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房地产物业投资价值衡量四法

http://www.fang668.com 日期:08-26 18:33:42| 房地产论文|人气:299

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    投资房地产物业的四点预期收益

    首先,投资者预期的市场需求将产生足够的净收入(收取租金和支付营业费用以后)。该收入构成了投资者的部分收益(在考虑税收和融资成本之前)。

    其次,投资者预计在持有一段时期后出售财产。通常,投资者预期价格在持有期间会上升,特别是处于通货膨胀时期。这样,价格的上涨也构成了投资者的收益。

    第三,获得投资的分散性。这意味着大多数投资者希望持有多样性的不同种类财产,例如股票、债券、货币市场基金和房地产。分散性将降低投资组合的总体风险。

    第四,可能带来的优惠税收收益,这可能对某些投资者来说是更重要的。一般的投资者在选择物业时,往往是根据自己对一个物业的喜好、物业宣传知名度和人气来判断,大多是凭感觉而且有一定的盲目性,这样虽然可以买到好物业,但总是缺乏科学的根据,投资的成功率不高。投资房产有没有比较科学、准确、客观的投资分析方法呢?可以比较科学地选择投资物业和计算出投资买房的收益率,以帮助投资者作出理性的投资选择。

    主要的房地产投资分析、评估方法

    一、销售比较法优点:选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较,这一方法十分简单,但要求市场上有足够多的可比物业。弊病:需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。

    二、总租金乘数法  公式:总租金乘数=投资价值/第一年潜在租金收入

    优点:投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。

    弊病:这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

    三、直接资本化法

    公式:总资本化率=第一年的营业净收入/投资价值

    营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说,营业费用通常为中介费用。

    优点:该法与总租金乘数法相比,考虑了空置与欠租损失和营业费用。

    弊病:同样未考虑融资和税收的影响。

    四、税前原始股本收益率法

    公式:原始股本收益率=第一年税前现金收入/初始投资

    初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。

    优点:这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。

    弊病:对于大多投资者来说,都存在融资问题。

    五、租金回报率分析法

    公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价

    这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

    优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。

    弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

    六、租金回报率法

    公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

    优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报法适用范围更广,可估算资金回收期的长短。

    弊病:未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

www.fang668.com     七、IRR法(内部收益率法)

    公式:IRR=累计总收益/累计总投入

    优点:IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而IRR则是按复利计算。

    弊病:通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的:市场的未来是不确定的,有升值的可能,也有贬值的可能,只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。作为投资行为,投资者关注的是收益与风险,通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的,于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。

    国际专业理财公司评估物业投资价值的简单方法

    据了解,按国际专业理财公司的计算原则,衡量一处物业价格合理与否的基本公式为:

    如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。

    如果该物业的年收益×15年>房产购买价,则表明该投资项目尚具升值空间。

    适合百姓进行投资选择的方法

    如果该物业的月租金=房产每平方米单位价格×物业面积/100,则认为该物业物有所值。

    如果该物业的月租金>房产每平方米单位价格×物业面积/100,则表明该投资项目尚具升值空间。

    以上是常用的比例与比率法,它有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断。有的需要进行专业性的投资分析,为投资者进行房地产投资理财。在看一项投资时,投资者有必要多看一些指标以增加可靠性。

房地产物业投资价值衡量四法
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