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以城市经济学角度探讨北京CBD的形成与发展

http://www.fang668.com 日期:08-26 18:33:22| 房地产论文|人气:163

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    CBD是城市化的产物,是城市经济中中枢功能的载体,同时也是一个城市现代化的象征与标志。目前,北京CBD正处于规划开发全面实施、产业发展渐成规模的关键时期。北京CBD已经逐渐成为重要的经济运作管理中心,同时也成为区域性的金融中心和服务中心。本文将通过对CBD基本规律的认识以及企业选址决策的研究探讨北京CBD的成因及聚集状态。

    一、CBD规律谈

    (一)  从“世界城市”理论谈起

    “世界城市”理论(弗里德曼、沃尔夫)认为当今经济发展主要依靠跨国公司发挥关键作用,这类公司一方面出于自身利益,将业务向国外扩展;更重要的是在全球经济一体化进程中,少数城市已经演变为跨国公司机构的聚集地,其经济也被这类机构所主宰,并形成世界范围经济控制体系。

    跨国公司聚集与发展,其自身机构日益复杂、地理空间不断扩大,迫切需要高层次、专业化的商务服务支持。这些服务首先是指金融业,以银行为唯一形式的格局被打破;这些服务业还包括法律、会计、管理以及广告业等。这类公司近30年来有长足发展,聚集于世界城市,为跨国公司在全球运转自如起了决定性作用。

    (二)从同心圆地域结构模式到后工业社会城市地域结构模型

    20世纪20年代,美国城市地理学家伯吉斯,以芝加哥为蓝本概括出城市宏观空间结构为同心圆圈层模式。认为城市空间结构分为5个圈层,中心为城市地理及功能核心区域,并首次提出中央商务区(CBD)的概念。

    继伯吉斯之后,CBD研究的主要内容之一是围绕城市空间结构模式及其发展变化,逐渐修正和丰富CBD的区位及空间结构理论。并逐渐出现“扇形城市空间结构模型”、城市发展多核心理论等新的研究与理论。

    到20世纪70年代,D·克拉克针对当时北美城市用地的结构变化提出后工业社会城市地域结构模型,明确城市中心区有着核心区与边缘区之分,并且城市呈现多中心的布局特征。

    (三)现代CBD概念

    随着全球信息化、国际化的提高,高效、集约的都市中央商务空间已经开始独立于传统的商业闹市而存在。现代CBD的概念已经升级,它与全球经济的发展密切相关,无论是在功能构成、空间形象,还是在交通运转方式、设施配套等方面都已经演化成一个相当独立的地域,它的职能已经超出了城市本身的意义,变成了全球或区域经济一体化系统中的一个重要单元。在国际性大城市中,CBD已经成为城市中心区的主要组成部分,不仅集中了大量的跨国公司总部,还有高层次、专业化的商务服务,包括金融、法律、会计、管理及广告业等。这类公司聚集于国际性大城市的CBD中,在全球经济运转中起了关键性作用。

    北京定位为国家首都、世界城市、文化名城、宜居城市,其城市经济发展水平以及国际地位已经达到世界城市这一要求,而目前北京在吸引跨国公司等各类外商企业方面也具有很多优势。统计资料显示,截止2005年底,CBD入驻企业突破3000家,其中服务业企业1972家,所占比重约为65.51%;入驻CBD世界五百强企业超过100家,金融机构39家,其中银行及代表处17家,保险公司及代表处15家,证券公司及代表处7家。从以上数据可以看出,CBD地区已经明显地呈现出服务业聚集的特点。

    二、企业区位选择

    (一)降低成本与聚集经济

    降低成本的需要使企业不能任意选址,否则就会导致劳动力与中间投入的成本增加。聚集经济使商务活动在一定空间内集中。但是,聚集经济的源泉与影响并未得到考察。实际上,城市内聚集经济的主要源泉是中间投入交换带来的成本降低。但是,区位的接近也会产生成本,例如对土地和劳动力的竞争,虽然这一竞争能在一定程度上通过中间产品的替代避免,但生产的聚集还是有一定限度的。

    (二)区位理论对企业选址的影响

    a)杜能的土地价值理论

    冯·杜能范式的土地利用模型主要研究完全竞争土地市场的作用,选址的依据主要是产出市场的区位(或产出运输点),厂商对临近该市场的区位展开竞争,所需权衡的式接近市场而获得的运输成本降低和相应的土地价格上升。因此,

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    b)韦伯的工业区位论

    经典的区位理论认为,交通是决定企业区位选择的关键因素,劳动力市场是另一个较为次要的因素,韦伯(Weber)补充了第三个因素即聚集效益。韦伯认为企业以成本极小化为原则决定设长区位,而成本因素中只有运费和劳动费和区位相关,在他的区位理论中进一步专注于运费最小地点的计算。

    c)后工业企业选址

    传统的工业选址方法,限于分析单一厂商的区位和区位优势。在当今所谓“后工业化时期”的趋势之一,是办公业活动和大型组织机构的集中,而不是单一的制造业公司。这种发展受到了技术变化的进一步鼓励,削弱了传统选址因素的重要性,如考虑原材料装配车间,交通服务,或提供某方面的劳动力因素。而信息的聚集度以及可达性,在商务活动中已作为首要的因素。

