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房地产业如何全面“触网”?

http://www.fang668.com 日期:08-26 18:30:45| 房地产论文|人气:882

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    网络经济是在信息网络化时代产生的一种崭新经济现象,表现为经济生活中的生产、交换、分配、消费等经济活动,以及生产者、消费者、金融机构和政府职能部门等主体经济行为,都同信息网络密切相关,不仅要从网络上获取大量经济信息,依靠网络进行预测和决策,而且许多交易行为直接在信息网络上进行。

    顺应形势,房地产企业全面“触网”。

    1.房地产企业内部E化。

    房地产企业内部使用ERP系统大大提高了公司的工作效率,更重要的作用在于对数据的存储查询和发布。销售是房地产企业管理的重头戏。销售数据的整理、统计是项烦琐的工作,有了ERP系统,就可以实现轻松实现销售业务的管理。让管理者随时得到销售和各种具体数据,并以不同的方式表达。当公司有多个售楼处或代理商时,各个售楼处或代理商对销售数据的共享,销售数据的汇总、查询、分析是日常工作的必备环节。在当前日趋活跃的三级市场上,许多中介公司,如房屋置换公司,一般在市域范围内连锁店式经营。这些公司对房源信息的共享,只能依赖ERP系统和互联网。

    2.中国房地产企业全面“触网”。

    目前我国许多大型房地产开发公司都有了自己的网站。网站建设是网络经济中房地产营销的重要渠道,或者说是房地产公司进行电子商务的途径。但其内容大部分仅限于公司的文字性介绍。随着网络带宽的提高和多媒体技术的发展,公司可以实现物业的立体展示,大数据量的传输。同时随着金融业网络化发展和中国信用制度的完善,网上交易和付款将完全实现。

    在上海,网络越来越看好房地产业,目前该市已有二十来家房地产专业网站,访问量越来越大,网上业务初露端倪,一定程度上提升了房地产信息化程度和服务效率。这些网站大体分成三类:第一是政府网站,第二类是专业网站,第三类是企业网站。

    上海的“网上房地产”网站似乎很值得借鉴,它不是一个普通的信息共享网络。加入它的中介公司都经过政府核准,网上的每一条信息也都经过各区县交易中心数据库核实,所以查询更高效、方便。所有会员单位的房屋买卖都在网上进行,你在任何一家门店“下单”后,信息就进入统一的“网上房地产”交易场所,在这里所有的房源统一挂牌,通过电脑配对、场内交易代表和场外门店以及各交易代表之间协商的办法,快速地找到合适的房源。在"网上房地产交易不必使用现金,可通过电子银行从相关银行直接划帐,买卖双方都安全,网下要做的只是看房、签约。

    政府:房地产交易信息管理开始网络化。

    房地产交易信息管理是政府部门的行政职能之一。房地产市场交易管理的对象包括房地产市场活动的主体、客体和内容。房地产市场活动的主体是指直接或间接参与房地产商品交易的各方,包括房地产开发经营企业,房地产消费者和各种房地产中介机构。房地产市场交易的客体主要是作为房地产交易的标的物,包括进入房地产市场的房屋所有权、使用权以及一定年限的土地使用权。房地产市场交易活动包含了房地产交易过程中的所有环节,如商品房预售审批、登记、过户等。

    房地产市场交易信息管理的具体内容包括:

    1.入市资格审查资格审查

    包括两方面:一是对房地产开发公司、中介公司的资质审查和批准;二是对入市进行交易的具体房地产商品的审查,其核心工作是对商品权属的审查,如商品房预售审批。

    2.房地产交易合同管理

    房地产交易实质上是房地产使用权和所有权具体权利的交易。因此对交易合同的管理是市场管理的重要内容。具体包括交易双方资格的审查和认定,房地产交易价格核定,交易合同的汇总整理和保管。

    3.办理房地产权属转移登记

    权属的转移登记是在合同管理时同时进行的。

    4.征收交易税费

    主要的税费有向交易双方收取的契税及交易费等。

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    5.房地产市场交易资料的统计分析

    按时间段(月份、季度或年份)、物业类型、不同的区位条件等情况对市场交易数据资料进行汇总、分析。

    营建数字化的全新生活理念。

    物业管理的智能化是21世纪房地产业的重要发展方向,网络建设是智能化管理、服务的重要组织形式和内容。其中内部网络的建设是最重要的部分。通过物业内部计算机网络的连接,可以实现的功能有:

