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南京市郊区土地基准地价结构的探析

http://www.fang668.com 日期:08-26 18:32:48| 房地产论文|人气:182

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    摘要:土地基准地价是由权威性的公共或私人土地评估机构对地块所做出的估价,它是政府对土地市场地价水平进行宏观引导和管理的依据,是政府制定土地税和调节、稳定房地产交易的依据。本文基于2003年对案例地区——南京市六合区、浦口区、高淳县、溧水县进行的土地定级估价相关成果的基础上,运用基准地价内部结构比率指数(其包括同级各类地价结构比率指数、同级各类地价环比指数、同类各级地价比率指数、同类各级地价环比指数),对南京市郊区地价体系形成的原因、机理以及基准地价结构给予了深入的分析,揭示了南京市郊区土地基准地价内部结构比率的一般规律,这对于大都市郊区基准地价的调整及宗地评估具有重要的理论意义与实践价值。

    1.  前言

    基准地价作为我国城镇土地价格体系的重要组成部分,是我国地价评估的基础,其主要反映城市地价的总体水平。土地基准地价是由权威性的公共或私人土地评估机构对地块做出的估价,它是政府对土地市场地价水平进行宏观引导和管理的依据,是政府制定土地税和调节、稳定房地产交易的依据[1]。

    2003年所开展的新一轮的土地定级估价工作基本上遵循先前的土地定级估价的技术路线。在全面收集影响各地区土地质量的因素因子资料的基础上,应用地理信息系统(GIS)技术和方法,建立各地区土地定级信息系统。然后,运用多因素多因子综合评价方法,根据影响综合土地级别的因素因子的相似性和差异性评定出城区土地级别,最后根据土地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充,确定土地级别。

    本文共计选取六合区、浦口区、高淳县、溧水县四个样本,其基本上代表了南京市郊区的总体水平。通过对四区最新的土地定级估价成果的分析,运用结构比率指数和各地区城市内部各类型土地基准地价的平均值,深入分析了各地区城市内部基准地价结构比率的一般关系以及其基准地价形成的机制与结构,此举对于研究南京市郊区土地市场走势,引导土地利用结构的优化配置,促进土地利用逐步向内涵挖掘、集约利用的方式转变将具有非常重要的理论意义与实践价值[2]。

    2.  相关概念的界定

    2.1 地价与基准地价

    地价即土地的价格,它是土地供给与需求相互均衡的结果。从理论上讲,地价应是土地权属让渡的经济补偿,其本质是地租的资本化,或是土地受益的贴现值的总和[3-5]。地价按属性可分为市场地价与基准地价。所谓的市场地价是指地块在市场交易中达成的价格,而基准地价,对于其涵义基本上存在两种解释。一种认为:“基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积的平均价格。”另一种认为:“基准地价是在某一城市的一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段,然后评估出的地价区段在某一时点的平均水平价格” [6]。 除了上述两种解释之外,浙江大学刘卫东教授对基准地价的概念给予了如下的解释,他认为:“基准地价是指对现状利用条件下各级土地或均质区域,按照商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估确定的某一估计时点上一定年期物权性质的土地使用权的平均价格” [7]。作者更倾向于刘卫东教授所做出的解释,它更全面的、从多个侧面对基准地价予以了界定。

    2.2 综合定级与分类估价

    土地定级估价的结果多以综合定级与分类定级为多,对于二者在概念上应有一个明确的认识与界定。所谓的综合定级是指用多因素综合评定的方法综合考虑各因素因子对各种地类的影响权重,通过分值确定土地级别;分类定级是针对某一种用地类型所确定的土地级别。

    3.  南京市郊区土地基准地价的内部比率结构分析

    大都市郊区作为城市的一特定区域,在长期的社会经济发展以及近期的规划扩建中,会形成不同的土地利用方式或分类使用属性,如:建筑用地、商业用地、工业用地、交通用地、公共事业用地、各类基础设施

www.fang668.com 用地等。从各种用地的使用性质看,能够从使用过程中直接获得经济效益的主要是商业用地、工业用地与住宅用地[8]。因此,本文仅选择这三类用地进行基准地价测算。南京市郊区土地在测算商业、住宅、工业三种用地类型的基准地价中,以商业用地价格为最高。在按照效益最佳原则确定综合用地基准地价时,均以商业地价来代表综合地价。

    基准地价内部结构比率结构是指不同地类以及不同类别之间的地价比例关系。基于对案例地区城区内各类、各级土地的统计计算,分析得出区内同级内部不同用地类型地价比率结构以及同类用地不同级别的地价比率结构的特征值。

    3.1 同级各类地价比率结构

    要研究同级各类地价比率结构,我们首先引入同级各类地价结构比率指数[8] 这个概念,它是指以商业用地的基准地价为基准值,住宅用地基准地价和工业用地基准地价对商业用地基准地价的比值作为比率指数。其相应的计算公式如下:

