

  症状:

  不少小户型业主都解嘲自己的房子是“流动的旅馆”,无独立厨房、无日常起居的活动空间,往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能,而缺乏日常居家生活的功能。这类“标房式”房型,实际上就降低了作为居住物业的使用价值,因为即使是酒店式公寓,其毕竟还是供人居住生活的“公寓”,而非“酒店”。

  缩小面积与增加功能常常是一对矛盾,小户型的片面求小导致了牺牲居住的根本需要,像不到 20 平方米的空间里,除了一张床、一张桌子和一个柜子之外,再也没有多余的空间,房子的多重功能被压缩得非常局促,仅仅满足了睡眠的需要;过于狭长的户型,使得家具的摆放变得异常单调,并且交通空间也随之加大。

  此外,小户型中储存空间的严重不足,不能做到“螺丝壳里做道场”,也是一大通病。

  拥有一定的灵活空间又紧凑经济的功能设计,应是小户型发展的方向。


  病症三:脑血管梗塞

  病因:公共空间拥堵

  症状:

  现在不少小户型楼,往往都是中间一条窄长走道,两侧一长排住户,如同鱼骨状的平面布局;或者中间绕电梯一圈走道,四面为住户的回环状布局,形成整个层面几十户一贯通的大一统空间格局。这一设计的不合理也是显然的,既会造成人声嘈杂、彼此干扰,又不利于分辨方位和人员的疏导,有业主反映,刚入住的一段时间,每每回家进入走道,“赶问家在何方”,除非辨认门牌室号,几乎没有其他可识别的不同空间格局的标志,往往使人不辨东西,失去方位感。有的甚至七拐八弯,仿佛进入了迷宫,一旦有火警便难以迅速疏散,外人闯入也难以觉察,不像一梯两户、两梯三户那样容易分辨。还有平均每部电梯每天要承载一二百户的运量,即便每户只有1人居住,每天数百人次的上下进出,其拥挤及等候状况可想而知,对消防安全的隐患也不容忽视。

  难下。


  病症四:免疫力降低

  病因:居住人群复杂,动荡性大

  症状:

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  一般来说,小户型聚集的楼盘年轻人会多一些,这些虽然会给社区带来活力,但也会增加不安定的因素,像每层十几户至几十户,使进进出出的人流加大,多少会对邻居产生干扰;而小户型多为过渡型住宅,年轻的居住者随着经济和家庭成员的变化,进而购买更大一些的户型,而将手中的小户型投入租赁或二手房市场,同时,小户型本来就是投资者青睐的对象等等,这些都会使邻居走马灯似的更迭不断。

  由开发商、物业公司发起,通过各种途径,共同营造社区氛围,保持青年社区的纯粹性。


  病症五:肾功能衰竭

  病因:物业管理、配套不到位

  症状:

  许多“单身公寓”的开发商在销售时为客户勾勒了一幅美妙的蓝图,但在最后交房时能否真正兑现自己的承诺呢?事实不容乐观。荣丰2008交房以来,IC卡门禁系统、远红外报警系统,还有每户的信报箱都迟迟没有到位,唯一能识别业主身份的也只不过是一张不贴照片的出入证,更不用说售楼时描绘的超市、食肆、健身房等众多生活设施!从目前一些小户型项目在交房后的情况来看,业主的牢骚不断,因为在业主眼里,原先的一切承诺全然不是如此,所谓提供给业主的“酒店式服务”也仅仅只是一个取悦于购房人的漂亮词汇而已。

  尽可能地完善社区的生活、商业功能,将优质的物业服务提供给业主。


  病症六:心律不齐理、配套不到位

  病因:投资市场不稳定

  症状:

  从目前市场看,一些开发项目改变了过去小户型分散在楼层中的做法,而将其集中在一两个楼、甚至大半个社区中,用以吸引眼球,增加卖点。但在市场追捧的后面,则是转售和出租的困难,因为户型的稀缺是占据市场制高点的重要因素。比如一个大户型云集的社区,小户型可能成为掌上明珠,而小户型过于集中的楼盘,如果投资者占据较大份额,出租时会因为竞争租户而竞相杀价。作为过渡型产品的小户型,不排除短期内在特定区域持续走热的可能,但最终无法长期成为整个市场的主流。就总体而言,集中放量的小户型虽然会造成轰动效应,但长远会阻塞有限客户群的需求通道,造成投资收益降低。

  目前政府相关部门将加大对租务市场的规范和整顿,二级市场和三级市场的不完全开放性也影响投资,这对并不便宜的小户型投资将是很大的“地震”。

  对于热销的小户型单身公寓或酒店式公寓,投资应谨慎。


  病症七:白内障

  病因:模糊单价,价格与价值相偏离

  症状:

  小户型最大的优势就在于低总价,这一点使一些买家趋之若鹜,但目前市场上现有的小户型价格比起同社区的大户型来说,要贵了许多,单价基本都在7000-8000元以上。这其中一方面是小户型相对于大户型而言,同样面积的建筑成本要大一些,迫使开发商提高价格;一方面是户型内水电管线等占用的面积以及公摊面积,在比例上都要比大户型大得多,有形无形中进一步降低了使用率,也就是变相提高了价格;另一方面由于热销,开发商也常常会将价格定得高一些。凡此种种,都使得小户型在未来市场上的增值空间并不广阔。

  如今,小户型公寓的得房率普遍远低于常规住宅,大多在70%左右,有的甚至只有60%,过低的得房率,实际上就缩小了套内的使用面积,或者说实际上增加了套内使用面积的折合单价,其不实惠、不合算是不言而喻的,但不少购房人并没有意识到这一点。

  购房前多算几笔帐,多问几个“为什么”,要搞清楚自己买的房子未来究竟会怎么样?