    (1)水、电、气、热等自动计量,收费;
    (2)住宅小区封闭,实行安全防范系统自动化监控管理;
    (3)住宅的火灾、有害气体泄漏等实行自动报警;
    (4)住宅设置紧急呼叫系统;
    (5)对住宅小区的关键设备、设施实施集中管理,对其运行状态实施远程监控。

    计算机网络管理的优点在于:

    (1)网络管理可以实现全天候运行。
    (2)避免了管理工作对业主生活的干扰。
    (3)便于业主参与物业管理和监督。
    (4)给社区带来融洽的人际关系

    营销新篇章:房地产网络营销。

    房地产营销的主旨是用户导向,然而传统的市场营销是单向的,即依赖各种各样的媒体广告来促进顾客的接受,再以各种各样的调查研究方式了解顾客的需求。两种过程在大多数场合下是分离的。也就是说开发商或代理商与客户之间的信息传递、反馈,速度慢,成本高,容易造成信息不对称。而网络营销则正好解决了这个问题。网络营销是借助互连网进行的市场营销。房地产网络营销有以下新的特点:

    1.跨时空交易

    目前投资者或购房者主要有两种:传统的媒体广告和实地查看、询问。传统的媒体广告如报纸、电视等对某一物业或某一类物业的信息量太少,而且是单向的,并具有渲染色彩,无法满足投资者或消费者的信息需求。实地查看会得到第一手的资料,但太浪费时间了。在网络时代则解决了以上的问题。置业者可以利用任何时间,通过互联网快速搜索相关的房地产以了解大量相关的资料,作出初步的判断。

    2.交易现实的虚拟实现

    虚拟现实技术(VRML)是描述多维交互式模拟环境的一种语言。虚拟现实技术业可以理解为多媒体和延伸。近年来,虚拟现实技术已真正地成熟起来,目前虽然离普遍应用还有一定距离,但其应用前景却完全可以与房地产网络化结合起来。在网络上传输的多媒体信息,用户在家里便可以充分体验房地产的品质。

    3.交互式营销

    互联网络可以提供每套房屋的信息以及房屋和整个小区的整体环境,让用户对公司的房地产有充分的了解和体验。互联网与公司的后台房地产产品资料数据库相连接,顾客可以直接通过互联网查询其需要的商品信息,更重要的是通过网上留言板、电子信箱和互联网建立的模拟办公室或会议室,公司人员可以跟潜在的顾客进行交谈,了解客户的需求,收集信息的反馈,使公司能准确、及时地把握市场动向。

    4.整合性

    互联网上的营销可由商品信息至收款、售后服务一气呵成,因此也是一种全程的营销渠道。另一方面,企业可以借助互联网络将不同的传播营销活动进行统一设计规划和协调实施,以统一的传播咨讯向消费者传达信息,避免不同传播不一致性的消极影响。

    宽带:房地产业一个新商机?

    目前在宽带网络上拼得最厉害还是基础网络运营商和设备提供商,房地产业目前只是稍微有一些动静,在一方面是技术上还未完全成熟,运营商还未能形成统一的工业标准,在国内甚至连谁来建设这样一个基础网都相当模糊,另一方面就是市场还未成熟,相应的网络服务还不能到位,这使得房地产业还仅仅只能把脚步停留在几个试验小区上。

    摆在房地产商面前的首要问题是:如何选择最好的时机切入到未来宽带网小区建设

www.fang668.com 中,目前互联网离相当大一部分居民仍然十分遥远,这很大程度上人为的阻碍了智能小区的推广,以现在的客观条件,房地产商把市场策略定位到宽带网时代明显超前了现有的市场现状。但宽带网普及的趋势是肯定的,如果完全按照传统房地业的游戏规则又有可能在将来被淘汰掉。

    其次,是与服务商合作还是自己重建一套服务于智能小区的服务系统?如果房地产商自己承担这些服务,比如视频点播,远程教学,远程医疗等,则需要付出相当大的建设成本,但整个控制权在自己手上。相反的话,房地产商只要扮演一个集成这些服务的角色,但事实上,如果把这些服务集成控制到房地产商手里是相当困难的。

    再次,房地产业如何面对其它行业染指这一块蛋糕的挑战,事实上,与新的智能小区建设相比,旧的小区智能化改造更为重要,这一块事实上基础网络设施提供商、基础网络运营商、网络服务提供商、及诸如超市这些提供服务的传统企业均可以渗透进来,在这方面,房地产业跟其它行业的机会是平等的。

    宽带网络时代的到来将必然给房地产业带来革命性的改变、机会及挑战,对开发商而言,需要相当的策略和技术、市场敏感接触能力,但可以肯定的是,宽带网将给房地产业带来一套新的运营方式。

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