    αss = Ps / Ps=1  αzs=Pz / Ps  αgs=Pg / Ps

    其中αss为商业用地比率指数;αzs为住宅用地比率指数;αgs为工业用地比率指数;Ps为商业用地基准地价;Pz为住宅地基准地价;Pg为工业用地基准地价。通过应用上述公式,计算得出2003年南京市郊区土地同级各类地价结构比率指数(表1),同时绘出南京市郊区土地同级各类地价比率变化曲线(图1)。此外通过将上述公式进行变换,我们引出同级各类地价环比指数[8] 这个概念,其计算公式为:

    αsz=Ps / Pz=1/αzs           αzg=Pz / Pg=αzs /αgs

    根据同级各类地价环比指数计算公式,将表1中数据进行处理计算,得出同级各类地价环比指数(表2),并绘制出南京市郊区土地同级各类地价环比指数变化曲线(图2)

    表1  2003年南京市郊区土地同级各类地价结构比率指数

    地名xml:namespace prefix = o ns = 'urn:schemas-microsoft-com:office:office' />

    一级   二级   三级   四级

    αss      αzs    αgs    αss    αzs    αgs    αss    αzs    αgs    αss    αzs    αgs

    六合区    1.00    0.37    0.22    1.00    0.48    0.32    1.00    0.49    0.31    1.00    0.57    0.37

    浦口区    1.00    0.44    0.24    1.00    0.54    0.35    1.00    0.74    0.53

    ——    ——    ——

    高淳县    1.00    0.41    0.27    1.00    0.48    0.31    1.00    0.49    0.32    1.00    0.51    0.37

    溧水县    1.00 &n

www.fang668.com bsp;  0.36    0.19    1.00    0.48    0.27    1.00    0.62    0.40    1.00    0.66    0.49

    平均值    1.00    0.40    0.23    1.00    0.50    0.31    1.00    0.59    0.39    1.00    0.58    0.41

    注:基础数据来源于六合区、浦口区、高淳县以及溧水县2003年土地定级估价报告。

    表2  2003年南京市郊区土地同级各类地价环比指数

    级别    αsz    αzg

    一级    2.50    1.74

    二级    2.00    1.61

    三级    1.69    1.51

    四级    1.72    1.41

    从表1、图1中可以看出:(1)南京市四个郊区各级地均以商业用地基准地价最高,住宅用地基准地价次之,工业用地基准地价最低,三者的关系为:αss>αzs >αgs。以上从各级土地所反映出的现象充分说明南京市郊区的经济主要是以商业为主,而工业发展比较缓慢,工业企业相对来说不是很景气。(2)从高等级到低等级,区域内部住宅用地比率指数与工业用地比率指数基本都呈现出逐步增大的趋势,同一区域内由于经济发展水平的不同,基础设施完善程度的差异而导致同级各类土地存在很大差异,其中一级地内住宅用地、工业用地与商业用地在地价上存在的差异最大,而在最低等级地内,住宅用地、工业用地与商业用地在地价上的差异最小。(3)各级地内由商业用地向住宅用地、工业用地的降变幅度不同,一级地内由商业用地向住宅用地、工业用地的降变幅度最大,四级地内降变幅度最小,说明不同用途土地地价在城镇中心差别显着,在外围地区差别变小的一般规律。

    从图2中我们发现:(1)αzg即住宅用地地价与工业用地地价的比值从一级地到末级地并没有发生大的变化,外在形式上表现为基本平行于横轴的一条曲线,这说明在每一级土地中,住宅用地地价与工业用地地价都比较接近。(2)αsz即商业用地地价与住宅用地地价的比值由一级地向四级地逐步降低,这说明在区域外围商业地价与住宅地价差别变小,这一点也正好吻合了图1所反映出的一些相关信息。

    3.2 同类各级地价比率结构

    同样对于土地同类各级地价比率结构的研究,本文中亦要引入一个概念,即同类各级地价比率指数[8]。所谓的同类各级地价比率指数是指以一级地地价为标准,其它各级地基准地价与一级地基准地价的比值,它反映的是商业、住宅、工业各用途地价在区域内的分异情况,体现各用途土地基准地价随土地级别与一级地之间的离散程度。其计算公式如下:

    b11=1         b21=P2 / P1         b31=P3 / P1         b41=P4 / P1

    其中P1、P2、 P3、P4分别表示一级地、二级地、三级地、四级地的基准地价,通过利用上述公式,计算得出南京市郊区土地同类各级地价比率指数(表3),并绘出南京郊区土地同类各级地价比率曲线(图3)。上面公式经过变换,得出同类各级地价环比指数[8],其计算公式为:

    b12=P1 / P2=1/ b21   b23=P2 / P3=b21 / b31   b34=P3 / P4=b31 / b

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    根据同类各级地价环比指数计算公式,将表3中数据进行处理计算,得出同类各级地价环比指数(表4),并绘制出南京市郊区土地同类各级地价环比指数变化曲线(图4)。

