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以宏观经济角度分析中国房地产业

http://www.fang668.com 日期:08-26 18:33:19| 房地产论文|人气:399

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    从宏观经济角度看中国房地产是笔者情有独钟的一个角度,但以前从未系统地从这个角度进行梳理。

    现借此文提出六大展开性的观点。

    宏观经济的发展阶段将根本决定房地产的发展

    为什么中国当前房地产业发展如火如荼?一个最主要的原因是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段,这个阶段正是房地产发展的黄金阶段,在一定收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的“经济加速器”。

    为什么中国当前的房地产业发展水平还不够,基本上还处在第二产业,房地产企业的主要业务还是房地产开发,而不像西方那样,房地产业已成为标准的第三产业,房地产金融和服务大大超过建筑业的规模,原因亦在于中国的经济发展阶段还比较低,人均收入还比较低。中国房地产的发展尚待天时。

    写到这儿,不禁想到前年,见到万科的老总王石,问万科的最新动态是什么,答曰“成立研究院”,再问研究什么,复答曰“研究标准件,新型建筑方式”等等。呵呵,原来轰轰烈烈的中国房地产其实一直处于各个项目各自为战的“农业时代”,这才刚刚开始进入标准化、规模化、集约化的工业时代,离后工业时代还远着呢!

    房地产的发展也将引领一段时期内的宏观经济运行

    房地产的厉害,在于他拉动的产业巨多,据说高达130多个行业,这使得房地产的大车一经启动,对宏观经济的影响便举足轻重。本轮中国经济增长,最早就是从房地产增长发力开始的。

    早在2000年,汽车等其他产业还没有预热时,房地产的投资和消费的增长均已超过30%,可以说引领了新一轮中国经济增长大潮的潮头。

    在过去几年,房地产对每年的经济增长一般直接贡献在1个多点,间接贡献高达2-3个点,功莫大焉!即使对房地产颇有微词的央行,在最新政策报告中,也给了充分肯定。算起来,2005年,房地产的投资几乎相当于国内生产总值的13%,房地产业成了中国的支柱产业。

    中国独有的增长模式将影响房地产发展

    房地产业发展这么快,不仅与经济发展阶段有关,与对过去的补课有关,还与经济增长模式有关。众所周知,中国的一个独特的增长特色是“诸侯经济”,即各个地方政府无不怀有强烈的政绩冲动。而在房地产的发展上,地方政府与开发商实际上形成了“你发财我发展”这样一种增长模式。对于地方官员来说,只要土地卖出去,城市建起来,我的政绩就有了。对于房地产商来说,只要有土地,有政府支持,那就是最佳的商业发展时机,哪管有人因此失去土地,哪管身后骂名滚滚来。

    “你发财我发展”这句话还没有完全道尽这一发展模式的秘诀,还要加上一句“成本社会掏”,才算完整。最主要的成本,当然是失地农民来掏,另外环境污染等方面的成本则是全社会来掏。

    而成本的节省就是地方政府收入和开发商的利润。据国务院发展研究中心调查,农民从土地转换与增值中拿到的收益不到全部的5%,45%地方政府拿走了,55%开发商拿走了,农民在城市化过程中因此而导致的损失可能以数十万亿人民币计。为什么农民穷?土地产权不在手,土地收益拿不到是关键。为什么中国会迅速形成一批暴富,同时又形成一批赤贫,原因亦在于此。

    “你发财我发展、成本社会掏”是刺激中国房地产业发展陷入疯狂发展的“制度加速器”。

    宏观经济周期与房地产发展政策、房地产调控有密切关系

    房地产是如此特殊的产业,它对于经济发展有如此重要的影响。这使得各国政府往往视房地产发展为战略棋子。在中国,1997年后,经济进入亚洲金融危机后的衰疲状态,房地产业被认为是能重振景气的法宝,政府因此出台了一系列促进房地产发展的政策,终使房地产走到时代舞台的中央,随之也带动了经济回升。而随着经济转向过热,政府的政策导向也开始发生变化,对房地产的调控也终于走到前头。

   

www.fang668.com ; 所谓阴阳变化,物极必反,此理天下皆同。

    需要特别提出的是,很多不从宏观角度看房地产的人,往往看不到房地产调控与宏观调控的微妙关系,当然也就看不清房地产业发展和其他产业之间的微妙关系。比如,整理这几年的中国宏观经济数据,你会发现,最“过热”的并不是房地产,而是带“外”字的一系列数据,如外贸增长,外汇储备增长等等。这说明外需过热是当前总需求过热的特别重要的原因,但是,出口导向产业每年给中国新增就业的贡献是200万,在增长优先的宏观政策导向下,通过调整外汇进而调整外需让政府感觉投鼠忌器,非常为难。在这种情况下,不调外需而是通过调控房地产来调控内需便成为首选之策。所以,房地产调控固然有其自身原因,更有其微妙的宏观原因。

    房地产调控在一定程度上是调控外需的替代。2005年,中国净出口达历史纪录,从宏观角度看,是因为房地产业为出口部门承受了调控的成本。

    宏观参数的调整将对房地产起到举足轻重的影响

    很多人看房地产需求,看的是潜在需求,而不是附加货币价格的需求,其实这个看法完全不对,真正要看的是附加货币价格的需求,因为市场经济承认的需求从来都是附加货币价格的有效需求。

    房地产目前很强势,外部形势好是关键。假设目前开发贷款是3.1亿元,消费贷款是1.9亿元,加起来是5个亿,如果利率调两个点,则意味着开发商和购房者要增加成本1000亿元,房地产行业随时有可能变成一个全行业亏损的行业。所以,影响最大的不是别的,正是宏观参数。

    汇率的调整与否对房地产的影响也很大。日本长期不调汇率,导致大量外汇流入房地产,导致房地产泡沫,而在汇率大调后,大量资金投资美国和东南亚,房地产泡沫轰然倒塌。

    有道是,“形势比人强”。房地产的盛衰,全在于“形势”。

    收入分配将最终决定房地产发展模式

    我曾经和发展商争论中国房地产价格是否合理。发展商掐着指头说房价是合理的,每一个项目地的成本是多少,剩下的部分税收是多少,利润只有多少,还强调中国的商品房只是少数,商品房的高价是合理的,开发商为富人建房也是合理的,云云。不能说这样的分析一点道理没有,但最终结论肯定是错的。问题在什么地方呢?在于开发商没有宏观与全局的眼光。

    从宏观的角度,我们可以清晰地看出,由于权力资本、社会保障以及中国目前“你发财我发展、成本社会掏”的城市化发展模式等因素,中国社会已经陷于两极分化的收入分配格局,越来越多的低收入者涌入城市(每年在1000万-2000万),这样一种收入分配格局是不可能支撑中国房地产业健康发展的。其导致的必然结果就是开发商只为富人建房子,而大多数的穷人尤其是城市化以来的所谓“新市民”因上无片瓦下无立足之地而与政府和开发商形成对立情绪。有人说,“有房住不等于有住房”,更有人说,穷人应该去住廉租房和经济适用房。如果社会的主流阶层是中产阶级,穷人和富人都很少,这样的处理并无不妥,但如果穷人成为大多数,这样的解决办法就是畸形的,也是根本不可能的。

    千万不要忘记,分配决定生产,一个不合理的分配结构不足以支持一个合理的生产结构。任何一个房地产分配解决良好的国家,一定是中产阶级占主流,收入分配相对合理的国家。从这个角度看,拉美式的收入分配格局势必严重地扭曲中国房地产业发展,也将成为制约中国房地产业发展的深层问题。

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