  实际上,不管是去年流行的“超小户型热”,还是今年掀起的“小户型社区热”,都是市场逐渐走向细分的结果。对于开发商来说,在激烈的竞争中寻找市场空档,赢得商机;而对于购房人来说,面对形形色色的小户型,由表及里,去粗取精,明明白白地挑选到适合自己居住或投资的住宅,是一个再明智不过的选择。


  链接一

  一味偏方

  关于小户型的户型和功能设计

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  针对目前市场上小户型产品的户型设计,“医师”们提出一些优化对策,供大家参考:

  1.改点式为板式,创新平面布局

  改变整体建筑造型,将点式塔楼改为板式结构,并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅,每户再一分为二,形成一梯四户、一梯六户的小户型,这就既能减少走道面积,提高得房率,又能增加各户采光,并能有效避免一梯几十户,中间通廊式的诸多弊端,增加安全保障。

  2.改“直套”为“横套”,缩短进深

  现有的小户型往往进深过长,大都只能形成“直套型”的一房一厅,以及暗卫、暗厨,且客厅要么无直接采光,要么采光不足,不如卧室明亮。如果能将其改为并列式的横套,同时缩短进深,并将卧室在平面布局上与客厅相错,凹进一块,形成曲折阶梯状布局,这就既能有效控制总面积,又能开设更多的窗户,做到厅、卧、厨、卫全明,增强居室自然通风采光的生态性能。同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现,强化其造型美感。

  小户型中各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要,也就是说,在起居室、卧室以及厨卫面积达标的基础上,再适时加以考虑。为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求,可以考虑以下几方面:

  1.细化功能区隔,合理面积配比

  小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小,而应在细化功能区隔,合理各功能区域的面积配比,以及充分利用空间的基础上,做到小而全、小而精,小得合理、便利,不影响使用。

  对于 1~2 人居住的一房一厅来说,其各功能区域的面积,当然要比常规住宅的二房、三房要小得多,但又不能太小,应以符合人体工程学的基本空间尺度为限。如卧室不能小于10平方米,客厅不应小于 12 平方米,卫生间不宜小于 4 平方米等,否则就会影响使用,使空间过于局促。其它功能空间的面积也应有合理配比,如储藏室、壁橱、小阳台、玄关以及冰箱、洗衣机等的专用放置空间等。各功能空间面积的恰当配比,各空间尺度的适宜准确,既能满足需要,又无面积损失,这是细化小空间功能区隔的关键一环。

  2.变化局部隔断,增加储存空间

  为了充分利用空间,“借空不借地”,可采用类似 “S” 形“弓”形和“工”形,以及“勺子形”、“山”字形等多种形式的隔断,以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间,既能增加分门别类的多种储存空间,又能节省占地,提高空间利用率。且又能保持分隔墙面的平整和完整,提高隐蔽性。虽说相似的隔断在常规房型的二房、三房中已有运用,但尚未普及,而在小户型的设计中,却几乎绝迹。如能更好地、因地制宜地采用这类隔断,则小户型的设计便能有所突破。其实用性、功能性将随之陡增,且又能有效控制面积。

宝名机构•房地产研究中心王水男


  链接二

  SOLO 居住体验


  我购买的是有着一定代表意义的SOLO一代小户型,这是一套建筑面积46平多的居室,价格嘛还算能承受得起,每月除去月供还能有充足的娱乐和原始积累的资金。

  由于是精装公寓,整栋楼的装修风格和选材都一模一样,淡黄色力邦漆和白色复合木地板使整套居室都呈现出浅色调的氛围,这我倒还喜欢,只是装修质量不敢恭维,在入住前,居室的墙漆就返了3、4次工,因为是从大户型修改成的小户型,所以室内基本上都是后天的隔断,只有两面承重实墙,这给刷漆工作和入住后我自己的个性化装饰行动都带来了不小的麻烦。复合木地板颜色不错,地板本身的质量我现在还不得而知,但工程质量可不算优秀,入住后3个月就出现了地板起鼓的现象;不过每当我怒气冲冲地质问物业时,他们的客服态度还是无可挑剔的,基本上能起到让我当时消气的作用,但是解决效率就没有他们的态度那么使人满意了。

  再说说私密性,各套居室之间的隔音效果很不理想,尤以上下水较为突出,我们这儿的业主论坛上经常有人反映说对周围各家的作息习惯都被迫地熟悉起来,几点起床,几点洗澡,几点洗衣服等等,唉,无奈。另外,对门之间的人声也比我想像中清晰。

  一段时间以来,精装小户型成了市场竞相追逐的对象,各种各样的说法和概念争奇斗艳,归根结底说,能够为尚处在初级发展阶段的年轻人提供越来越多的区位、交

www.fang668.com 通都比较理想的时尚居所当然是一件好事,既然是好事就更应该做到彻底,否则好事变成烦事、坏事就成了大家都极不愿意看到的结局了。
小户型风潮之问题篇
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