    地名    商业    住宅    工业

    一级    二级    三级    四级

    一级    二级    三级    四级

    一级    二级    三级    四级

    六合区    1.00    0.62    0.47    0.29    1.00    0.80    0.62    0.43    1.00    0.89    0.64    0.47

    浦口区    1.00    0.59    0.29

    ——    1.00    0.72    0.47

    ——    1.00    0.87    0.62

    ——

    高淳县    1.00    0.72    0.56    0.36    1.00    0.84    0.66    0.45    1.00    0.81    0.62    0.49

    溧水县    1.00    0.59    0.33    0.22    1.00    0.78    0.55    0.40    1.00    0.81    0.68    0.55

    表3  2003年南京市郊区土地同类各级地价比率指数

    注:基础数据来源于六合区、浦口区、高淳县、溧水县2003年土地定级估价报告

    各类用地

    b12    b23    b34

    商业用地    1.60    1.61    1.56

    住宅用地    1.28    1.38    1.43

    工业用地    1.18    1.32    1.29

    从表3、图3中可以看出所选取的南京四个郊区均呈现出如下的变动趋势:各类地地价均以显着的降变幅度从一级地向末级地下降,其中商业用地地价降变速率最快,其一级地地价几乎是末级地地价的3.5倍;住宅用地地价降变速率次之,其一级地地价是末级地地价的2.3倍;工业用地地价降变速率最慢,其一级地地价是末级地地价的2.1倍。上述的现象说明不同的用地对于土地区位的敏感性以及依赖性不同,其中商业用地相对于其它两种用地来说最敏感,其对于中

www.fang668.com 心地域具有非常强的依赖性。人流量、土地位置、商业圈对商业影响巨大,从而影响地租水平,进而影响地价水平,而工业与住宅用地对于人流量、土地位置的依赖程度相对要小一些[2]。

    从图4南京市郊区土地同类各级地价环比曲线发现,商业用地依然最高,工业用地依旧最低。这也就更充分说明了在商业、住宅、工业三种用地中,商业地价级间的离散程度最大,工业地价间的离散程度最小,住宅地价间的离散程度居于二者之间。

    4.  结语

    通过对南京市郊区土地基准地价比率结构的分析,发现南京市郊区土地呈现出一定的规律,总结如下:第一,土地基准地价自城区中心向外围衰减的现象表明南京市郊区土地基准地价的空间分布规律具有整体向心的趋势,其中尤以商业用地基准地价的向心分布最为明显,住宅用地与工业用地基准地价的向心分布次之。第二,无论何种级别的土地,皆以商业用地地价最高,工业用地地价最低,住宅用地地价居中;无论何类土地,皆以一级地地价最高,末级地地价最低,并且一级地基本分布于城区中心,末级地分布于城区外围。第三,住宅用地、工业用地与商业用地间存在的差异,随着等级的升高,而表现的愈加明显与突出。第四,从一级地到末级地,在地价下降的速率方面,商业用地下降速率最快,工业用地下降速率最慢。

    上述分析以及所得结论为大范围的城市郊区土地基准地价的调整工作将提供重要的参考依据。随着城市土地使用制度改革的深化,土地市场逐步发育,土地交易形式与土地价格形式日趋多样化,土地价格逐步升高[2], 我们可以根据城市地价形成的规律和特点,对地价体系给予适时的调整,以适应社会经济和土地市场的发展。

    作者简介:张雅彬(1978- ),女,硕士研究生,主要从事土地管理,GIS应用方面的研究工作。

    参考文献:

    [1] 张莉. 城市发展中的地价空间结构研究——以连云港市区为例(南京师范大学硕士论文),2002,1~2

    [2] 王庆改,郑新奇. 城镇基准地价结构分析[J]. 山东师大学报(自然科学版),2000,(6):162

    [3] 王克忠. 城市地价与地价体系[J]. 财经研究,1994,(7):2~11

    [4] 黄贤金. 地价内涵探析[J]. 中国体的科学,1995,(4):17~19

    [5] 黄亚平,丁烈云. 地价、地价评估与城市规划[J]. 城市规划汇刊,1997,(6):50~54

    [6] 彭俊,刘卫东. 基准地价评估问题[J]. 国土开发与整治,1996,(3):50~51

    [7] 刘卫东. 新时期城市基准地价更新与应用问题研究[J]. 经济地理,2003,(2):255

    [8] 李小波,马仁会.河北省城镇土地基准地价结构比率分析[J]. 地理学与国土研究,1998(1):1

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