    (三)北京CBD企业选址分析

    交通和劳动力市场是传统区位理论着重强调的两点,除交通与劳动力资源外,地理位置、自然环境、商务资源、市政设施等对企业选址也具有非常重要的影响。

    a)交通条件:国际经验表明,城市交通系统一定程度上决定了CBD的区位。交通设施水平的高低,直接影响CBD布局形式,只有具备高效率的交通设施,才能保证CBD在高度聚集状态下的有效运作,CBD聚集度应与交通设施水平相匹配。北京CBD在交通条件上靠近四条城市主干道,区域路网密集,正在形成一个四通八达、快速便捷、路面地下和空中三维运转的较为完整和现代化的交通网络系统;

    b)劳动力市场:有关资料显示,北京CBD内现有的各级各类为华教育单位共13所,其中的高校有清华大学艺术学院和首都经济贸易大学,为区域未来发展与创新的动力源泉;

    c)地理位置与自然资源:CBD位于北京旧城以东的新发展区,流经区域南侧的通惠河,给干燥气候下的区域提供了一个湿润宜人的环境;

    d)涉外资源:在这一区域内先后建成的第一、第二和第三使馆区,云集了几乎世界上所有国家的驻华使馆、跨国公司的总部和外国金融机构。从而使整个区域充满了较浓厚的异域风情;

    e)商务环境:该区域除燕莎、亚运村新型商贸区和国贸三个着名商圈外,还有中外驰名的、各具特色的雅宝路秀水街服装市场、潘家园旧货市场、三里屯酒吧街等大型商业设施。以及周边众多的商场、购物中心、星级宾馆、饭店等;

    f)市政设施:该区域内上、下水、电力、电讯、热能、煤气、邮电、银行网点等各种市政基础设施完善,这是CBD得以正常运转的最根本保证。

    三、CBD产业发展状况

    世界城镇经济的发展过程,主要是高水平的国家行业聚集的过程,聚集主要包括三种类型:一是“与信息工业同步”的聚集,主要包括管理、银行、金融、法律服务、会计、技术咨询、通讯、国际交通、研究机构、高等院校等的聚集;二是“为第一种聚集服务”的聚集,如地产业、建筑业、宾馆、酒家、高档商品商店和娱乐等;三是“根据国际公司的需要”而设立的旅游业、私人警卫和家庭服务等的聚集。同样的道理,对于小区域范围的CBD来说,也存在上述这样一个发展过程。

    北京CBD的产业功能定位为,以吸引跨国公司总部和地区总部为重点,以发展现代服务业为主导,以培育国际金融产业为龙头,把北京商务中心区建设成为北京重要的国际金融功能区和现代服务业的聚集地。作为现代服务业的聚集地,北京CBD发挥着独特的产业集群效应,在促进首都经济及区域经济发展中,起着重要的作用。

    a)跨国公司总部和地区总部

    从城市研究的角度来看,一个城市拥有跨国公司母公司和子公司机构越多,它的国际化程度越高。统计资料显示,北京CBD入住的世界500强企业已经超过100家,其中,既有大型制造业跨国公司区域性总部,也有高科技跨国公司区域性总部,显示了CBD对北京以至全国强大的经济支配能力。

    b)金融服务业

    作为首都重要的金融功能区,北京CBD凭其一流的办公环境、良好的政策环境和国际化的服务成为外资及金融企业投资北京的首选之地。恒生银行北京分行、泰国盘谷银行北京分行均选址CBD地区,香港汇丰银行在国贸开设支行,成为首家在京开设支行

www.fang668.com 的外资银行,中航三星人寿、阳光财产保险、中国国际金融公司、丰田汽车金融公司、中国人民财产保险公司等国际金融企业总部加上新入驻的中英人寿保险公司、中意人寿保险公司总部使得CBD功能区总部效应凸现,另外CBD区域还聚集了友邦保险、法国巴黎银行、美国银行北京分行、里昂证券等100余家金融机构,使得北京CBD金融产业聚集效应进一步增强。

    c)传媒产业

    央视以及北京电视台的东迁直接的刺激了区域传媒产业链的聚集,不少电视行业的上下游企业如电视制作、广告代理、出版、印刷、广告、动漫、网游等产业都将涌进CBD。到2008年,两大电视台将与100多家世界500强企业一道入驻CBD,而属于朝阳行业的传媒业规模还在不断扩大。不少房地产公司也同步推出创新服务,为CBD传媒企业量身定做的办公空间,以满足传媒类企业对通讯、摄影、演播等的特殊要求。

    d)其它现代服务业

    同金融服务业一样,一般专业化生产服务业的产生也源于大公司的需求,可以说,这里服务业的生产更多的依赖于相关的其他公司,特别需要周围有大量的各种专业公司。加上其他经济部门在规模、复杂性及多样化的发展,形成了专业化生产服务业成长的核心条件。资料显示,截止2005年底,CBD入驻企业突破3000家,其中服务业企业1972家,所占比重约为65.51%,呈现出明显的服务业聚集的特点。

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